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漏水、壁癌、鋼筋外露...屋況有瑕疵,押在買賣合約上就能免責?律師:關鍵是你跟「誰」買

漏水、壁癌、鋼筋外露...屋況有瑕疵,押在買賣合約上就能免責?律師:關鍵是你跟「誰」買

林明忠律師

房地產

shutterstock

2021-12-10 08:50

最近房屋交易火熱,買賣房屋糾紛的諮詢大量增加,我幾乎每天都會接到全台各自無論是賣方或是買方,各種關於房屋買賣的問題。其中,關於最常見的瑕疵擔保責任漏水問題,可以參考我的文章「買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?」、另外關於雙方現況交屋不負瑕疵擔保責任可以嗎?也可以參考我之前寫的這篇:「買房合約註明「現況交屋」,發現漏水、壁癌就都沒辦法向屋主請求賠償是真的嗎?律師這樣說」。今天,我想談一個,不論是買方還是賣方,都很喜歡問我的問題:房屋瑕疵擔保免責條款是否有效?

 

賣方:「林律師,我的房子老舊,本來就有一些問題,所以我的買賣契約已經註明我不負瑕疵擔保責任,買方也同意,結果交屋後房子有問題,買方居然說我的瑕疵擔保責任免除的約定無效?要我負瑕疵責任?這樣合理嗎?」

 

買方:「林律師,賣方說如果我要買房,我要放棄瑕疵擔保責任,他才願意賣我。但是我又聽說,賣方要求的瑕疵擔保免責條款是無效的,叫我答應沒關係,反正沒有效力,請問這是真的嗎?」

 

一般來說,所謂的「瑕疵擔保責任免除」條款,常見約定是:

 

1.「賣方就系爭不動產之全部或一部(XXXX範圍)不負民法瑕疵擔保責任」

 

2.「買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任」

 

3.「買方就系爭不動產可能有XXX瑕疵部分已知悉,賣方對此不負民法瑕疵擔保責任」

 

究竟,上面的約定到底有沒有效呢?

 

案例:大安區賣方A小姐的故事

 

A小姐在臺北市大安區有一棟老舊公寓想要賣掉,因為是爸媽留下來的,平常也沒住在那裡,而且因為公寓老舊所以有些壁癌、漏水之類的,但因為不動產說明書上要告知的事情實在是蠻多,A小姐也沒心力一個個去把瑕疵列(找)出來,所以A小姐決定賣一個比市價略低一點點的價格,但是在買賣契約註明:「因為屋況老舊,賣方不負民法物之瑕疵擔保損害賠償責任。」後來房屋也順利賣出給B先生。

 

結果,在房屋賣出後,A小姐竟然接到B先生寄存證信函來主張:房屋有漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵,要求A小姐要負房屋瑕疵擔保範圍的擔保責任。而且B先生還搬出行政院消費者保護處的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的第「貳」大點:「二、不得約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任。」來主張契約的免責特約是無效的,要求A小姐要減價房價的0.5%即約100多萬元,否則要告上法院,A小姐氣急敗壞的來問我:「林律師,法院判決房屋瑕疵判例都怎麼判,B先生這種主張真的合法嗎?」

 

瑕疵擔保責任免除條款有沒有效,其實是看你跟誰買房

 

首先,「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載,不得約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任,不過這個規範,並不是適用於所有的房屋交易上。

 

具體來說,上述行政院消費者保護處的規範,法源依據是消費者保護法第17條的規定,是適用「企業經營者」與「消費者」間的交易,而依據消費者保護法第2條第2款規定,「企業經營者」是指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。

 

簡單來說,如果A小姐只是跟我們大多數人一樣,偶爾買賣房屋,不是專門以出賣不動產為業(例如建商、代銷等),並不受上述規範的限制。實務上,常看到有些民眾不明白其中原因,以為反正賣方寫的瑕疵擔保排除條款都是無效的,答應了沒關係,事後到法院主張才踢到鐵板。

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