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我家是老宅,需要重建嗎?

我家是老宅,需要重建嗎?

黃張維

房地產

達志

都更危老大解密 耕築共好家園

2021-07-26 15:53

更只是一個統稱,我想大家真正想知道的應該是如何才能重建老舊房屋,重建時有什麼規定,屋主自己又該做些什麼準備。

在說明房屋重建的條件之前,我想先和大家聊聊,為什麼我們要重建房屋?當然,重建之後,屋宅一定可以變得更新、更美,住起來也更舒服,但這些都只是重建的附加價值,我們進行房屋重建的最大原因就只有兩個字──「安全」。

 

九二一地震前興建的建物須仔細檢視安全性

 

1999年發生的九二一地震,造成全台超過十萬間房屋倒塌,近兩千五百人死亡。

 

因此在那之後,政府便將建物耐震標準提高到五級,以期讓後來興建的房屋可以具備更好的抗震性。相對的,九二一地震前建造的房屋,因為少了法規的要求,也受限於當時的建材和施工技術,在安全性上十分堪慮,除了地震係數和建物耐震度,牆柱樑的韌性、樑柱接頭工法、鋼筋密度與彎曲角度等等,極可能沒有達到一定的安全標準。

 

或許有些人會想,如果房子可以安然度過九二一,也沒有因為三一一地震而傾斜、倒塌,那應該夠堅固了吧。事實上,地震對房屋造成的損毀是日積月累的,即使能夠安然度過兩次大地震,並不表示當時的強大震度沒有對房屋造成傷害,如果再來一次地震,難保依舊可以安然無恙。

 

買老屋來裝修真的萬無一失嗎?

 

此外,有些人因為房價或公設比的考量,選擇購買老屋,再加以裝修,這當然也是一個方法,不過,我卻也看到許多人買了老屋之後,只顧著把室內裝潢得美觀亮眼,卻忽略了老屋的潛在危險。

 

就拿四、五層樓的舊公寓來說,因為多半沒有地下室,地下基礎結構並不穩固,且樑柱尺寸或系統也沒有經過技師簽證確認,這些都會構成安全上的隱憂。另外,這種舊公寓通常已有三、四十年的屋齡,當時的建造方式通常是先砌好磚牆,再以鋼筋混凝土搭建樑柱,但此類建物因面寬較小,樑柱之間的距離也比較短,且每根樑柱與牆都可能是屋體的重要支撐,不可隨意打掉,在裝潢上有一定的限制,也難以因應家庭成員人數來改變室內隔間。

 

再者,現代人對各種生活電器的依賴與日俱增,但老屋的水電、消防、空調、汙水等機電設備通常都非常老舊,安培數也低,在供電不足的狀況下,很可能會引發火災。一般來說,水電管線的壽命約15至20年,若買老屋就必須考量管線老舊可能造成的危險,但如果所有管線都要重新布設,再加上基礎工程的補強,零零總總的費用加起來,並不是個小數目。

 

這個時候,我們實在很難說買老屋來重新裝潢,是一件划算的事。

 

重建雖工程浩大,卻一勞永逸

 

隨著科技的日新月異,建材與建築技術也日益精良,以這些新穎建材和精密技術所創造出的安全性和舒適度,絕非只做局部補強的老舊建築可以比擬,再加上政府的各種補助,屋主所需付出的代價也可控制在最小的範圍內。

 

至於那些已經無法單靠補強來改善居住安全的老舊或危險住宅,自然更需要慎重考慮重建的可能性。

 

房屋是一件可以代代相傳的資產,花個幾年的時間,換得眾多家人居住的平安與安心,我想絕對是一生值得的一件投資。

 

本文摘自今周刊出版社《都更危老大解密,耕築共好家園》

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