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實價登錄的誘因在哪?

實價登錄的誘因在哪?

2011-09-01 13:40

對土地所有權人開罰,只是提高實價登錄誘因的直接手段,未必是有效手段,因為所有權人可能從登錄不實中獲得經濟利益。

為了回應高房價引起的社會問題,政府日前提出了落實居住正義的五項方案。令人意外的是,其中沒有近來民氣可用的房地產交易實價課稅方案,卻有房地產交易按實價登錄方案。

房地產交易按實價登錄,不代表交易所得按實價課稅。但若要按實價課稅,卻非得先建立實價登錄制度不可。所以,這項改革方案仍然可以視為我國房地產交易稅制合理化的一步。

根據以往經驗,社會改革如果第一次沒有成功,日後再凝聚改革共識,往往更加困難。所謂一鼓作氣,再而衰,三而竭,即是此理。過去政府課徵證券交易所得稅的失敗經驗,殷鑑不遠。而這次推動實價登錄制度,也面臨同樣挑戰。

如果要讓實價登錄制度成功,就需要在不動產交易作業中,建立買賣當事人願意主動登錄實價的誘因。但從目前行政院說明的方案中,這項誘因似乎不足。因為報導中的方案,只有針對土地所有權人登錄不實,或不願登錄者,處以三至十五萬元罰鍰。除此之外,尚未見到其他落實實價登錄的誘因。

對土地所有權人課以罰鍰,只是提高實價登錄誘因的直接手段,未必是有效手段。因為土地所有權人可能從登錄不實中獲得經濟利益。這些利益抵銷了罰鍰損失,使得實價登錄的誘因降低,甚至完全沒有誘因。

比較有效的方式也許可以參考先進國家作法,例如規定一般房地產交易必須經過房屋仲介,或銀行建築經理部門等第三者,作為交易中間人,並對該第三者課以實價登錄的責任。若有嚴重違反規定者,甚至可以吊銷執照。由於第三者通常不會因為登錄不實而獲得利益,故在沒有利益衝突下,對不實登錄的處罰才能充分發揮誘因效果。

另外一項補強措施是從源頭控管,也就是規定房屋代銷業和建設公司,必須據實申報所銷售的新屋成交價格。這種對賣方課以登錄責任的優點,是賣方不致高報售價,造成自己虛增所得與稅負。同時買方亦不會讓賣方低報售價,使未來轉手售出時虛增所得與稅負。一旦新房自交屋開始,就採取實價登錄,則以後房屋再轉手時,買賣雙方就很難有虛報售價的空間。


另外,實價登錄應該與不動產過戶同時辦理。但目前修法方向是過戶三十天內,由所有權人辦理實價登錄。理由是避免民眾誤以為實價會被用於課稅。這種想法顯然過慮。因為所得稅必須以前後兩次轉手價格,計算所得及稅負。如今沒有前手轉讓實價,如何對賣方實價課稅?主管機關反而要防範,買方虛增價格,規避未來稅負的問題。
(本專欄隔周刊出)

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