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原本月付3萬6租房,連現金流都是負的...她搬家後「這樣做」:租金歸零還多進帳1萬元零用金

原本月付3萬6租房,連現金流都是負的...她搬家後「這樣做」:租金歸零還多進帳1萬元零用金

Tody 陶迪

房地產

shutterstock

2021-07-03 21:13

2012年,我決定「出國深造」,選擇到上海工作,因為這趟奇異旅程,讓我開始接觸房地產,開始有投資理財的觀念,也才第一次知道,原來想當包租公,根本不需要擁有房子。

 

我進入的是一家房地產新創公司,但我們所做的事情,不是買賣房產、也不是仲介,而是把閒置的空屋,說服屋主交給公司管理,簽訂5到10年的租約,接下來會將房子做一番整修,再以分租的形式轉租出去。老舊、屋況不佳的房子,經過整修之後,變得美輪美奐,並且透過分租的形式,讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格,就住進像家一樣的公寓,這不但讓空屋重新產生了居住價值,也大幅降低了年輕人的租房壓力,而自己,則是賺進為房子租金增值後的價差,簡直一舉數得!

 

這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式,叫做「輕資產包租」模式,當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代,「擁有產權」不再是主流價值,轉而提倡的是「使用權」。

 

向屋主取得轉租同意、裝修同意,並且簽訂長期租約,就是「使用權」的具體展現。我們不一定要「買」下這間房子,才能使它創造收益,藉由「經營方式」的改變,就能使房子為自己帶來收益。並且,因為不需要買房的頭期款,裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法,使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一,是進入房地產投資領域最低門檻的方式;因為沒有產權,所以退場的風險也低,萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子,最多就是賠2個月押金和一些裝潢費,而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款,還留下一間賣不掉的房子!

 

2014年開始,有越來越多中國的新創企業,加入了輕資產包租的戰場,使得「品牌公寓」百家爭鳴,租房市場在短短幾年時間改頭換面,招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子,而我也協助公司在很短的時間內,成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。靠「買房」當包租公已經不流行,「租房」當包租公才是主流。

 

低成本高收益收租模式,創造出比利息高出十倍以上的現金流

 

帶著這樣的經驗,2016年,我回到台灣定居,準備租房子,驚訝地發現,招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子,與我2012 年離開台北去上海工作前,完全沒有進步,反倒是租金漲了不少!於是我立刻意識到,台灣的租房市場,就像是2012年前的中國,到了急迫需要改革的時間,也代表市場充滿了機會。在別人眼裡殘破不堪沒有價值的房子,在我眼裡,卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。改造房子,使它產生更高的租金價值,這不正是我在上海做的事情嗎?

 

現在,我只需要進行一些實驗,來驗證台灣市場也需要租房品牌化。

 

我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。一進門,刺鼻的霉味撲鼻而來。山邊潮濕,屋裡滿是壁癌,還有各種蚊蟲。我卻大膽地與屋主簽下5年租約,並且將我的理念告訴屋主,說服他讓我進行裝修改造並且轉租。

 

很幸運的,屋主不但認同我的理念,在知道我要為裝修花費不少後,又主動調降了租金。而在房子裝修完成後,一上架到臉書的租房社團,立刻引起廣大的迴響與討論。因為當時並沒有同類型的租房產品,市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房,可以說是毫無競爭對手,4個房間在一週之內就全部順利租出,而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後,我每個月有2萬5千元的正現金流!

 

這間房子的改造出租成果,讓我堅信,在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣,「輕資產」包租模式,有非常大的發展空間,市場上需要更多經過設計改造的出租房。

 

不久後,我也搬進自己改造的家庭式公寓,有2位室友,他們都清楚知道我是合法二房東,也非常欣賞我的設計美感,即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高,他們仍然認為物超所值。扣除掉付給房東的租金以後,我自己負擔的租金不但降為0,還多了1萬塊錢的收入。原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓,每月的現金流都是負的,現在不但大幅降低支出,還多了1萬塊的零用錢。

 

加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入,我的可支配生活費達到了3萬5千元,已經是一般上班族的薪水,因此也可以說,只要我的生活費控制在3萬5千元以下,就達成了階段性的「財務自主」,不需要依賴典型就業模式,也能擁有可以養活自己的收入。

 

對照最一開始的4% 財務自由理論,假設投入30萬元買股票,年投報率4%的股息,每年收益是1.2萬,平均每個月是1,000元;但是一樣30萬元,投資到公寓改造出租,卻能創造每個月1.5 ~3萬的利潤。輕資產包租的投報率是買股票的15~30倍,我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。

 

作者簡介_Tody 陶迪

2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業,選擇包租作為事業的新起點,致力於用自己的力量改善租房環境。

本文摘自時報出版出版《不買房當房東

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