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六都今年第2季房市表現仍強勁 專家:「房地合一2.0」 也無法壓抑房價

六都今年第2季房市表現仍強勁 專家:「房地合一2.0」 也無法壓抑房價

黃健誠

房地產

達志

2021-09-09 16:00

台灣的COVID-19疫情近日以來獲得控制,雖然再次面臨Delta變種病毒的威脅,但是,從8月成交量來看,房市有逐漸回溫的趨勢。

吉家網董事長李同榮也說,預期未來報復性買盤會積極介入市場,而7月才剛上路的「房地合一2.0」,未來也難以對成屋市場造成影響。

吉家網日前發布今年第2季的房市季報顯示,六都房市表現亮眼,特別是台中、台南及桃園的房價漲幅高居前3名,分別年增16.19%丶15.69%丶10.51%;

在個別行政區中,則以台中東區、高雄前金區、台南北區,分別位居前3名。

 

房地合一2.0上路兩個月 為何專家認為壓不了房價?

 

對於這樣的結果,吉家網董事長李同榮表示,今年上半年房地產市場歷經內外夾擊,在新冠疫情、房地合一2.0、實價登錄2.0等因素影響下,又逢缺工缺料等不利因素,全台房價年平均漲幅仍然高達二位數成長,交易量比較去年同期相比,增加幅度更是高達24.77%。

 

這也證明利率低丶資金多丶通貨膨脹等三大利多,可抵銷前述所有不利因素,吸引自住與換屋剛性需求買盤勇於進場,打炒房的心理恐懼因素一掃而空,這也顯示市場已預告房地合一2.0無效

 

李同榮也提到,政府以為上一波房市2014年的高檔反轉,是房地合一1.0的效果,因此期待房地合一2.0政策推出後,能壓制房價。

 

但是,官方忽視了房市處於主升趨勢軌道上,未達反轉高點,蛋白區補漲未達滿足點,加上建築相關通貨膨脹加速,自住與換屋買盤積極,當然2.0重稅對成屋市場一點效應也沒有。

 

上半年六都房市 三大特色最耀眼

 

觀察今年上半年六都房市表現,李同榮說,表現最為突出的是三大特色分別是「蛋白區」、「新興工業區」、「低基期房價區」,且第2季六都行政區漲幅排名前十的行政區,也都聚焦這三大特色,因為未來房市何時發展到頂點,端看這三大區塊的漲幅何時達到滿足點,若當房價漲不上去時,也就是這波房市榮景的終點。

 

李同榮也分析,從買賣移轉交易量來看,上半年房市交易量比去年同期成長24.77%,全年房市交易量上看34~35萬棟。

 

而下半年在COVID-19疫情若能持續控制,預期9月房市將會爆量,更配合經濟成長、剛性需求等因素,帶動房市價量齊揚。

 

六都Q2房價年增率皆漲 蛋白區、交通便利性、重劃區最受青睞

 

若從價格來看,六都房價表現超越去年同期,台中市今年第2季每坪均價22.75萬,超越去年同期均價19.58萬,漲幅達16.19%,幅度最高;

 

台南市過去房價基期較低,但是從去年第1季反彈後一路上漲,補漲表現態勢強勁,今年第2季均價每坪17.92萬,對比去年同期大漲15.69%。

 

 

桃竹縣市則受雙北房價推擠效應,上半年交易量月增,今年第2季每坪均價21.76萬,這也是從去年第2季反彈後,一路上漲突破歷史高點,對照去年同期漲幅達10.51%;

 

雙北市房價已漸漸回溫,但因過去基期較高,整體表現較緩偏弱;高雄市房價基期低,於106年第4季起反彈後一路上漲,補漲表現態勢強勁,今年第2季均價為每坪19.05萬,對照去年同期小漲5.13%。

 

「蛋黃區房價過高,蛋白區房價親民具比價效應」

 

另外,李同榮也提到,在個別行政區的第2季的房價漲幅前十名中,台中、台南、高雄各有3個行政區上榜,這些都非傳統市中心蛋黃區,而是蛋白區、新興工業區及低房價區。

 

李同榮認為,蛋黃區房價過高,蛋白區房價親民具比價效應;蛋白區的重劃與造鎮規劃功能,區域產品新規劃獲購屋者青睞;基礎建設交通延伸便利性,生活機能提高而吸引置產等原因,都是刺激這些行政區房價上漲的因素。

 

台中東區、高雄前金區、台南北區 為何躍房價漲幅前三名?

 

像是榜首的台中市東區,在台中進入捷運時代,此區變身成為房市最熱區之一,擁有捷運藍線、捷運橘線,加上已完工的台鐵高架路線,成為台中市區難得三軌交匯點,此區不只交通地位舉足輕重,伴隨而來的人口移入、經濟活動更是房市最實質有力支撐。

 

 

排名第二的是高雄市前金區,是傳統文教區,多小家庭入住,兒女成家立業後遷出戶籍,使每戶住宅內人口減少。

 

此外,前金醫院、學校等各項機能豐富,也有足夠誘因吸引退休人士、單身未婚族購買小宅居住。其中古屋市場因機能、學區、房屋的保值性均佳,雖然不是高雄交易件數最多的行政區,但卻能維持穩定趨勢,再加上新成屋帶動,上半年交易量才會特別突出。

 

名列第三名的台南市北區,則受近年重大交通建設議題眾多,以及南科加持和新興重劃區發展,近期當地中古屋市場有回溫跡象,推測是相鄰區域房價帶動漲,區內「鄭子寮重劃區」為眾多重劃生活圈,低密度規劃、綠地廣闊,發展時間最早、機能也最為成熟,因此購屋族眼光瞄準北區,鎖定高CP值的中古屋,使交易量價跟著提升。

 

營建成本漲幅 + 疫情變化 下半年房市關鍵變數

 

不過,李同榮也表示,新冠疫情爆發,低利率擴大全球房地產市場泡沫,出現2008年全球金融海嘯以來最大泡沫預警,台灣房產也面臨許多不利因素,包括人口減少、空屋率超過10%、薪資低成長、政府打炒房等。

 

再加上政府打炒房措施欲使房價下跌的空間有限,剛性需求未來仍是市場主力,交易市場變數仍多,解除疫情警戒後隨著報復性消費抬頭,房市可望反彈回溫,特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮,種種因素都可能推升房價。

 

展望下半年,營建成本漲幅趨勢不僅成為觀察重點,疫情是否能夠受到穩定控制,更是決定下半年及未來房市交易量的關鍵因素。

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