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房市有泡沫化跡象?台北、台中租金收益率排全球後段班,竟要出租70年才能回本!

房市有泡沫化跡象?台北、台中租金收益率排全球後段班,竟要出租70年才能回本!

林韋伶、黃健誠

房地產

達志

2021-09-10 17:02

「房價租金比愈高,代表風險愈高,房產就會有泡沫化的情況。」金融研訓院董事長吳中書根據最新的「台灣金融風險指數」報告結果,向大眾示警台灣房市在第四季風險可能升高的走勢。

根據金融研訓院發布的最新一季「台灣金融風險指數」報告結果,因為國內疫情、房地合一稅2.0新制,以及民俗月等三大因素,影響國內不動產交易減少,7月五大銀行新增房貸金額降至2月以來新低,預估要到9月中市場交易可望回升,但評估第四季房貸市場競爭仍激烈,房貸部份利率走升不易。

 

此外,金融研訓院也觀察到,8月房屋及商辦租金表現較為疲弱,住宅房價租金比及辦公室房價租金比則雙雙上揚,前者創下去年11月以來次高,上升幅度則創今年4月以來新高;後者更創下去年3月疫情前以來新高,第四季須留意房地產分項指數風險升高的走勢。

 

房價租金比攀升  吳中書示警:房產有泡沫化情況

 

吳中書進一步分析:「今年來因為疫情的因素,很多商店租金明顯下滑,但在房價變化較低的情況下,房價租金比就因此上升,風險會高一點。而且,預計到下半年疫情會緩和,加上房地合一稅效果慢慢過去,很多建商對未來房產市場持正面態度,若未來房地產熱絡,房價可能進一步上升,會再讓比率提高,民眾更要注意伴隨而來的風險。

 

事實上,除了建商以外,銀行業對未來房市同樣持相對樂觀的看法。根據金融研訓院針對銀行業者做的調查,國內銀行業者對股票市場、匯率市場在未來3個月市場情勢期待情緒都走降,唯獨對房地產市場相對看好。

 

 

全球市中心租金收益率最低名單  台北、台中上榜

 

針對金融研訓院提出台灣房市可能泡沫化的示警,屋比房屋總監陳傑鳴表示,現在的房地產市況就是「房價漲得比租金還快」,如果從全球480個主要城市,市中心租金收益率排名最低的10大城市來觀察,台北與台中名列第5、第6名,市中心租金收益率分別僅有1.44%、1.53%。

 

 

陳傑鳴說:「在租金報酬率這麼低的狀況下,等於買下一間市中心的房子,至少也要出租60、70年的時間才能回本,這也顯示出房市其實有一定程度呈現泡沫化的狀態。」

 

只是,陳傑鳴認為,雖然有泡沫化跡象,但泡沫沒有馬上破裂的可能,特別是在全球量化寬鬆(QE)尚未消散,縮表也僅是指縮減購債規模,目前看來資金熱潮還會持續一陣子,且近期世界其他主要國家的房價也持續創高,並非只有台灣獨漲。

 

陳傑鳴也說,特別是台灣在這兩年來,政府導引台商大量回流,回流資金達上兆創下歷史紀錄,也帶動全台科學園區的發展,在科技大廠相繼設廠、擴廠下,帶動周遭房市走高,因此也預期未來5年內,房市仍有支撐,甚至有機會再往上墊高。

 

資金派對不停歇  專家分析:房價有機會再墊高,但小心泡沫破裂

 

此外,近期無論在桃園青埔、台南善化等地區,陸續傳出有每坪4字頭、5字頭的房價,也代表房市墊高是全台各縣市都有的情況,只是所得卻跟不上房價的漲幅。

 

至於當房價租金比過高時,會有什麼效應產生?陳傑鳴分析,政府可能會出手管制,像是今年初的央行信用管制、推動實價登錄2.0措施等,雖然不一定能壓抑房價,但至少可以讓漲速趨緩。

 

延伸閱讀:六都今年第2季房市表現仍強勁 專家:「房地合一2.0」 也無法壓抑房價

 

在「房價漲得比租金還快」的時代,民眾應該選擇租房或買房?陳傑鳴建議,民眾可試算「租金房貸比」,如果現在每月租屋的租金已佔每月試算房貸比重6成以上,等於所繳的租金大半都在幫房東繳房貸,「若現在手中自備款充足,就可以考慮由租轉買」。

 

另外,陳傑鳴也提醒民眾,因為不知道泡沫何時會破裂,從投資的角度來看,最好能以更謹慎的態度面對,無論自住或投資都要注意,千萬不要追價,在購買前都要對該區域同質性商品進行比價,才不會成了冤大頭。

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