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恆大事件未落幕,又來「房地產稅」!中國是要平穩房市?還是要直接戳破泡沫?

恆大事件未落幕,又來「房地產稅」!中國是要平穩房市?還是要直接戳破泡沫?

黑傑克

國際總經

達志

2021-10-25 09:07

10月23日中國房產稅要試點實施的新聞引起大家關注,此次推出的目的是為了積極穩妥推進房地產稅的立法與改革,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展。

 

目前試點地區的徵稅物件為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅,預計房地產稅將主要針對房價上漲過快的區域試點推廣。

 

「上海重慶方案」免徵範圍過大 新試點方案將擴大稅基

 

早在10年前上海和重慶就已經試行了房產稅,只不過這兩個城市的「房產稅」只涉及房產本身,而這一次提及的「房地產稅」,或將涉及房地產的方方面面,既有房產持有稅,也有與土地相關的稅收,是系統而全面的改革,當然涉及的人群也將更為廣泛。

 

上海市和重慶市房產稅試點方案雖然都是為了合理調節居民收入分配,正確引導住房消費,有效配置房地產資源,但兩地的徵收辦法不同。

 

上海市向本市居民家庭新購的第二套及以上住房徵收房產稅,第一套房和過去買房的存量房源不徵收,人均住房60平方米以下的也免徵,至於稅率為0.4%或0.6%,且可按70%價格徵收。

 

重慶市針對新購獨棟商品住宅和高檔住房徵稅,普通住宅不徵稅。在存量房方面,上海一律不徵,重慶存量獨棟商品住宅要徵收,兩地政策均體現了對外來炒房客的警惕。當然,新的試點方案肯定會擴大稅基。

 

中國徵收目的與歐美不同 增加財政收入不是主要動機

 

歐美的房產稅主要定位是增加財政收入,稅率的制定是以「支」定「收」(根據財政收支的缺口來確定稅率)。不同點是,中國房產稅的目的是「引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展」,這個更接近於日韓帶有地產調控工具的目的。歐美的稅基較廣,日韓對剛性需求免徵較多。

 

截止2020年末,我們測算存量住宅340億平方米(3.33億套、戶均1.05套、包含2020年末施工面積65億平方米),房產市值約340兆元人民幣,如果不考慮免徵和試點範圍,按0.5%稅率全國徵收也就1.7兆元人民幣。

 

如果考慮戶均90平方米免徵,則實際免徵面積高達284億平方米,實際徵稅面積約56億平方米,按0.5%稅率,全國房地產稅預計可徵收2800億元人民幣,相當於目前的非住宅房地產稅規模,還不及土地增值稅規模。

 

短期房價面對壓力 長期核心城市上漲趨勢不變

 

全球多國已經徵收房產稅多年,不但沒有見到房價系統性下跌,反而不斷上漲。上海、重慶試點不達預期的原因,可能與當時立法不夠健全、配套措施不完善、稅基窄、稅率偏低等相關,也與人口和城鎮化趨勢等宏觀因素相關。

 

對本次試點的影響,在細則出來後,也需要注意上述幾方面微觀因素與2011年試點的變化,同時也要結合房地產大周期位置,以及各地區差異的結構因素來觀察。

 

如果稅率低於1%且有合理免徵面積的基礎上,資產向核心城市轉移的趨勢還是不會改變,且核心城市供需矛盾依舊尚未解決,核心城市房產的配置價值將進一步加大;但短期房價依舊面臨壓力,房地產作為大類資產的持有價值進入質疑否定階段。

 

中國政府始終以維持房地產的健康穩定發展為任務,徵收房地產稅的目的和歐美或許略有不同,但長期降低經濟和居民對地產的依賴是不變的方向,這並不代表要徹底打壓房價,未來限購限貸政策有望逐步退出,房價穩步小幅上漲符合社會的整體利益。

 

我們預計房地產稅的擴大試點方案主要在上海重慶方案上,減少免徵套數和免徵面積,稅率大概率維持相對低位,對房價短期有壓力、長期強化核心城市房產價值,對開發商短期銷售也會有顯著影響。

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