商辦大復活 背後沒說出口的最大原因？

好幾個企業界的朋友最近都說商辦很難找，特別是高級商辦更難找，這也某種程度呼應《今周刊》第1195期的封面故事「商辦大復活」，實際上商辦不僅僅是大復活而已，很可能一躍成為房市明日之星！

大概20年前，有個親戚在台中買了一層辦公室，閒置了近10年，好不容易才低價出租掉，有一度還想免費讓人使用呢！南台灣高雄，知名地標85大樓竟有好幾樓層隔成學生套房出租，當地商辦更是淪為法拍常客，而且得標單價都是低於造價成本。

在台北市，建築界的大老闆手握精華商業區土地，原本可以興建氣派辦公大樓，卻紛紛轉作豪宅或是飯店使用，因為豪宅好賣價又高。

房市景氣起落與商辦無關

過去即使學者或者業界人士，在看台灣房市景氣起落，講的都是指住宅產品，沒有人會提商辦產品，也沒人去關心，商辦簡直就成了市場上的棄嬰。

這種長期「重住輕辦」的現象，在房市當中也產生了一些畸形發展，其中最好笑的是，代銷業者不會賣商辦了，由於長期沒有商辦建案可供操兵，國內幾大號稱最會賣房子的代銷公司，幾乎都只會賣住宅建案，因而也出現了不少工業或商業建案當住宅賣的違法情形，明顯的代銷界出現了人才與市場的斷層現象。

無推案操兵 代銷業快要不知如何賣商辦

再者，商辦一手市場出現斷層，商辦成屋市場也好不到哪裡去，在國內商仲市場有所謂的「外商五大行」，都是全球赫赫有名的商業仲介高手，原本也都是看好市場潛力陸續進入台灣發展，可是面對台灣過去長期水波不興的商辦市場，有的是縮編度小月，有的是頻換CEO，更有的氣到想退出台灣市場，高唱起「歸去來兮」。

在這長期扭曲的市場之下，不管是市井小民，甚或是房地產界人士，大家心中都已經有個刻板印象，住宅價格必然比商辦售價高，現在台灣房市中可能沒有人會相信，商辦售價比住宅高這一文字陳述，因為那就像是「夏蟲語冰」一樣！

這種形同「死魚盤」、「冷凍櫃」的台灣商辦市場，所幸在去年出現了轉機，最早注意到這一現象的應該就屬《今周刊》了，今年初第1153期觀察到「企業換屋潮來襲」，在財經媒體界算是敏銳度最高的，接著在最近第1195期，更以封面故事專題大篇幅報導這一市場現象，印象中這應該也是近20年來紙媒最大篇幅、最詳盡的商辦市場報導，某種程度也反映出商辦長期無人愛、無人關注的悲慘命運。

現在大家都要蓋「豪辦」

今年商辦市場真的很搶眼，大復活速度讓市場有點措手不及，台北最具指標的CBD信義計畫區A級商辦去化速度驚人，空置率來到歷史低點，租金行情則是來到史上最高點，於是過去鮮少聽到的「豪辦」，一再成為業者心中想要打造的夢幻商辦大樓，像是剛熄燈打烊的京華城，以及南山不久取得的信義行政中心地上權等，未來都會華麗轉身成可與「豪宅」相抗衡的「豪辦」，這是過去從來看不到的景象！

商辦市場是一個國家或是一個城市的商業櫥窗，是區域商業活動的冷熱指標，今年商辦市場大復活，有著天時地利人和等諸多條件的配合之外，台灣商業活動的基本面，也就是公司組織，在近年來悄悄的持續成長，公司數量增加，加上原有公司的擴大營業，都是直接帶動商辦需求很重要的力量。

存活公司家數達歷史新高

根據經濟部商業司的統計，近10年來我國設立公司家數（至當年年底仍存活）持續正成長，2018年存活家數正式突破70萬家大關，統計至今年11月底，總家數更來到70萬7,407家，快向71萬家整數關卡挺進，與10年前2010年58萬6,044家比較，成長率達20.71%，平均一年增加2%左右。

就個別縣市商業活動來看，大台北地區想當然而是商業重鎮，以2019年公司存活家數看，佔全國比重達44.5%，不過高級商辦還是明顯集中在台北市，新北市仍以廠辦佔大多數。倒是北台灣的桃園市，未來商辦市場特別值得期待，根據經濟部資料，桃園目前有6萬多家公司，在六都當中雖不算特別突出，但是過去10年來公司家數的增幅達29.24%，接近三成，比雙北市都高出甚多。

北台灣桃園商辦市場值得期待

況且桃園境內擁有32座工業區，是全國第一，這裡面有很多廠商都是知名的「隱型冠軍」，以前這些廠家都是廠辦合一的經營模式，但是隨著產業的升級，形象也有跟著升級的必要，特別是第二代掌門人接班後，這一發展趨勢更加明顯，台中市就是個鮮明的例子。

根據台中代銷業者指出，近兩年來，台中商辦的新需求大多是來自於更換新門面的買盤。桃園未來還有最大的航空城開發計畫，可預期的是其商辦市場不會只有量變，同時也會產生質變。

近10年各年底存活公司家數統計

當然現在商辦市場看到的大多是屬需求面，至於供給面呢？由於官方的商辦統計並不是很完整，所以我們也只好管窺蠡測一番了。

根據內政部統計處有統計以來的數據來看，2016年以來商辦新供給持續維持低檔，近30年來全國發放商辦使用執照的面積累計合計約1971萬坪，而且是沒有特別去剃除已拆除的辦公樓，對比經濟部現今仍存活公司的家數70.7萬家，平均一家公司可使用的辦公室面積是27.88坪，還不到28坪呢！這個數字可能讓很多人都很訝異！這是不是商辦大樓現在這麼搶手，背後沒說出口的最大原因呢？

商辦市場某種程度也是經濟的櫥窗，當然需要一國、一地的經濟實力來做支撐，才能夠持續成長茁壯，近兩年來因為中美貿易大戰迎來了台商返鄉潮，看來就要翻轉二、三十年來低迷不振的台灣經濟，也將翻轉商辦長期無人聞問的窘況，只是當大家都看好這顆明日之星時，別忘了最重要的事，台灣經濟須加速轉型，才能夠讓這一顆新星持續明亮閃爍！

近30年台灣辦公室核發使用執照面積走勢圖（單位：平方公尺）

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》