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頂樓加蓋就算花錢買,還是算違法?地檢署檢察官解惑:關於「頂加」民眾最常問的4問題

頂樓加蓋就算花錢買,還是算違法?地檢署檢察官解惑:關於「頂加」民眾最常問的4問題
圖片僅示意

黃彥凱

房地產

shutterstock

2020-11-25 14:28

「頂樓加蓋在我向前手買的時候就有了,為什麼要算在我頭上? 更何況我有花錢買,這還算違法嗎?」

 

韋儒是「皇城社區」的頂樓住戶,購買該屋時,屋頂平台部分已經有個加蓋的違建物,韋儒想,當初買的這麼貴,總應該包含了這違建的使用權吧?因此就光明正大地繼續用下去。其他住戶本來也默認頂樓住戶對違建的使用權,直到最近新聞報導,某社區大樓的頂樓違建發生火災,並且延燒至鄰居住家。

 

住戶一商量這樣不行,但誰都怕傷了皇城內的和氣,於是推著看似在法院工作,其實只是替代役男的杰凱去向韋儒說明,希望韋儒將該違建拆除。誰知道韋儒態度十分強硬,認為自己並沒有做錯什麼,在雙方僵持不下的情況下,憂心忡忡的住戶們只好一狀告上法院。

 

程序部分

 

我們最終目的就是要請被告把不該屬於他的部分拆除掉,所以聲明就必須表示出想要對方拆除的是哪個具體的部分。由於這類型的案件在訴訟中,都會會同地政事務所到現場履勘以繪製複丈成果圖,這時候你可能會想說:「可是一開始我又還沒請人來丈量,我怎麼可能提得出這份圖?」所以通常剛開始打訴訟時,會先以手邊有的圖,例如房屋的設計圖,或是自己畫一份,並且先標出面積及位置,並在書狀裡面解釋,訴之聲明在拿到複丈成果圖之後會再做更正。而在複丈成果圖出來以後,也必須在書狀或開庭時向法官表示你要變更聲明。

 

再來也是前面說過的一個概念,由於房屋頂樓跟外牆一樣,並不是屬於某一特定人所有(這觀念很重要!)所以被告自然而然不能私自占用。但相對的,原告這邊也不能要求被告把違建拆除後,將屋頂還給某一特定的人,不然這結果還是一樣由某個人在使用啊! 所以聲明最後必須寫清楚,要把頂樓還給全體住戶。這點很重要喔,不然你再有理由,都沒辦法勝訴的。

 

問題:占用的事實要怎麼證明?

 

答案:所有權與無權占有。

 

很簡單,首先你(在這邊是代表全體住戶)必須有所有權,這只要把所有權狀拿出來就知道了;而對方無權占有,這也很簡單,通常只要到現場一看,搭配權狀就知道有沒有占用,或者是去調閱建築物使用執照,看看屋頂當初有沒有作為特定用途。可是,有原則就有例外,下面有幾種被告常見的理由,抗辯說自己是有權使用頂樓平台。現在我們就來分析看看它們有沒有道理吧。

 

問題:被告會怎麼抗辯呢?

「頂樓加蓋在我向前手買的時候就有了,為什麼要算在我頭上? 更何況我有花錢買,這還算違法嗎?」

 

答案:╳,除非有訂立分管契約,誰都不能任意取得頂樓平台的使用權! 現在無權占用的人就要歸還!

 

依法頂樓平台是全體住戶共有,而不屬於特定住戶,所以不管是建商或前屋主,沒有辦法將頂樓平台的「所有權」賣出去。那麼他們賣的會不會是頂樓平台的「使用權」呢? 基本上在未經全體住戶同意頂樓平台的使用方式之前,也就是所謂的訂立一個分管契約之前,不管是建商還是前屋主,都沒有辦法取得頂樓平台的「使用權」。再者,法律是不問這個占用的情況是誰造成的,而是看現在到底是誰在無權占用,所以你就算把前屋主、建商都拉出來,也無法抹滅現在就是你在占用的事實。

 

如果你是韋儒,當然急了:「那我當初買房子的時候特別貴,到底是為什麼,不就是因為我可以用頂樓平台嗎?」很抱歉韋儒,依法不論如何,你都不能私自使用這個頂樓;如果你買的時候花了比較多的錢,那只能說因為你的樓層比較高、風景比較好,離馬路比較遠比較不會被吵到⋯⋯所以自然房屋價格相較之下比較高囉。以後買房子千萬要小心賣家的話術啊!

 

 

「我用了這麼多年其他住戶都沒反對,不就代表大家都同意我可以使用嗎?」

 

答案:╳,單純的沉默≠同意!

 

單純的不作為(沉默)不等於默示同意。常見的默示同意會像是你去小七買東西,當你把你要的飲料放在櫃臺,你一個眼神,店員一個眼神,這時候才叫做默示同意,因為你們心有靈犀,他知道你就是要買這罐飲料,同時也同意你買這罐飲料,所以默示同意要賣你。但是今天的狀況,被告與其他住戶間有眼神交會、心有靈犀嗎? 似乎是沒有啊! 如果被告真的認為有,那被告就要證明住戶做了哪些事情是默示同意被告使用。但無論如何,沒有反對的意思並不代表同意你用,這點很重要。

 

「我負擔的水塔清潔費及公共電費比別的住戶多,難道這不代表其他住戶同意我使用頂樓嗎?」

 

答案:要看是否有決議或默示同意的分管契約!

 

前面說到,被告要證明其他住戶做了哪些事情,表示同意被告使用頂樓平台,這時候有些人就會抗辯:「我比其他人多繳費用啦! 而且這樣的決定是經過區權人大會同意的,可見大家已經有默契讓我使用頂樓平台,這是一個默示同意的分管契約。」如果確實有這樣的決議或住戶間的默契,或許可以認為各住戶同意你使用平台,不過還是要看具體個案而定。

 

然而要提醒大家一下,縱使其他住戶同意你使用屋頂平台,使用上也不能違反行政法規,若有違反(例如是違建),這個分管契約也會因為違反法令而無效,既然分管契約無效,被告自然也就無權使用這個屋頂平台了。

 

小結:特定住戶可不可以使用頂樓平台,就看有沒有分管契約!

 

從前面的說明我們可以知道,某特定住戶可不可以使用頂樓平台,前提是其他住戶有沒有同意可以使用,在法律上我們叫做「分管契約」。法律上契約的成立,不一定要有白紙黑字寫下來,只要一方提出,另一方同意就會成立了,但還是建議要寫清楚,畢竟口說無憑,到時候出問題對方死不認帳,你如何去證明? 再來,契約成立不一定要明示,默示同意也可以,但還是要強調一點,單純的沉默不等於默示同意,一定要有一些積極的作為來證明大家都同意才算數。最後還有一個重點:就算住戶同意你使用頂樓加蓋,不代表這個加蓋部分是合法的,在行政法規仍然可能認定它是違建。若是符合拆除的條件,政府還是可以把它拆掉。

 

作者簡介_黃彥凱

台北大學法律碩士,司法官學院第53期結業,現職屏東地檢署檢察官。

 

本文摘自FUN學《一紙對付壞鄰居:大家都可以自己依法解決的公寓大廈糾紛》

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