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房地產兩大新制7月上路 將衝擊房市? 專家:這波行情會再走三年 原因是「這個」

房地產兩大新制7月上路 將衝擊房市? 專家:這波行情會再走三年 原因是「這個」

黃健誠

房地產

達志

2021-05-10 11:32

房地合一稅2.0及實價登錄2.0等新制,都將在今年7月1日正式上路,未來除了依物件持有時間而加重課稅外,實價登錄2.0上路也代表預售屋的銷售將全面納管,不易再出現因交易與登錄間的時間差進行炒作。

多項新制即將上路,代表政府打炒房的措施都是「來真的」,也讓外界相當關注,是否房價及交易量會隨著打炒房舉措而面臨下修。

財信傳媒董事長謝金河日前在節目《數字台灣》中,邀請吉家網董事長李同榮及德明財經科大客座教授莊孟翰,一同討論未來房市前景。

 

房價所得比居高不下 這兩個才是主因

 

李同榮認為,過去台灣房地產行情已經走了五個循環,目前正處於第六個循環中。

在過去的循環中,政府都曾經在技術面上過熱時打房,但分配所得不均、薪資原地踏步,才是房價所得比居高不下的主因

 

但是,這一波看起來,再加上預售屋紅單抑制後,未來預估還有三年的行情可走,也將逐漸朝向更為健康的市況走。

 

房市新制上路 恐不利體質不健全業者

 

莊孟翰則提到,近期以台南房市的漲幅最大,但在火熱的預售屋銷售狀況內,有不少排隊狀況是由代銷人員發動,看房民眾若能認同其建案價位,才會給號碼牌,此次修法有將預售屋紅單納入,未來可望讓房市更健全,不過房市新制上路後,體質不健全的公司可能面臨倒閉問題。

 

另外,在實價登錄新制上路後,建案若有賣出就要馬上登錄,因此未來預售新建案的議價空間將會減少,預期這兩三年交屋不會很順利,是否有很多人趕在7月1日前賣房,也相當值得留意。

 

未來新建案議價空間將減少 未來三年交屋可能不順利

 

對於稅制的改革,李同榮指出,他一向反對用稅制打房,但稅制上確實需要健全,且目前房地產的持有稅偏低是事實,政府施政方向應該要朝全面性改革去做,像是將房屋稅、地價稅合一做為課稅標準,並且調整稅率以實價去課稅,持有多房的民眾也可遞增稅率。

 

至於有人說房地合一2.0上路後,將掀起逃命潮,李同榮則認為,應不致如此嚴重,因為現在市況看來,紅單炒作及成屋價格都已有所收斂,也顯見政府打炒房漸有效果浮現。

 

不過,建議未來政府打炒房的參考指標,可調整成以經濟成長率為主,像如果今年經濟成長率為4.5%,若雙北市的房價漲幅在5~6%就屬於健康的狀態,但若像中南部漲幅10%以上,可能就需要注意

 

當前房市循環估計到2024年 下個循環是大換屋潮

 

對於未來房市走勢,李同榮認為,在長線上會走入成熟期階段,不會再有暴漲的情況發生;

 

其次,由於現在的家庭型態已是「兩代不同堂」,因此這會抵銷少子化所帶來的房市衝擊;

 

第三,未來可能會出現新屋會排擠舊屋的狀況,因此也不用擔心新房賣不出去;

 

第四,因為交通的緣故,重劃區等蛋白區會持續翻身。

 

李同榮預估,目前的房市循預估將走到2024年,下一個循環將會是「大換屋潮」時代,因為不少物件屋齡漸長,因此民眾會開始有換屋的需求產生。

 

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