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《地主自助》台北市公辦都更2.0 住戶團結搶頭香 士林36年地標老建築 不靠建商成功整合99名地主

《地主自助》台北市公辦都更2.0 住戶團結搶頭香 士林36年地標老建築  不靠建商成功整合99名地主
▲士林松柏大廈(後方酒紅色建物)住戶自助人助,搬新家指日可待。(左4為彭宇豪)

財訊 / 游筱燕

房地產

彭世杰 攝

2021-12-10 15:54

根據《財訊》報導,屋齡36年、12層樓的松柏大廈,多年洽談都更無成;這次住戶抓住「公辦都更2.0」的機會,再建美麗新家園。

 

車水馬龍的台北市重慶北路4段上,往士林方向的百齡橋旁,有一棟樓高12層、外觀酒紅色的住宅大樓「松柏大廈」;這棟大樓是士林社子人的回憶,也是早期當地的指標建築,遠眺仍看得出往日氣派,只是不敵歲月痕跡,不得不認老。

 

昔日氣派建築 安全問題逐漸浮現

 

根據《財訊》報導,日前台北市政府推出「公辦都更2.0」,對於想合作都更卻不知道如何著手的社區,由市政府領頭,居中協調溝通,再對外招標建商;這項措施頗獲好評。台北市都市更新處處長陳信良表示,松柏大廈是公告發布50天內,第一個帶著9成地主意願書來參與的社區,讓他印象深刻。

 

松柏大廈住戶彭宇豪帶著我們走訪社區,「外牆瓷磚會掉落,有一次掉下水泥塊,好幾次被建管處要求改善,一有地震來,我不是擔心自己安危,是先關心瓷磚有沒有砸到路人,這要負民刑事責任的耶!」921大地震後,松柏大樓的問題慢慢浮現。

 

根據《財訊》報導,彭宇豪與太太是土生土長的台北市社子人,4年前一圓買屋夢,搬進他們從小看到大的地標社區。哪知道住進第1年,就被通知自家漏水到樓下,第3年換樓上漏水下來;檢查廁所,發現廁所上方的水泥剝落嚴重,梁柱也損壞。只要一有地震,就聽說哪戶鄰居室內又裂了縫開始滲水,進而興起都更的念頭。

 

彭宇豪打聽得知,10年前也曾有住戶想要推動都更,鄰居說「建商一聽到是12層的大樓,直接拒絕」,「再找建經公司試算,好久沒有下文」,後來不了了之。

 

為什麼都更這麼難?《財訊》分析,36年屋齡的松柏大廈,共有87戶,地主有99人,有些地主沒有房子權狀,卻有地下室權狀,產權複雜。

 

一位都更專家指出,這是建商最不想碰的案子,因為要整合的所有權人數太多,房屋所有權與土地所有權屬不同,有的人有房屋沒有土地,或有土地沒有房屋,十分複雜。此外,建築物是原容積實施前興建的,既有建築樓地板面積大於法定容積,住戶都更危老後獲得的獎勵有限,因此改建後想要分回原房子的室內使用面積幾乎不可能,都使得推動改建難上加難。

 

產權複雜地主多 建商敬而遠之

 

彭宇豪接受《財訊》採訪時,表示,直到2020年6月,捷運工程局來里民中心開北環段Y24站的說明會,提到重慶北路4段上沒有出口,有人當場氣得離席,問捷運局有無解方?官員回答,除非有人願意捐贈私地,或是社區先都更再捐贈出口。這才讓社區住戶的都更意願更加凝聚。

 

接著彭宇豪在住戶大會上,如實轉述捷運工程局的說法,並在當天取得超過7成住戶的同意,大家願意朝大樓改建的方式去試試看,並同時成立LINE群組。彭宇豪說:「現在我有最新的文件資料,會放在記事本,公開、透明,後來加入的鄰居也能馬上進入狀況,現代人都更也多虧通訊軟體,比10年前都更聯繫方便多了。」

 

▲今年10月舉行的松柏大廈公 聽會,住戶參與踴躍。(圖/資料室)

 

彭宇豪認為,過去鄰居想要都更,多數人卻存在疑慮,有的是不信任建商,或是要大家出錢改建、融資改建等,無法產生共識,這次出現了大家能信賴的對象「台北市政府」,幫了大忙。

 

《財訊》報導指出,不過要達到9成共識,也絕非易事。彭宇豪說,光是「意願」兩字就要解釋很久,說明是意願而非「賣身契」;也有鄰居不住在這,堅持說設計圖先來,不然不願意簽意願;為了讓基地更大,大家也去找後面空地地主,說服他一起參與。過程中很多地主沒有聯絡方式,用盡各種方式,去調閱謄本,直接去地主家敲門,不然就是上網搜尋姓名的任何線索。當然不時也會有假消息出現在群組內,動搖大家原本的想法,「幸好鄰居都互相幫忙,分工合作互相聯絡、互相解釋」。特別的是,為了爭取到最好的容積獎勵,松柏大廈住戶推估屋齡,決定去執行海砂屋的鑑定,如今已經確定,更有利後續的重建。

 

執行海砂屋鑑定 容積獎勵更優惠

 

台北市都更中心財務組組長劉筱蕾表示,根據目前資料顯示,松柏大廈預計更新後興建地下4層、地上25層樓住宅大樓,更新後2樓以上銷售單價約68萬元。目前松柏大廈住戶剛選完屋,預計年底前辦理事業暨權利變換計畫報核,明年走審議程序,後年公開徵求建商、引入投資人,順利的話大後年即可拆除重建。

 

陳信良強調,公辦都更2.0專案計畫主要精神為「自助人助」、「充實都市更新公益性」,以及「幸福不是比較出來的,都市更新推動因應個案條件不同,不應該有1坪換1坪的迷思」。

 

彭宇豪認為,現行法規對大樓的都更獎勵仍不太友善,希望政府能多給點獎勵,並多動用公權力來幫忙,也建議能重新檢討社子地區的都市規畫,能有多一些的公共建設,包括重慶北路4段應該要有捷運站的出口等。更重要的是,大家不應受「1坪換1坪」的誤導,這種想法只會讓住戶產生矛盾心態,對大樓都更一點幫助都沒有。…(本文出自《財訊》雙週刊648期)

 

 

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