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和男友一起出錢,房子卻只登記他名下,我該怎麼保障自己?4招教你避開「合資買屋」金錢糾紛

和男友一起出錢,房子卻只登記他名下,我該怎麼保障自己?4招教你避開「合資買屋」金錢糾紛
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Ted

房地產

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2021-05-07 14:28

買賣房屋以「夫妻」為「單位」居多,但其實,有愈來愈多朋友會來問我,「我們不是夫妻、也不打算結婚,但未來會是相互扶持的伴侶,想一起買房,該怎麼登記?」或是,「我們是兄弟、幾個朋友當投資人,想一起買房投資,那該怎麼登記、登記誰的名字?」

 

這是個蠻好的問題,因為當你們在法律上沒有財產共有的權利時,其實買房的登記、貸款問題,都必須在事前釐清,未來才不容易產生糾紛。那在「買房的夥伴不是另一半」的前提下,買房、貸款又會產生什麼樣的問題?該如何解決呢?

 

1.產權該登記誰的名字?

 

通常買房子只會登記一個「所有權人」,他會擁有百分之百的產權,所以未來房子要怎麼規劃,包括產權變更、變賣或是要出租時,都只要對一個人,比較單純且不容易產生問題。但如果今天是一間房子兩人出資,那可以採取「共同登記」,即雙方都是持有人,沒有經過對方同意之前,不可以進行買賣、出租等行為。

 

不過,兩人可能在財力、願意出資的比例上有所不同,所以在買房時,雖然是登記共同持有,但也一定要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數或用誰的名字等,未來拆分才有依據。這裡還有一個重點要注意,即依據《土地法》第34 條之1 規定:

 

「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者,其人數不予計算。」

 

這是什麼意思呢?即如果持有人只有兩位,且持分比例有一人大於2/3,那他就可以自行處理這間房子,為避免未來其中一人有私心擅自處分,請記得在登記時要小心比例問題。

 

2.貸款要用誰的名字?

 

因為大部分銀行都不會接受共同貸款,所以即便產權是兩人共同登記,但貸款可能還是必須要由其中一人出面。換言之,在一起買房的夥伴中,你一定要挑一個貸款額度較高、利率比較好談的人選當貸款人,因為貸款條件一定與申貸人的薪資、工作條件、信用狀況高度相關。

 

但是另一個人也不能置身事外,就實務來看,另一人就可以當連帶擔保人,增加貸款人的信用條件,用這些配套措施將兩個人綁在一起,也可以讓貸款條件變好。

 

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