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「買一個永久的家是笨蛋?」 連楊金龍也勸年輕人租房就好...真正有錢的0.01%都靠這招財富自由

「買一個永久的家是笨蛋?」 連楊金龍也勸年輕人租房就好...真正有錢的0.01%都靠這招財富自由

蕭婷方

政治社會

shutterstock、立委張其祿提供、OURs都市改革者組織提供

2021-11-23 15:33

在台灣,買一間可遮風避雨的夢想家門檻越來越高,房屋首購族已由過去平均30-40歲的青年族群,提高為平均為40歲以上、在職場奮鬥10年以上的中壯年。對此,央行總裁楊金龍昨(22)日建議年輕人,「負擔不起房可以先租房」,還說自己當年也是40歲才首購。

在政府近年端出的打房成效有限、房價持續飆漲的現況下,楊金龍所述「先租房、再買房」真是一個理性的決定嗎?

房價越打越高 反有利房市禿鷹炒作

 

台灣房市超熱,房價漲幅驚人!政府自去年底發布「健全房地產市場方案」,祭9大抑制房價炒作措施,包含預售屋與紅單交易納管、防止逃漏稅、房屋融資授信規範等3大方向,央行針對過熱房市頒布數波「限貸令」,藉由加強貸款措施來限制投機客炒作,防範信用資源過度流向房地產。

 

時隔近一年,卻未減緩熱錢持續湧進房市的熱潮,反讓滿手現金的「大戶」更有競爭優勢、成交容易成新常態。立法委員張其祿日前指出,限貸令反形成一年兩次「V轉」型態,還被投資客笑稱是「逢低買進」,政府打房都僅針對交易成本、貸款措施,沒打到痛點,對於建商或投資客沒有太多干擾作用。

 

 

另據財政部最新的房地合一稅統計,今年上半年共課稅4.7萬件,達去年全年7.4萬件的六成;今年上半年稅額已達約122億元,直追去年一整年的129億元。言下之意,今年稅收成長大多來自於今年上半年的房價漲幅,房價越打越高。

 

從內政部實價登錄資料來看,台南市東區漲幅最為驚人,短短一年漲幅就高達91.77%。

 

有錢不囤房是傻瓜 富人都靠房地產致富

 

政府抑制炒房措施仍止不住房價漲幅,有錢人囤房早為風潮。據內政部資料顯示,台灣近6年來新增住宅52萬住戶,過半為非自住(多屋)家戶持有;進一步分析增幅,非自住(多屋)比例自2015年112.2萬戶提升至2020年140.4萬戶,增加28.2萬戶、約25%;自住或公益出租者,則自2015年807.2萬戶增加至2020年831.7萬戶,增加約24.5萬戶、僅增約0.03 %。

 

從人數來看,台灣持有非自住住宅的個人,自2015年6月的33.6萬人上升至2021年6月的50.2萬人,多屋族平均年增長率約為7%。根據財政部今年初資料,台灣14%的房屋掌握在少數4%的個人手上,22%房屋掌握在7%家戶手上,甚至有2萬多人持有10戶以上房產。

 

 

一人擁多屋的誘因為何?可從住商不動產曾解密台灣最有錢0.01%富人收入來源得知:真正富有的人不靠薪資來富有,「資本所得」才是最有錢的那群人主要的所得來源。

 

住商不動產數據顯示,有錢人收入最大宗就是股利與財產交易所得,也就是土地房屋增值,越極端的所得越高比例來自資本所得,最有錢的0.01%富人薪資佔比僅剩4%,土地增值所得幾乎佔了4分之1。

 

言下之意,要致富就不能靠死薪水,「越有錢者、越會錢滾錢」,投資需求才是台灣房地產市場的主要驅動力。

 

炒房如何墊高房價?詳見:政府打炒房真有用? 為何台灣反成避稅天堂 看那些炒房避稅的人到底「搞什麼」

 

以租代買不划算 背房貸者才是大贏家

 

至於無殼族?想要買一個安身立命的家,難度卻越來越高。

 

過去20年,台灣GDP複合年成長率只有3.2%,但通貨膨脹及房價漲幅卻遠高於此,固定受薪者越晚踏進房屋市場就越難買到一間房。以1993年的房價所得比為例,約莫是4.86倍,北市房價所得比是8.03倍,目前全台房價所得比來到9.07倍,台北市房價所得比來到15.79倍,也意味著現在的年輕人要買房是比以前難上一倍以上。

 

爬梳在線資料庫Numbeo提供的世界房價所得比*,可發現台灣的房價與人民收入比自2016年的12.87、世界排名第39,2021年已已快速竄升至21.78、排名第14。至今,台灣人若每月存一萬元要在北市買房,要從明朝開始存…

 

( *房價所得比:世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間,而發展中國家合理的房價收入比則在3-6之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。)

 

總結來看,台灣富人因持有房屋成本過低,爭相囤地囤房,使台灣高房價與囤房問題惡化,不少買不起房的民眾只能租房度日,使租金流入囤房族,產生惡性循環,進而造成貧富差距擴大加劇。

 

調整利率、囤房稅短期難執行 房市短期恐持續上漲

 

楊金龍昨赴立法院專案報告備詢時分析近期房價飆漲成因,指出因低利率、資金氾濫,加上台商資金回流等影響,台灣房市「剛性」需求增加,導致房價格節節攀升,「這是一個機會(指前述房市剛性需求增加),房地產有關的服務業推銷的方法推陳出新」,不諱言「房價高有基本面、也有炒作面」。

 

目前主流輿論的打房思維,不脫是調整利率,及增加稅賦負擔來降低房市炒作誘因,然而兩種解決手段目前仍難有具體進展。

 

楊金龍表示,為防範信用資源過度流向房市,仍朝向以選擇性信用管制為主,貸款措施將會「滾動式檢討」,暗示央行還有第四波打炒房計畫;至於利率手段,則認為台灣資金已經太多,「升息」會吸引更多資金流入,恐助「漲」房價、對房市不利。 

 

至於稅賦負擔部分,財政部曾承諾將對囤房稅提出評估報告,不過至今仍未見,近期巢運等團體曾召開記者會要求總統蔡英文信守2016年「全面改革房屋持有稅」的競選承諾、呼籲行政院應儘速提出「囤房稅」方案。

 

囤房稅目前在野黨提案十分積極,立法院現已有七份囤房稅(加上一份空屋稅)法案待審;不過,在內政部曾發布新聞稿表示「台灣囤房問題有限」、甚至表態「問題不在房屋稅率」的立場下,朝野各黨短期恐難有具體共識。

 

「囤房稅」上路關鍵痛點為何?詳見:1%富人坐擁全國10%房產 為何囤房稅還要先緩緩? 他揭政府態度改變關鍵因素

 

 

 

 

 

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