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房地合一能不能別課那麼多?代書傳授合法節稅3條路:退稅一定要注意2件事

房地合一能不能別課那麼多?代書傳授合法節稅3條路:退稅一定要注意2件事

江漢聲

房地產

shutterstock

2021-02-03 23:28

隨著房地合一施行日久,對特殊交易的高稅率(如贈與後出售或連續繼承),大家也逐漸找到方法應對。

 

一般合法節稅規劃,不外乎3種模式:減稅、免稅、退稅。

 

減稅

 

因為容易操作,是目前常見的節稅方式。基本上就是延長出售時間(降稅率),或增加出售成本(降稅基),例如提高「土地移轉現值」或收集「裝潢費」發票等(發票須經審核)。

 

免稅

 

房地合一稅的個人交易自住房屋、土地符合一定條件者,課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅。但這項因操作不易,且需符合自用加上連續居住6年,現行很少見到,可能等民國112年後才會變多。

 

退稅

 

房地合一稅的「重購退稅」是操作最複雜,但效果也最好的方式(可達100%)。

 

退稅的一些基本條件,如非出租營業、2年內重購、5年不得移轉等...與土增稅重購退稅雷同。其他如依價格比例退,買配偶也可適用的特殊處,大多人也因好記容易弄清楚。

 

唯一要留意的或常會犯錯的是設戶籍這件事:

 

1.先賣後買:賣的時候裡面就要有戶籍,等買新的後再遷入新家。

 

2.先買後賣時:這是最容易忽略的情形,在買的時候,賣的那間就要有戶籍,也就是維持是自用住宅用地的狀態,不能是空戶,買進新的後才能遷走,這種模式才叫「重購」。像名下多戶房子的客戶,往往等要出售時,才匆匆把戶籍遷入要賣的那間,這樣也許符合自用土增稅(一生一次),但卻不符重購退稅的規定。

 

重要!補充提醒

 

《房地合一申報作業要點》17點規定,所謂自住房屋限定「個人或其配偶、未成年子女」應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住,所以其他「成年」直系親屬,如父母等就不包含在內喔!這點與土增的重購退稅不同,範圍可是窄多了。總之,節稅由於細節很多,若大家有重購退稅的規劃,務必提早告知您的代書留意。通常在過戶登記完成前,都還有補救的機會,但萬一等交屋時才講,那就來不及啦~

 

作者簡介_江漢聲

學歷:政治大學地政研究所

經歷:自92年起進入房仲業,因對處理土地問題有興趣,於102年通過國考後,即轉任代書至今。

專長:運用各種不動產工具,並與律師及會計師合作,協助客戶處理稅務、法務及傳承等問題。

※本文獲小代書粉絲團授權轉載,原文出處

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