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盛世危言

盛世危言

2011-01-06 13:52

分析完各種狀況,增加台灣不動產的投資部位很合理;但是要謹記在心:一定會有下跌的時候。任何與此相關的投資,都要先想好退出的方式。

眼看又是一個多頭年的開始,台幣會升值,讓台灣整體財富提升;股票會漲,不動產會漲;債券應該要跌了吧?不過,今天要討論的主題不是固定收益,而是最受注目的不動產。

去年就已經進入加息的循環,只是美國沒動,大家沒感覺。亞洲區,日本沒動,台灣與中國的升息幅度,都跟內部的物價壓力不成正比,所以印象不深刻。但趨勢明擺在那裡,今年利率是往上的單行道。就算美國,只要失業率持續降,今年都會加息,趨勢已經確定。

資本市場不喜歡加息,但是在加息循環中,假如有一個地方說,基於獨特考量必須逆勢降息,這絕對是大利空。因為這表示該國的央行發現,當地的經濟情況真的太糟糕,這個未言明的事實,比利率本身更有殺傷力!

利率要漲,當然是被物價壓力給推上去的。而物價會漲的原因,則是錢太多。這兩個因素合在一起,房地產就會漲。

現在講不動產會漲不稀奇,因為這也是必然趨勢,而且已經形成很久。但是,天下沒有只漲不跌的商品,房屋、土地也不例外,總有一天勢盡,還是要向下修正。上期《今周刊》寫到蔡辰男,曾經的台灣首富,因為不動產進入空頭市場而繁華散盡,就是血淋淋的案例。

台灣人本來就愛買房,這段時間媒體一直寫一直寫,要多少年不吃不喝才能買得起不該買的房,讓這氣氛更熱,好像有掛國家保證穩賺的一樣。

 

但是從投資品來看,樹再高、也高不過天,就算大多頭行情裡,也有回檔整理的震盪。不要只看賊吃肉,忘了賊挨揍的慘狀;一九九八年本土性金融風暴,倒掉一大堆建商,很多投資者把房賣了,還欠銀行錢。

 

那個風暴的影響,持續很久,新銀行的倒閉也和它有直接關係。就因為殺傷力超級,央行才把利率直直降,降到趨近於零的地步,整個事件的後遺症,到現在還沒完全收拾完畢。

 

我認為,不動產還會繼續漲,在這場財富重分配中,不可能看著錢白白流過,不來參一腳。可是,現在的狀況跟兩年前不同,與七年前SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情蔓延的時候差更多,絕對不是隨便買、隨便賺。

 

分析完各種狀況,增加台灣不動產的投資部位很合理;但是要謹記在心:一定會有下跌的時候。任何與此相關的投資,都要先想好退出的方式。

 

進入加息循環之後,不動產的壓力也就開始累積,因為融資是這類投資的天性。第一次沒感覺,第二次笑兩聲就過去了,第三次開始要盤算盤算,第四次就有人覺得痛,最後,在某個節點,崩盤!

 

沒有哪個國家的央行,會希望房市走到最後一步,但是政策永遠是調整得太晚、太少。看到效果差,只好一路加碼,那個時候又忽略了貨幣政策的累積與滯後威力,導致能和緩走完循環,非常少見。

 

還沒到最後關頭,但是該注意風險了。

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