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資金斷鏈 中國房市承受三大衝擊

資金斷鏈  中國房市承受三大衝擊
傳統的「金九銀十」銷售旺季落空,瘋狂上漲兩年的中國房市,可能處在一番大修正的起點。

周岐原

房地產掃瞄

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772期

2011-10-06 17:19

溫州的高利貸風暴,凸顯中國資金斷鍊的影響層面廣泛,其實在房市,官方調控的力道已迫使整體景氣下滑,甚至跌破雷曼兄弟倒閉時的低點。這對地方政府、建商與房屋買方而言,都是不利的修正訊號。

令人震驚的溫州老闆「跑路」潮,僅是中國資金「斷鏈」的副作用之一;相較之下,二年多來瘋狂上漲的中國房市降溫,造成的震撼更大。其實,房市的調整風已經緩緩吹起,在官方連番推出緊縮政策後,中國房市回檔跡象越來越顯著;這波修正不僅讓房市進入冷卻期,對水泥、地產開發與金融等行業的衝擊,更是後續觀察的重點。

中國房市的官方數據五花八門,光是依照區位劃分,就可分成一、二、三等多線城市,再加上銷售面積增速、開發資金變化等指標,很難用單一訊號斷言整體走向。不過,在中國國家統計局公布的數據中,全國房地產開發景氣指數(簡稱房開指數)卻是一項相當有參考價值的指標;該指標由房地產開發投資金額、土地開發面積、房屋空置面積、商品房平均售價等六項分類指數合計而成,是最全面的統計數據。

今年九月的房開指數,便透露一個令人高度警戒的訊號:中國房市正在快速緊縮,而且進入三年來最冷清的市況!九月分房開指數是一○一.一二,儘管仍位在區分多空的一百以上,但由逐月走勢來看,自從去年三月景氣見頂後,中國房地產業景氣便逐月下滑。更值得注意的是,這個只比持平稍高的數字,其實已低過○八年九月金融海嘯發生時的水準;這意味著,無論哪一座城市,當前房價很可能不是波段低點,而是另一波修正的起點。

 

房市確定緩慢降溫

 

回顧二○○八年初,房開指數先是連跌九個月,到雷曼兄弟倒閉時的一○一.一五;隨後因金融海嘯,又繼續下滑六個月,直到隔年中才反彈。前車之鑑如此,近期亮出的調整訊號更不只一個,中國七十座中、大型城市裡,今年八月已有四十六座房價停止上漲,「高檔量縮價跌」的訊號出現,後勢如何不言而喻。由指數轉折和國內外經濟局勢來看,即使這次經濟不會像三年前快速收縮,但中國房市還有一段修正尚未完成,應該毋庸置疑。

中國房市緩慢「變盤」,可能造成哪些影響?

首當其衝的是地方政府。北京當局重拳調控房市,讓建商投標土地意願大減,高度仰賴賣地收入的地方政府,自然苦不堪言。因為從水利、交通建設到保障住房,既定政策還是要照常開辦,施政起來格外吃力;累計達十.七兆元人民幣的地方債務,也成了一顆巨大的不定時炸彈。

為了開源,不少地方政府陽奉陰違,當中央要求執行「限購」(限制購買房屋數量)政策,地方政府就推出「限價」(房價設定上限)措施。字面上看,房市交易確實被「限制」,但比起交易停擺的限購令,地方政府「因地制宜」的限價模式,仍然對房屋買賣放行,只是成交價不再創新高而已。

 

建商經營壓力倍增

 

值得一提的是,自從賣地收入銳減,部分地方政府為了籌措財源,打起「拋股還債」的算盤。據估計,由地方政府持有的A股市值超過四千億元人民幣,若財務壓力進一步升溫,其中至少有一半的股權將被迫出售。這也將形成陸股另一股賣壓。

第二個受影響的是建商。房市降溫,房屋供應量與存貨卻節節上升,對建商的經營造成直接壓力。今年六月中,標準普爾(S&P)便將中國房地產業的評等降為負面,理由是整體行業負債攀升、現金流量逐漸收縮,形成對建商不利的警訊。

標普並指出,若中國平均房價下跌三成,預期將有許多建商出現短期償債困難。正因為前景看壞,許多在港上市的內地房產股,今年第三季股價紛紛大跌,雅居樂、華潤置地、遠洋地產等特定公司的股價淨值比(P/B Ratio),更回到金融海嘯期間低點。

 

買方不甘心買貴衍生社會事件

 

此外,中國房市的消費者,也是受房價反轉傷害的「重災區」。這次中國各地房價連綿不斷的漲勢,對買方無疑是很大的煎熬,越是等待越買不起;好不容易痛下決心,卻發現後來的房價竟然比自己的買價低,自然造成買家嚴重不平衡的心理,進而衍生社會事件。

 

例如在北京近郊的通州,就有數個建案的買方發現,建商在交屋後大幅降價,雙方因此發生衝突。這對強調「堅持不懈搞好房產調控」的國家主席胡錦濤,形成一大諷刺。


中國房市的多頭格局,為地方政府與建商帶來享之不盡的好處;進入空頭修正期後,政府、建商與消費者反而成了無法擺脫的「受害三角形」,看起來,無論什麼時候,中國房市的買方似乎都是最弱勢的一群人!

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