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爸爸沒工作又欠百萬賭債,如今還想賣家裡房子該怎麼辦?專家給子女:「賣房救父」前的5思考

爸爸沒工作又欠百萬賭債,如今還想賣家裡房子該怎麼辦?專家給子女:「賣房救父」前的5思考
圖片僅示意,非當事人

喬王

房地產

shutterstock

2021-06-23 18:19

「喬王,不好意思有房子的事情又要麻煩你了...」小星(化名)是我認識多年的朋友,最近突然找我諮詢有關房子的事情。還記得上次她找我諮詢時,是因為她爸爸欠了賭債,她和妹妹兩人必須被迫幫忙還債,所以想問我房貸的注意事項。

 

就我所知,小星的爸爸本身沒有工作,因為喜歡賭博,導致欠了上百萬元的賭債。去年4月,她爸爸把名下板橋的房子拿來向銀行貸款,並且用小星的妹妹當保證人,借出200萬元的理財型貸款,還掉一部份的賭債。可是,她爸爸現在還有60萬元的信用貸款,以及10萬元的私人借貸。

 

「最近爸爸找了房仲來家裡看房,被我發現,我才知道原來爸爸想要賣掉這間房子!」小星眉毛一皺,一臉煩惱地告訴我這件事。由於小星和妹妹不曉得要賣多少才合理,以及不懂買賣房屋的細節,所以小星趕緊找我求救。

 

見面之前,我請小星按照我教她的方法先去評估那間房子的價值。調查結果如下:

 

● 銀行估價約32~35萬元/坪

● 實價登錄約32~36萬/坪

● 預估房子最多賣到900萬元

 

透過2小時的諮詢,我一步一步地釐清小星與家人目前的工作與收入狀況後,提供了以下5個建議:

 

1. 確認實際負債,優先還掉私人貸款

 

我深深相信...家中看見1隻蟑螂,代表家中可能隱藏了至少10隻蟑螂。

 

雖然小星的爸爸告訴他們,他只和朋友借款10萬。但是...欠債者的實際債務有可能比他說的還要多,所以需要多方面求證。尤其必須確認是否有找「地下錢莊」借錢,否則債務會愈滾愈大,最後甚至可能會連累到小星及妹妹一家人。唯有透過多方求證,才能釐清爸爸的實際負債金額,確認自己要幫忙的範圍有多大。

 

由於她妹妹與爸爸的關係比較好,所以我建議請她妹妹再次和爸爸確認目前的債務狀況,以便確認要幫爸爸還掉的真正債務有多少。另外,我也請小星親自調閱一下建物謄本,確認房子除了去年的銀行貸款之外,是否還有抵押給其他人的紀錄。如果謄本的他項權利部有登記其他人,登記得愈多,就代表未來討債的人愈多,事情也愈複雜。

 

2. 小心款項挪作他用,還有隱藏費用

 

原本小星一家人討論的方向是「賣房還債」,並且再買一間較小的房子。但是,賣房的錢扣除房貸200萬之外,剩下的錢都會匯進爸爸的帳戶中。萬一爸爸手頭上一下子多出了上百萬元的存款,是否有可能又拿去賭博?

 

恩...機會很大!而且當本金變大,爸爸可能賭更大!

 

此外,原本小星及妹妹把預算抓太緊,認為賣掉房子900萬元(其實板橋的房子不只這價格),扣除270萬元貸款,只需要在郊區找600萬元左右的電梯大樓即可。卻沒想到還要支付以下費用:

 

● 賣房要支付「4%的房仲費用」

● 買房要支付「1~2%的房仲費用」

● 代書費用

● 政府規費(稅費、設定費)

● 裝潢費用

 

3. 還債未必要賣房,善用房貸整合舊債

 

如果爸爸的私人負債與信用貸款只有70萬,其實只需再次把房子拿來申請貸款,用「低利率房貸」還掉「高利率債務」。既不需要擔心爸爸是否會把款項挪作他用,又不用擔心賣房與買房的一連串問題。

 

此外,因為小星現階段的身心狀況不佳,與爸爸的關係也不是很好,所以正在思考是否要搬到中南部的親戚家。既然不確定未來家裡會住誰,那就更不需要先賣房再買房,因為買了房後反而又會綁住了她。

 

4. 改住電梯大樓,舊公寓還能創造現金流

 

因為爸爸年紀比較大,住在4樓公寓其實走路很不方便,所以他們才打算賣掉這間房子。但假如不賣掉房子,爸爸仍然可以選擇租「電梯大樓」或「公寓一樓」,老家則整理後出租。

 

查了那附近的租金行情,舊公寓兩房的租金約2~2.5萬元,電梯大樓套房的租金約1.5~2萬元。這樣不僅能讓房客幫忙繳房租,甚至還有機會創造一些新的被動收入。

 

PS: 原本他們還想到直接「新買一間房子收租」,但是沒有經過學習、沒有實戰經驗的情況下就「買房投資」,其實風險更大。

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