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想要資助子女買房,該給房、還是給現金?會計師用700萬房算給你看:4種贈與哪種最划算

想要資助子女買房,該給房、還是給現金?會計師用700萬房算給你看:4種贈與哪種最划算

鄭惠方(艾蜜莉會計師)

房地產

shutterstock

2021-04-29 09:28

現今房價高漲,年輕人很難自力買下一間新屋,買房往往要靠父母或長輩資助,常見的方式有四種:(1)父母直接贈與不動產給子女、(2)父母贈與現金給子女購買不動產、(3)父母出售不動產給子女、(4)父母替子女購買不動產。其各有利弊,應視個案評估。但要提醒讀者的是,節稅規劃不應短視近利,因小失大。

 

為幫助讀者通盤理解父母資助子女購置不動產的稅務議題,除了彙總整理不同方案在不同時點所涉及的稅目外,並以案例說明試算不同方案的總稅負,包括子女取得不動產時的衍生稅負,還有多數人常忽略的未來出售時的稅負。為方便讀者理解,案例中的稅額試算僅考量贈與稅與房地合一稅。

 

案例:王媽媽想在小王結婚前替他準備好一間房子,目前看上的不動產價值如下,為了衡量哪個方法比較能節稅,一併假設了小王持有5年後出售時的房屋價值。

 

目前的不動產價值>5年後>出售時的不動產價值

現值:700萬元/市價:2,000萬元>現值:1,100萬元/市價:3,000萬元

 

父母直接贈與不動產給子女

 

父母直接贈與不動產給子女

․贈與稅

․土地增值稅

․契稅

․印花稅

 

子女日後出售不動產

․房地合一稅

․土地增值稅

․印花稅

 

直接贈與不動產會用不動產的「時價」核課贈與稅,即「房屋評定現值」與「土地公告現值」。另外每人每年有220萬元贈與免稅額可使用,而贈與稅採累進課稅,分10%、15%、20%三級稅率累進課稅。那麼王媽媽移轉現有不動產或買下新的不動產再贈與給小王,所要負擔的贈與稅都是48萬元。5年後小王出售適用新制課稅,取得成本也會以「現值」為準(再經消費者物價指數調整),這時所得稅額是430萬元(假設未提示費用證明,以成交價5%計算費用;持有5年之房地合一稅率為20%)。

 

 

要是王媽媽名下的不動產有向銀行貸款400萬元,要連同貸款一起移轉給小王,可以降低贈與稅額,但應注意小王要有還款能力。

 

 

當然,王媽媽也可以先買下不動產,在免稅額以內分年贈與房屋給小王,最快只要4年就可以全數贈與,不用負擔贈與稅。

 

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