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政府打炒房會讓房市熄火? 顏炳立:如東廠錦衣衛追殺投機客,但房市有「這些人」撐盤

政府打炒房會讓房市熄火? 顏炳立:如東廠錦衣衛追殺投機客,但房市有「這些人」撐盤
戴德梁行董事總經理顏炳立(中)形容,這一波打炒房政策如同「東廠錦衣衛」。

黃健誠

房地產

黃健誠 攝影

2021-03-30 17:00

政府祭出第二波打炒房政策,戴德梁行董事總經理顏炳立對此形容,猶如派出東廠錦衣衛,追殺投機、炒作、囤房客,顯示其打炒房決心。

不過,政府打炒房,並不打自用房,他預期2021年房市仍有剛性需求撐盤。

 

打炒房政策如「東廠錦衣衛」 房市不會熄火、剛性自用撐盤

 

戴德梁行今(30)日舉行記者會回顧第一季房地產市況,顏炳立提到,近期政府打炒房措施,看得出來政府動作很快,在去年底量還沒有很熱的時候,就先「超前部署」,近期新一波的動作,更像是東廠錦衣衛盤般,認真追殺投機、炒作的投資客

 

對於此波打房措施和相關政策修法,顏炳立說,在資金熱潮及低利率環境的持續之下,今年房市仍可樂觀看待,但市場會已剛性自用買盤為主,房市雖然受政策影響降溫,但會維持溫度,並不會熄火,預估今年全年買賣移轉棟數約落在32萬到33萬棟之間盤整。

 

不過,「東廠錦衣衛」並不會錯殺老百姓,因此政府推出的打炒房政策,對於剛性自用的民眾並會有所影響,因此市場也不會馬上在政策影響下買氣全失,甚至房價崩盤,而是持續落底盤整,也因稅制加重的關係,將賣方市場打成買方市場,有利自用及長期持有。

 

對於未來幾年的房市狀況,顏炳立提到,他過去就曾預估過2016~2019年緩跌4年,2019~2023年盤整4年,需要等到2023年後,盤整去化供給量,房市才有機會漲勢再起

 

北市A級商辦空置率3.8% 下探10年新低

 

在住宅市場外,商辦市場仍維持相當熱度,戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,截至今年第一季,台北市A級辦公大樓空置率為3.8%,較上季下降0.7個百分點,下探10年新低。

 

各區相較上一季空置率之變動幅度,以敦南區下降5個百分點最多,主要原因是敦南金融大樓都市更新計畫明確,不再釋出租賃面積;其次為南京松江區,因部分金融業租戶搬遷他區,空置率上升1.1個百分點,其餘各區空置率大致持平。

 

辦公大樓平均租金較上季微幅上漲0.4%,全市平均租金來到每月每坪新台幣2,610元。以信義區每月每坪新台幣3,210元為最高,敦南區每月每坪新台幣2,420元居次。全市租金水準穩居高點,惟因缺乏新供給刺激,短期內租金漲幅有限。

 

因可供出租供給稀缺,預期2021年租賃活動將持續平淡,短期內難見大面積之搬遷或增租活動。然本地企業及外商公司,利用靈活的工作空間,因應經濟變化及異地備援辦公,因此共享辦公室需求持穩。

 

投資市場開紅盤 壽險資金回歸

 

在投資市場方市,楊長達表示,第一季的市場交易額為新台幣304.1億元,交易額較上季減少9.2%,和去年同期相比則成長126.8%。本季買盤全為國內資金,自用型為主,佔比達74.7%,交易金額最高者為新光人壽以新台幣92.9億元購入中華開發大樓,作為自用,未來也具有危老重建潛力。

 

次高者也是新光人壽以新台幣56.4億元購入新竹萊恩廣場,兩筆交易合計占本季交易額的49.1%,顯示壽險資金大舉重返投資市場。

 

楊長達提到,第一季度交易投放在辦公大樓、廠辦及廠房等三大類,廠辦與廠房的產品以科技製造業領軍,地點分布在台北、新北、桃園及新竹等地。

 

例如,景碩科技以新台幣44.9億元購入勝華科技楊梅幼獅廠,M31以新台幣4.4億元購入台元科技園區廠辦大樓,雙鴻科技以新台幣5.6億元取得新北產業園區廠房。

 

投資型買家則以金融壽險業及投資公司為主,除開泰投資以新台幣6.9億元購入台北市南京東路琢豐店面外,第一金人壽以新台幣2.3億元取得內湖晶鑽科技大樓,中華郵政以新台幣4.8億元買下中和台灣科技廣場等。

 

中央銀行於3月下旬進一步推出力道更強的房市貸款限縮措施,購地貸款與餘屋貸款成數維持不變,但再次調降住宅貸款成數。然在貨幣寬鬆及產業動能充沛下,產業所需之辦公大樓、廠辦及工業廠房等仍是自用型及長期壽險資金投放的焦點。

 

第一季土地買賣減量 大型建商謹慎出手

 

據戴德梁行統計, 2021年第一季土地市場交易量為新台幣470億元,是2019年以來單季最低交易量。相對於去年第一季興富發率先以新台幣83.76標得台中七期土地亮麗開局,南山人壽於第一季末再以新台幣312.76億元搶下世貿三館地上權土地的單季氣勢而言,今年第一季無論在單季總交易金額或單筆最大交易金額皆顯得疲弱。

 

戴德梁行表示,興富發建設在本季依舊是土地市場主角,以新台幣39.7億取得桃園龜山文化一路、文桃路口的中心商業區土地為本季單筆最大交易,而在本季前十大交易中,興富發則有三宗進榜。國產署在三月初標售位於台北市新生南路台大對側兩宗住宅區土地是本季另一亮點。標案雖一分為二,但卻位於同一都市更新單元。

 

戴德梁行分析,位於新生南路旁的土地法定容積為269%,得標之容積單價為新台幣185.6萬,另一宗位於溫州街巷內的土地法定容積為225%,得標之容積單價更高達新台幣206.3萬,高價搶標的主因在於該都市更新事業計畫已核定取得43%的都市更新獎勵,更稀有的是該案尚有未逾期的停車獎勵容積,可降低每建坪分攤之土地成本,因此各吸引了三組及四組開發商競逐。

 

戴德梁行表示,今年第一季土地交易量驟降,原因除了央行限縮貸款的貨幣政策影響外,本季除中華開發大樓標案或可被解釋為具都更潛力的大型土地標售,並無大型指標性土地供給也是原因之一。戴德梁行認為大型建商持續購地的腳步並不會減緩,但態度將更趨謹慎,看準優質投資標的才會下手;財務槓桿過大與規模較小之建商則面臨購地資金緊俏的窘境,預料在房市貸款限縮措施政策期間,此趨勢仍將延續。

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