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不想被當盤子,如何出價才能成交?SWAY私傳4招,神抓屋主內心底價

不想被當盤子,如何出價才能成交?SWAY私傳4招,神抓屋主內心底價

林一安

房地產

shutterstock

2021-01-06 16:50

顏先生最近在找房子,雖然已經是第二次購屋,但還是格外謹慎,因為近期房市鬧哄哄,不少賣方摩拳擦掌等著掛高價,然而適合全家人居住的好屋難尋,現在重劃區房價又動輒破千萬,花了大半積蓄,可不能隨興出價。

 

第一招:先學會查價

 

出價議價有4大訣竅,房市專家SWAY建議,第一步得先學會查價。所謂知己知彼百戰百勝,要是一聽到賣方開價就隨意出價,若是出個脫離行情的超級芭樂價,恐怕會淪落到被屋主攆出去的下場。因此事先查詢區域行情、社區交易價格可是買方的基本功。

 

SWAY表示,消費者可自行上網搜尋區域行情,管道非常多元,除了內政部實價登錄網站之外,像是「實價登錄比價王」,輸入喜歡的物件名稱,就可以搜尋到價格資訊;且若能提供完整資訊,亦能查詢到過去該房屋買賣次數、交易價格,運用這些歷史訊息,就可以掌握出價區間。

 

此外,在實價登錄上線之前,市面上最大的信義房屋集團、永慶房屋集團即在自家官網上提供旗下店頭成交紀錄,其中永慶房屋近期推出實價登錄3.0版本,可以經由「永慶房仲網」、「永慶快搜APP」查詢揭露到門牌號碼的成交行情,信義房屋網站則每日更新成交行情,還有漲跌地圖、社區房價通等。

 

而第一線的「房仲」更是值得挖寶的對象,像是尚未登錄到實價資訊的交易狀況,都可以要求房仲提供數據,SWAY說,「房仲每天都在區域走跳,通常只要看到門牌區間,就知道是哪一戶成交,因此只要跟房仲混熟一點,通常什麼都會講,但如果你的房仲什麼都不知道、什麼都不肯透露,那建議你就換人吧。」

 

在出價的最後關鍵,SWAY建議,可以跟銀行確認一下房屋的估價,「因為銀行通常比較保守,確認估價是避免超乎行情太多,而且也可一併估算可貸成數及利率。」

 

漂亮出價,關鍵在掌握市場+賣家+估價

 

對的市場

1. 股市大跌時,較易遇到急著脫手求現的屋主

2. 空屋率高的區域可開7折

 

對的賣家

1. 怕被套牢的投資客,較可能願意降價求售

2. 持有10年以上的賣方,買進成本低廉,議價空間較大

 

對的估價

1. 上實價登錄網站確認歷史成交行情

2. 向房仲打聽尚未登錄的交易現況

3. 跟銀行確認房屋估價

 

第二招:789折出價法

 

SWAY指出,想要運用789折出價法,就得先看懂實價登錄價格,判斷房屋區位,「建議取實價登錄之最低價格出價,且所有出價都得用建物單價、計算總價後,再以整數出價。」

 

為什麼取低價交易作為出價依據,SWAY認為,「高價紀錄有9成都是含裝潢、服務費,甚至在備註欄上,還會註明夾層、頂樓加蓋、防火巷加蓋等等」,都是因為附加價值才墊高交易價格,因此高價紀錄幾乎沒有參考價值。

 

接著依房屋所在的區域分類依照7、8、9折出價,以7折而言,就是針對空屋率高、拋售物件多的地方,像是「新莊副都心」;8折就適用於一般生活圈;而9折則用於近期交易大熱門的區域。

 

例如, 位於台北市精華區的物件,若屋主以30坪的物件、每坪開價80萬元, 可用單價先打9折, 再乘以總面積,得出總價2,160萬元,再去掉尾數60萬元,買方以2,100萬元去跟賣方議價。

 

 

第三招:股市大跌就出價

 

過去房仲都會以「上一組買方出價XXXX萬元被打槍, 而要求新買方加價。」但現在這種說法是大錯特錯,價格的判斷取決於屋主的心態,若屋主不急著用錢,出價怎麼看都太低;但若有財務調度問題時,價格都好商量。

 

「通常投資房地產的屋主,也會投資股市,而股房連動,因此,股市大漲時,買方就千萬不要出價;但如果連續大跌好幾天,就是出價的好時機了。」SWAY說。

 

第四招:從屋主身分、屋況做判斷

 

SWAY說,賣方可大致分為3種,第一種是持有超過10年的賣方,房屋通常會以原始屋況出售,第二種則是買進不到幾年的自住買方,其三是手上貨很多的投資客,而當中最難議價的為自住客,「因為自住客多半只是想探探市場行情,發現有賺頭才會出售。」

 

而對持有多年的賣方來說,因為買進成本低廉,「怎麼賣都是賺」。至於投資客,像是空屋率高的重劃區,「只要有人出價就要偷笑了,如果財務快要出狀況,就會隨便賣,自砍1,000萬出售的也大有人在。」

 

屋比房屋總監陳傑鳴提醒,購屋者不用在意屋主或建商的開價高低,而是應該直接參考實價登錄,並依據區域、坪數、樓層條件與周邊同類型房子成交價格進行出價調整。

 

目前房市熱度雖升溫,但整體房市賣壓仍不小,購屋者想便宜買房難度仍不小,但只要精挑細選,試著以「行情價」出價,依然有可能買房圓夢。

 

至於,時下最熱門的預售屋沒有實價資料可參考,SWAY建議,買方可用區域新成屋價格去推估,或是用廣告戶的價格推算單價,作為出價的參考依據。

 

避免套牢,參考近一年平均行情

 

屋比房屋總監陳傑鳴建議,可由目前實價登錄或房仲彙整的實價社區行情進行參考,先以近半年或是近一年社區平均行情進行出價,除非一定要某物件,不然還是以不超過近一年最高價格為出價指導原則,如此可避免市況不如預期,一買房就立刻陷入套牢的狀況。

 

另外,針對新成屋或是預售屋,若無同社區實價揭露資訊,民眾購買前可先蒐集附近的社區行情,以屋齡、樓層或坪數接近的標的作為參考依據。

 

最後,民眾在應用實價登錄資訊作為出價參考時,一定要注意「備註欄」是否有註記特殊關係買賣,這類「特殊交易物件」價格往往偏高或偏低,並無代表性,參考實價行情時,一定要排除這些。

 

本文摘自今周刊特刊《買房實戰計畫

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