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換房想登記自己名下,老公卻說這樣土增稅就不能退稅?關於「買房節稅」你要懂的4件事

換房想登記自己名下,老公卻說這樣土增稅就不能退稅?關於「買房節稅」你要懂的4件事
圖片僅示意

傅恪恩

房地產

shutterstock

2021-12-10 08:53

一同分攤房貸的秀英,為了給自己多一點保障,央求丈夫這一次房屋登記掛自己名下。這樣一人一次,好像也沒什麼不公平?但宥廷卻表示,只能買在自己名下,不然土增稅就不能退稅了。這讓秀英十分困惑,買在不同人名下真的有差嗎?還是,這只是老公的一面之詞?

 

摸著肚子裡的二寶,秀英終於忍不住和先生宥廷攤牌,家裡要換大一點的房子,目前8坪一房一廳的格局,已經塞不下未來的一家四口。再者,當初兩人結婚就已經有共識,目前的局限空間只是過渡期,多存一點錢,未來再換一個理想的房子。

 

結婚7年了,每每秀英提出換房的想法,都被打回。宥廷心裡打著搬回老家的算盤,嘴裡卻用房市不好、多存點錢等各種理由打槍,儘管秀英也不是不知道老公以拖待變的盤算,但面對那句半哄半騙的「不然我們再等等」,也狠不下心來拒絕。於是這一等,一路從兩人世界等到一家三口,現在眼看又懷了二寶,為了孩子,也為了自己,秀英終於拒絕再聽宥廷的敷衍之詞,下了最後通牒:「我們必須在二寶還沒蹦出來前,找到房子!」

 

幸好,宥廷也知道自己理虧。一番激辯後,在宥廷的心虛及秀英一反常態的強勢下,兩人取得換房共識。

 

此時,另一個問題又來了。一同分攤房貸的秀英,為了給自己多一點保障,央求丈夫這一次房屋登記掛自己名下。這樣一人一次,好像也沒什麼不公平?但宥廷卻表示,只能買在自己名下,不然土增稅就不能退稅了。這讓秀英十分困惑,買在不同人名下真的有差嗎?還是,這只是老公的一面之詞?

 

土地增值稅是什麼?

 

為什麼會有土地增值稅?簡單來說就是我國平均地權裡所謂「漲價歸公」的精神,你不是憑自己本事讓土地價值上升的部分,政府就要課徵稅費,讓利益回歸全民。 

 

土地增值稅=土地漲價總數額*稅率-(累進差額)

 

土地漲價總數額=申報土地移轉現值-(原規定地價或前次移轉現值*台灣地區消費者物價總指數/100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+無償捐贈公共設施用地)

 

持有土地20年以下者(不含20年):按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%

持有土地超過20年以上者(不含30年):就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部分減徵20%

超過30年以上(不含40年):減徵30% 超過40年以上:減徵40%

 

◆稅級別第一級:土地漲價總數額超過前次移轉現值總額未達100%的部分。

土地增值稅=土地漲價總數額*20% 

 

◆稅級別第二級:土地漲價總數額超過前次移轉現值總額100%未達200%的部分。

土地增值稅=土地漲價總數額*30%-累進差額(以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值*0.1) 

 

◆稅級別第三級:土地漲價總數額超過前次移轉現值總額200%以上的部分。

土地增值稅=土地漲價總數額*40%-累進差額(以消費者物價指數調整後之原地價或前次移轉現值*0.3)   

 

【土增稅】土地增值稅試算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51

 

因此,由前面公式來看,稅基「土地漲價總數額」簡單的舉例,就是賣房子時,可以用本次移轉公告土地現值(今年1月1日政府公告的數字),減去前次申報移轉現值或原規定地價(當初房子過戶後謄本上的數字)經物價指數調整後的數字為基礎,再減去你有付出辛勞而讓土地升值的其他部分。用前面算出的稅基,去乘以規定的稅率,就是土增稅要繳的錢。

 

另外,因為稅基是加減的遊戲,自然有人把腦筋打到了想辦法降低前項(申報移轉現值)的念頭。一般來說,雖然可以自行申報土地移轉現值,但自己報數字若是低於當期公告土地現值,政府是可以照價收買的。白話就是:既然你認為土地價值這麼低,那老子就用這金額買下你的地,所以真的別亂填。 稅捐機關能夠接受的申報移轉現值,通常是三種:

 

① 公告土地現值:為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值。

 

② 當前次移轉現值高於當期時,依前次移轉現值金額當本次申報移轉現值。

 

③ 載於買賣合約的土地實際成交價格。 

 

好端端的,為什麼要調高本次移轉現值?其實這裡面眉角很多,拿上面第二種情況來說,這樣的做法優點是,賣方雖然同樣不用繳土增稅,但是買方就能在未來移轉時,減少土增稅。

 

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