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政府以前推都更重建都喊「1坪換1坪」,為什麼建商卻說做不到?行內人直指:2個原因是關鍵

政府以前推都更重建都喊「1坪換1坪」,為什麼建商卻說做不到?行內人直指:2個原因是關鍵
圖片僅示意

黃張維

房地產

歐陽蓉

2021-08-20 12:00

改建後的分配比例永遠是地主最關心的一個議題,也是最需要協調、溝通的部分,畢竟它直接影響了房屋改建後的總價與地主的生活空間。根據我這幾年的觀察,地主和建方的協議若最後破局,多半也是因為分配比例無法達成共識。

 

站在地主的角度,自然會希望能換回的坪數越大越好,若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數,比方說原本的3房變成2房、2廳變成1廳,他們通常會對改建產生抗拒的心理;而對建方來說,在合建的狀況下,他們是沒有收取服務費的,如果沒能在成本和利潤上做好管控,這長達7、8年的辛苦努力,很可能變成白忙一場。

 

因此,在與地主洽談之前,我們必須仔細評估房屋本身的條件,才能精算出一個可讓地主接受的,同時又能取得合理利潤的分配比例。

 

評估建案價值的兩大重點

 

一般來說,在評估建案時,我們會從以下兩個角度著手:

 

(一)地段

 

對建方來說,房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高,所以興建時需耗費較多成本,不過,因為改建後房屋的市場行情比較好,建方可以獲取較多空間來分配給地主,所以,地主分回的比例也會比較高;相對的,如果房屋的位置不是太好,改建後的售價也會因此受限,這時建方就得拿回更多的銷售坪數,才能打平成本、維持,或創造合理利潤,也因此地主的換回比例就比較低。

 

(二)房屋本身的條件

 

這裡所說的條件包括基地規模(大小)、形狀、臨路條件,和對外交通等等。若基地方正,便可更有效率的進行建築設計,若房屋臨大馬路,通常有較好的商效,臨近公園,則適合打造優質住宅,其次,如果距離離捷運站很近,房價也會比較高,這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。

 

當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後,計算出來的結果可能是地主和建方五五分、六四分,或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣,地主與建方所分得的比例也不盡相同,沒有固定標準,這個時候,最大的原則就是合意,也就是說,只要地主和建方可以達成共識,那就是最合適的數字。

 

決定好地主與建方的分配比例後,接著就是根據地主的土地持分來計算每一位地主可以分得的坪數。

 

為何無法「室內坪一坪換一坪」 

 

曾經有段時期,政府為了極力推動都更重建,喊出「室內坪一坪換一坪」的口號,希望藉此吸引更多地主參與重建。在舊屋換新屋的前提下,這樣的條件似乎非常划算,但事實上,經過這幾年的經驗,我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下,位於住宅區的4樓以上公寓,在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。

 

每次和地主溝通,只要一講到這一點,很多地主都會覺得很疑惑,甚至無法接受,所以我通常會以實際數字來舉例說明。

 

首先,一個很重要的觀念是,房屋重建後,地主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的,而不是以目前建物的實際坪數來換算,換句話說,地主可分回的坪數主要是看土地持分的大小,而土地可創造出的坪數又與使用分區(即容積率)有關。

 

以台北市第三種住宅區為例,法定容積率是225%,每1坪土地可蓋2.25坪的容積,假設我們可以申請到40%的危老獎勵,那就可以創造出1 x 225% x 140%的容積,亦即3.15坪,若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數,在此暫以1.55計(一般介於1.55-1.6之間),則3.15坪容積約可創造出4.88坪(3.15X1.55)的產權坪,但是,這個算式並沒有包含建方所需付出的成本,也就是說,如果選擇合建,這4.88坪還包括要分給建方的部分。

 

一般來說,重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下2點,一個是土地持分,一個是現有建物的面積。

 

我們先來看土地持分,以50坪的土地來說,若只興建2層樓建物,那表示土地所有權人只有2人,各持分25坪,但若興建的是4層樓的建物,則各所有權人只能持分12.5坪(多數舊公寓的土地持分約在8至12坪),每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半,以同一塊土地來說,當地主越多,土地持分就越小,重建後每位地主能夠分得的坪數,當然也會跟著變小。粗略的說,建物的樓層越高,地主通常也越多,要室內坪一坪換一坪的機會也就越小,但若真要精算,就不能單純只看建物的樓層數,而是要看土地持分大小。

 

其次是現有建物面積,同樣大小的土地持分,建物面積未必一樣大。現有建物面積小的地主或許真能室內坪一坪換一坪,但建物面積較大的地主可能就沒辦法。

 

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