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驗屋的問題明明就沒修,叫銀行不得撥款,代銷卻說「這樣會被建商告」...這真的合理嗎?

驗屋的問題明明就沒修,叫銀行不得撥款,代銷卻說「這樣會被建商告」...這真的合理嗎?

李奕農

房地產

shutterstock

2021-07-22 17:00

有民眾買新房,貸款8成房貸、10萬交屋保留款,在交屋前,驗屋的缺失卻一直沒修好,民眾為了反制建商,要求銀行不得撥款,想藉此逼迫建商改善缺失,沒想到代銷卻急著打電話說;「房子都過戶了,不撥款。是會被告的。」

 

 

遇到這些問題該如何解決?其實在簽約時就要先留意,不然到複驗的時候,如果不是重大瑕疵,房子已經過戶到買方的名下,不撥款的話,是違反比例原則的,法律上會比較站不住腳。

 

■最理想的交屋流程

 

買預售屋的「最理想」交屋程序,首先為「銀行端」、「工程端」的程序,兩者會同步進行,雙方會先與銀行人員對保,同時進行房屋的初驗,列出缺失後,雙方會預定下次的複驗時間,複驗驗收完成後,建商就會同步把房屋過戶給購屋者,於是銀行就會開始撥款給建商,就能順利交屋。

 

 

■驗收卡關要繳貸款?

 

但並非每次都會有這麼完美的交屋狀況,如果複驗時,房屋未修繕到滿意狀態,導致有二驗、三驗甚至四驗的可能性,這時候特別需要注意,因為流程還是持續在跑,銀行端的流程是整批建案一起狀態,並不會因為你這一戶的驗屋問題暫停,就把房子過戶在你的名下,並且銀行會同步要求撥款,這個時候購屋者卻還停滯二驗、三驗的階段,沒辦法交屋入住,還須繳房貸利息。

 

 

如果購屋者不願繳房貸,是不符合比例原則的,因為這個時候房子整個結構、內裝都完成了,而且已經過戶到你的名下,如果只是因為漏水、或者磁磚裂開等的驗屋問題,而不願意支付占比80%的房貸,瑕疵與價金是不符合比例原則的,如果訴諸法律,輸的機會很高。

 

■驗屋3招自保教戰

 

一、驗屋有問題找驗屋公司初驗把關

 

最好在一開始把所有的缺失都提出,而不是每次都提新的缺失。建議大家可以找專業的驗屋公司,在初驗的時候就可以把關,若發生驗屋糾紛的時候,也會有相對齊全的文件可以舉證。畢竟這是公正第三方開立的驗屋報告,採信的成分也比較高。 

 

二、撥款後針對遲延交屋產生的利息要求賠償

 

購屋者在撥款後,還是可以舉證,針對遲延交屋的而產生的利息,要求賠償,不過,這樣的作法,是比較曠日廢時的。而且要對抗建商的專業法務人員,需要準備的文件就要比較周全。如果可以的話,最好用協商的方法解決,請建商多少負擔一些遲延交屋的利息。

 

三、簽約前留意交屋保留款條約

 

在購屋簽訂契約前,特別留意「交屋保留款」這個條約內容。交屋保留款內政部有規定是房屋總價5%,像是購買一千萬的房子,是有權主張可先留下50萬的交屋保留款,等到確認房屋沒有問題後,再將餘款付給建商。

 

 

如果建商在複驗的時候,未善盡修繕責任,此時購屋者可以拿著5%交屋保留款向建商談判。相對的交屋保留款價金只有5萬到10萬,對購屋者的保障是比較低的。

 

不過,現在市場上願意提供5%交屋保留款的個案真的很少,大部分會用磋商條款做調降。可以在簽約前,先與建商討論契約規範,有些建商會做些退讓,畢竟和氣生財。也可以向當地政府的地政局申訴,要求建商依規定更改。希望大家都能夠順利交屋,入住自己喜歡的房子。

 

 

作者簡介_李奕農

樂居科技創辦人,雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

※本文獲樂居授權轉載,原文出處:驗屋不過可以拒繳款? 3招自保快筆記

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