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都更重建和危老重建各有何優缺點?

都更重建和危老重建各有何優缺點?

黃張維

房地產

達志

都更危老大解密 耕築共好家園

2021-07-26 16:03

不管是都更或危老重建,屋主在選擇合作的建方時,除了評估合作條件之外,務必也要花些時間了解建方過去完成的建案,看看他們的建案品質如何、口碑好不好。畢竟一個案子走下來,短則5年,長則10數年,一家信譽不好的公司,不僅無法為屋主完成重建,甚至可能引發事端或法律糾紛,不可不慎。

都更重建和危老重建的條件不盡相同,但這兩年法令修訂後,基本上,符合都更重建的一定符合危老重建。雖然在這種情況下,我一般都會根據基地大小和屋主人數這兩個要素,來幫屋主做初步判斷,看看申請哪一個項目比較有利,之後再隨當時狀況調整。不過有時,申辦耗時長短,以及政府所提供的款項補助和賦稅減免也會影響屋主的決定。

 

所以在此,我就把這兩者的優缺點、容積獎勵、補助和賦稅減免仔細做一個比較,讓大家在做決定時,可以從一個更全面、宏觀的角度來考量,也藉此重新思考一下自家屋宅的條件。

 

雖然都更重建非常耗時,程序也極為繁瑣,不過,比起過程相對簡便快速的危老重建,都更受到政府更多的監督,所以相對之下也比較安全。

 

舉例來說,都更重建除了位置、屋況和基地大小等條件必須符合政府規定,在流程上,一如之前提到的,必須舉行至少兩次的公聽會,並經過幹事會、聽證及審議會等會議審查,開會時,要有政府相關人員或專家學者列席。此外,還得準備各種書面資料,提供給主管機關審核,真的是一個不小的工程。

 

但是,就因為整個重建過程,都在一個公正、公開、透明的機制下進行,而且政府可以隨時透過每一次的會議和書面報告來進行監督,對屋主來說,是比較有保障的。

 

相對的,危老重建因為程序簡化很多,可以大幅縮短整個重建時間。快的話,可能只要2、3 個月就可以核准重建,剩下的就是申請建照、預售及興建所需要的時間。所以,若規模不大,住戶的組成也很單純,在協調上難度不會太高,危老重建就是一個比較好的選擇。當然如果基地較大,包括產權等都需要建方一一代為釐清,選擇都更重建對屋主來說或許比較可以放心。

 

相對的,危老的程序雖然簡易許多,但政府介入的部分很少,基本上就是根據屋主和建方的合意來進行,感覺比較接近傳統的合建,屋主必須自行承擔過程中可能產生的風險。舉例來說,有些建方在和屋主洽談時,可能會技巧性迴避掉一些應該告知屋主的權益,如果屋主自己也沒有經驗,或是事先搜集的資料不夠齊全,可能會在不知不覺中吃了悶虧。

 

此外,在決定房屋的分配比例時,如果建方提供的資訊不夠多,也沒有完整的說明或溝通,屋主就無法做出全面性的判斷。

 

至於都更重建的缺點,自然就是程序冗長了,而且因為政府管控得比較仔細,執行的困難度也因而提高。有可能一個案子忙了5、6 年,最後還是因為無法達成某個條件,只能不了了之。不僅屋主失去了重建家園的機會,對建方來說,因為已經投入大量人力、成本與時間,也是一筆不小的損失。

 

優點和缺點通常是相對的,都更重建因為有政府監督,所以建方和屋主比較不容易產生糾紛;相對的,為了達到監督的效果,屋主或建方必須準備許多資料,並完成政府規定的程序,所以時間會花得比較長。

 

而危老重建因為程序簡單許多,可以省下不少的人力、物力和時間,但對屋主來說,因為少了政府的管控,所以也多了一點風險。

 

本文摘自今周刊出版社《都更危老大解密,耕築共好家園》

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