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頭期款要準備多少才能買房?

頭期款要準備多少才能買房?

劉芷茵

房地產

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買房實戰計畫

2020-12-22 10:57

買到物超所值的便宜好房時,靠的是「天時」,而買到好用又舒適的窩,則要靠「地利」!「無論新屋、舊屋,只要適合自己住的,就是好屋」,所以買屋反而要問自己的需求,盤整自己的能力,再來決定所要購買的房型。

「頭過,身就過!」對現代人來說,買頭房最難的第一步就是準備足夠的頭期款了!通常只要頭期款籌足,後續的房屋貸款就不成問題。不過,多數人一生的購屋經驗都不多,再加上每一種房屋要準備的資金成數又不同,所以是搞不清楚到底要準備多少頭期款才夠買房。

 

台灣的房屋市場,依照完工的狀況,分為預售屋、新成屋 中古屋3大類,即便地段相當,但因為房屋有折舊等問題,所以撤除個人授信因素後,在銀行眼中,這3類房屋貸款成數仍略有不同。

 

購屋過程中,買賣雙方合意成交的價格為「市價」,但銀行在評估放款金額時,並不是以市價為主,各家銀行會再針對物件進行「鑑價」,並在市價和鑑價中取其低者,再計算成數。

 

House123執行長邱愛莉解釋,假設購屋者以700萬元成交,銀行說「願意貸款7成」,可別以為能貨到490萬元(700X70%),銀行指的是「鑑價的7成」。目前鑑價多低於市價,若銀行對該 物件的鑑價僅650萬元,表示銀行最多僅會提供455萬元房貸(650X70%),此時,買方就有可能因為頭期款不足,面臨違約的風險。

 

因此,購屋者要先了解銀行針對不同物件願意放貸多少成數,才能進一步掌握到底要準備多少頭期款。

 

預售屋 頭期款約2成,可分多年繳付

 

 

購買預售屋,其門檻相較新成屋和中古屋來得更低,邱愛莉觀察,許多建案常打出「1成頭期款」或甚至更低或數的行銷策略,但普遍來說,目前預售屋 可貸款的金額落在8成左右。

 

實務上,在購買預售屋時,建商會給予買方付款的分期表,上頭會載明頭期款和貸款的預計成數。因為整個建案會由建商於完工時,與銀行簽約配合承作整批貸款,只要個人條件沒有太大問題,房市也沒有大幅波動,基本上,鑑價會等於市價,所以買方需要準備的頭期款金額就會如付款分期表所示。「這邊的貸款8成,對購屋者來說是實實在在的8成。」邱愛莉說。

 

舉例來說,若買 1間700萬元的預售屋,其貸款金額為8成,即560萬元,所以購屋者需要準備140萬元的頭期款。

 

此外,預售屋的付款方式較特別,這140萬元會分階段繳付。在前期先繳付定金、簽約金、開工款,約總價的1成,即70萬元;剩下的1成,則會在工程期間以及完工時依進度交給建商,因此,2成的頭期款將視工期,分拆在2至3年間繳付。

 

新成屋 同樣約2成,但頭期款前期就要付清

 

 

假設購買的是由建商銷售的新成屋,通常建商也一定有配合的銀行承作建案 的整批貸款,邱愛莉表示,目前新成屋 的貸款成數約8成,且同樣在價與市價 相當的狀況下購屋者要準備的頭期款 即為總價的2成。

 

也就是說,若同樣買1間700萬元的新成屋,頭期款要準備2成,即140萬元。不過與預售屋在付款的時程上大不同,因為新成屋已經完工,所以購屋後隨即要付出全部的頭期款,與預售屋分階段繳付的壓力相比,新成屋的頭期款壓力較大。

 

中古屋 鑑價不等於市價,頭期款要多準備一些

 

若購買的物件為中古屋, 邱愛莉分析,目前房貸成數約7成;若為首購族,則有機會貸到8成甚至更高。不過要注意,中古屋的鑑價與市價通常都會有落差,所以頭期款有可能需要準備得比預期的多一些。

 

再者, 不同的房屋類型, 要準備的資金比率也不同。根據財團法人金融聯合徵信中心資料統計,電梯大樓、公寓和套房3種房屋類型的鑑價與市價皆有落差,其中套房的鑑價與市價落差最大,僅市價的94.9%,且貸款成數僅69.2%,所以實際的房屋貸款成數僅65.7%(94.9%×69.2%),頭期款要準備約34.3%(見表1)。

 

以實際的數字案例來看,若成交700萬元的中古屋,以電梯大樓來說,銀行的鑑價為690萬2,000元,核貸73.2%,故可貸款505萬2,264元,所以頭期款為194萬7,736元。依此類推,若為公寓,頭期款需要215萬6,665元、套房則需要240萬3,044元的頭期款。

 

每種房屋類型要準備的頭期款成數不同,邱愛莉建議,購屋族不用過度悲觀,其實許多人早已「頭過」,只差實際行動,不過購屋前還是要精算,看看自己能負擔什麼樣的房屋及總價,才不會白忙一場。

 

表1房屋鑑價會影響實際需準備的頭期款

 

除了頭期款,還有這筆錢要準備

不論購買預售屋、新成屋或是中古屋,邱愛莉補充,除了準備房屋本身的頭期款之外,購屋者還要準備購屋的相關費用。

 

譬如買預售屋或新成屋,皆要準備契稅、印花稅、登記規費、代書費、天然瓦斯外管線費用等,通常金額在10萬-20萬元不等。若為預售屋,建商會在交屋前通知買方先繳付1筆「暫收款」,多退少補;若為新成屋,建商則會提供明細以便跟買方收取相關費用。

 

若是中古屋,除契稅、印花稅等費用,與預售屋或新成屋最大的不同是仲介費,通常為總價的1%至2%,不過不需負擔建商交屋前的外管費用,但也別忘了購屋前先確認是否有天然瓦斯管線。

 

 

 

 

本文摘自今周特刊《買房實戰計畫》

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