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送兒千萬宅,製造「金流」避贈與稅?戶頭裡「不尋常現象」 國稅局一句話讓父子露餡

送兒千萬宅,製造「金流」避贈與稅?戶頭裡「不尋常現象」 國稅局一句話讓父子露餡

林依榕整理

房地產

達志

2021-10-12 11:35

房價高漲的年代,年輕人想買房真的很困難,因此有些父母會利用買賣的方式,將房子移轉給孩子,以節省贈與稅。

親子間若想透過匯款製造金流逃避贈與稅者,要特別注意,孩子如果平常沒有存款的習慣,或是一下子金額多到不合理的話,小心國稅局找上你!

 

一位父親想把名下價值1100萬的房子,移轉給30多歲的兒子,但想要避掉贈與稅減少負擔,因此向銀行貸款800萬元,其餘300萬元由兒子戶頭匯款,完成「買賣」房屋的交易金流。

 

原本以為這樣可以避開贈與稅,但是兒子戶頭內突然多出的300萬,讓國稅局找上門、詢問這些存款是哪裡來的,雖然兒子表示是靠平常生意獲利賺取,但是因為提不出確切證據,仍遭到課稅。

 

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,依據遺產及贈與稅法第5條規定,只要是二等親內的親屬間財產買賣,皆視同贈與必須要課徵贈與稅,除非納稅義務人能夠提出已支付價款的確實證明,才可以免除。

 

鄭文在說明,一般親屬間不動產買賣金流部分,可以區分為「自備款」和「銀行貸款」2部份。

 

如果要用買賣的方式,那麼自備款必須是買方的自有資金,或不是由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。因此,當國稅局要求提出資金證據時,買方如果平時有存錢,只要提出購屋交易前的定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等等,這些都是可以當成有力的證據。

 

但如果買方戶頭突然出現大筆存款,即便從帳目上看不屬於賣方、親屬匯款,但提不出合理、具體解釋的話,國稅局依然會課贈與稅。

 

鄭文在指出,就算買方交易時需要辦理銀行貸款,但其「償債能力」也是國稅局稽查的重點。

 

舉例來說,買方所得稅若是報年收入36萬元,但是卻向銀行房屋貸款年繳48萬元,也就是一個月要繳納4萬元,就會被認為沒有「償債能力」,還是會被課贈與稅。

 

除了贈與稅,二親等之間不動產買賣,還存在契稅、土地增值稅需要繳納。鄭文在說明,許多人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與,就不用繳契稅、土地增值稅。

 

其實不然,無論買賣或是贈與不動產,買方都需要繳納契稅、土地增值稅,除非是繼承案件才免納契稅、土地增值稅。


 
鄭文在提醒民眾,如果要辦理二親等不動產買賣前,相關的稅費都一定要先查算清楚,避免省了贈與稅,卻要繳大筆的契稅、土地增值稅。

 

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