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買下才發現自備款還差280萬!朋友借了一圈只借到10萬塊...第一次買房投資,我用百萬學會的血淚教訓

買下才發現自備款還差280萬!朋友借了一圈只借到10萬塊...第一次買房投資,我用百萬學會的血淚教訓
圖片僅示意,非當事人

吳建賢

房地產

shutterstock

2021-09-17 22:13

如果你的職場中有一個「固定亂源」,無論是經常找你麻煩的主管、同事或下屬,還是永遠讓你勞心勞力的重複事件,我不只要恭喜你,還要鼓勵你帶著開放、接納的心情去面對它,因為正是我生命中曾經的「亂源大魔王」,成為在我事業最低潮時,得以喘息並重生的恩典。

 

不專業入場,只能被完全壓制

 

在我和朋友合資房地產時期,當時一起合作的3位朋友,每個人都各自擁有獨資的房子,看見別人的成就,我當然也想要擁有一間屬於自己的房子。記得是2006年下半年,友人介紹了一間21年的中古屋,憑藉著過去1、2年的經驗,我已經稍微懂一些投報率和物業管理知識,簡單作了評估並且也找了合作夥伴討論,因為是第一次自己買房,希望他們可以多給我一些建議。夥伴們很鼓勵我買房投資,雖然沒有看過房子,但從我口中的分析描述也認為是可行的,眾人一起跟我說:「衝吧!兄弟。」於是我便衝了,而且衝進去的第一步就撞個滿頭包還不自知。

 

原以為憑著自己的經歷和能言善道,應該可以在這一場沒有仲介,只有買賣雙方跟代書的交易中,順順利利地砍一個漂亮的價格,但萬萬沒料到這位60多歲的賣方可不是個簡單的人物,一見面開口就捧我:「年輕人啊!你怎麼這麼厲害,我在你這個年紀的時候都不知道在幹嘛,長得帥又會賺錢,不容易啊!了不起啊!」一連串的稱讚先是把你捧上最高點,當你對自己開始得意的時候,警覺性就已經被攻破了一個缺口,最後,他再下一個關鍵性的心錨:「你知道中和環狀線要通車了吧?」

 

「喔,對啊,有聽說。」為了掩飾自己功課做得不足,當時我只能連忙回應。

「果然是有做研究的,年輕人,你了不起喔,買這間房子一定會讓你大賺!」

 

我果然被環狀線給打中,礙於面子,雖然不甚了解這項工程但也不好意思詢問,在他們合力吹捧和環狀線的迷湯中,我速速地簽了合約,以為只要過個3、5年等環狀線開通,就能賣出獲利,結果環狀線在2011年才開始動工,直到9年後的2020年方正式通車,他竟然在14年前就跟我賣這個議題!

 

我是在後續幾年的修練中才發現,原來自己在第一次買房就遇到專業的老投資客,被狠狠賺一筆也是一個教訓。這也是為什麼我每次在上課時都會告訴學員:「當你沒做功課的時候,你可以被牽著鼻子走到難以想像的程度!」

 

錯估行情,狼狽至極

 

在沒搞懂房貸行情之前,我認為憑自己的信用評分加上房價應該可以貸到8成,結果一問之下,銀行對這間房子的可貸金額只有570萬,此時我才知道自己需要準備280萬!那能怎麼辦呢?約都簽好了,還是得想辦法在最短的時間內湊足這筆錢,以為自己人緣好、人脈廣,加上自己懂房地產,至少可以說服別人一起投資,現實卻大大的搧了我一巴掌。在朋友圈中問了一輪,竟然只有一個人願意借我,而金額也僅有10萬元!時間緊迫,此時的我,並無心做世事難料、人心涼薄的感嘆,畢竟大家都是辛辛苦苦賺著自己的每一分錢。我謝過那杯水車薪的10萬元,硬著頭皮回家跟3位姊姊開口,這是我最後一條路。慶幸的是,聽完我的敘述,大姊很快地拿出了100萬,二姊、三姊各拿出50萬給我,最終,還是親情解決了我的燃眉之急。

 

事實上,我手上並非沒有錢,只是大部分的資金都放入團隊中投資,無法隨意動用,且最主要的因素,是我自己也希望能夠趁著這個機會嘗試「零元買房」的投資方法。當初這個概念並非是從哪個管道得知,而是在研究房地產的過程,發現在貸款利率和投報率的計算中,「零元買房」似乎是有機會的,可惜我在第一步就錯估房價,完全打亂了這盤棋。但在後來自己和學員的幾次操作中,在自身條件和標的行情都配合的情況下,我們的確成功實現了「零元買房」這個概念。

 

第一次買房,從房子的貸款,加上姊姊們湊足200萬現金,以及二姊公務員身分辦了剩下的80萬信貸,終於如願交屋。這是我人生中第一次實現「零元買房」,只是過程相當的狼狽。

 

修樓大師養成計

 

買下的這間房子是民國74年的建案,總坪數32.45 坪,當時19年的中古屋平均要價大概是18萬,算下來總價應該落在584 萬,能夠買在一坪15萬以下的話才是真正的高手。房子內總共有8間套房,當年一間套房新裝潢大約是20萬,因此算上裝潢的金額160萬,最多就是開價744萬,然而,我整整花了850萬買了一個裝潢近10年的房子。

 

房屋總價 584萬(18萬ⅹ32.45坪)+ 全新裝潢 160萬(8間ⅹ20萬),合理總價 744萬

 

房屋總價 850萬(26萬ⅹ32.45坪)+ 10年老舊隔間,我買的總價 850萬

 

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