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聽後輩想背35年房貸深感震驚!54歲單親爸靠股市滾6千萬提早退休:沒錢卻買房,頭殼壞去了?

聽後輩想背35年房貸深感震驚!54歲單親爸靠股市滾6千萬提早退休:沒錢卻買房,頭殼壞去了?
圖片僅示意,非當事人

獨言(DokGen)

房地產

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2022-02-11 16:40

編按:作者1966年出生於日本京都,三流大學畢業後就職食品公司,24歲在母親資助80萬圓下開始投資股票。28歲結婚生子,35歲因妻子外遇而離婚,成為單親爸爸,從可用資產90萬(約22萬新台幣)開始,4年積存1000萬(約250萬新台幣),從此開始起起落落,經歷天堂、地獄再翻身成為2億5000萬(約6250萬新台幣)富豪的致富人生。

 

如果想要經濟獨立,以散戶投資人的身分累積一筆資產,一定不能在年輕時就背負債務,首要之務是存下1千萬的本金。 尤其是,萬萬不可在年輕時就背負數千萬的房貸。

 

前幾天我與30多歲的後輩對飲時,他說「現在結婚了,所以考慮背35年的貸款買戶公寓」,我聽了就口不擇言,反射性地用關西腔斥責他:「你頭殼壞去嗎?」 在20到30多歲時,背負長期的房貸,相當於放棄建立讓人生更豐富的資產,眼睜睜地拋下累積一千萬資本的努力。要我來說,就像高聲宣布「我不要成為資本家,到死都當個勞動者就夠了」。 

 

近年來的房貸利率維持在史上最低水準,反映了長久以來的超低利率時代。全週期機動利率只有年利率0.4%的水準(2021年3月數據)。回想泡沫經濟時期的1990年代,房貸利率曾超過8%,0.4%確實很有魅力。上班族有信用、能夠申請長期的房貸,這就像是特權。收入不穩定的非正式員工,確實得費一番辛苦才能申請貸款,但如果是正式員工,即使是年輕上班族也不太容易在審查時被刷下來。

 

若是想以零頭期款、全額貸款的方式,買下一戶兩房兩廳的4千萬新成屋,以利率0.4%計算,每個月的還款金額大約是10萬(本息平均攤還、無提早還款)。大家往往會認為「每個月付薪資的一成就能買房,說不定比租屋還划算」,但這是35年的貸款,如果在30歲申辨,將背負債務直到65歲。雖然努力提前還款,應該也能提早還清,但在還清之前將失去投資的餘力。

 

 

買房還需要支付物件價格3~5%的各種費用。如果是4千萬的物件,馬上就噴掉120~200萬了。  至於股票,只要持有就能產生股息,如果上漲,賣掉還能獲利。但房子不僅得支付每月的貸款,還需要繳交管理費與修繕用的公設基金。而且隨著屋齡增加,這些費用也經常會在管委會取得共識後提高。

 

至於稅金方面也一樣,只要持有不動產,就必須每年繳交固定資產稅。但股票如果只是持有則免稅,而不動產在購買時也需要繳稅(不動產取得稅),賣掉時也必須根據賣屋所得繳交相對應的稅金。另一方面,股票只有在售出獲利時,才需要繳交約20%的稅金(台灣不計證券商交易手續費的話,股票賣出時政府規定酌收0.3%證交稅)。

 

房子或許有資產價值,但繳完貸款,屋齡35年的物件,還剩下多少資產價值呢? 據說距今約30年後的2050年,日本總人口數將減少到一億人左右,而且其中約38%,相當於4千萬人將成為65歲以上的高齡者。 人口以鄉村為中心減少,空屋問題不久將浮上檯面,屋齡35年的房子不保證能成為資產,說不定還會成為無法以理想金額售出,想租也租不出去的「負資產」。 

 

我即使現在成為「資產有2個億的人」,也繼續住在公司宿舍。 身為上班族,能夠領居住津貼,住在租來的房子裡最好。如果公司提供宿舍,就不要猶豫地住進去,把多出來的錢全部存成資本拿去投資,這是從勞動者變身成資本家最有效的手段。

 

如果住在大眾運輸工具充實的區域,也不需要為了虛榮買車,因為各種稅金、保險、驗車、停車場、汽油費等,光是保有一輛車就需要相當的金額。有需要的時候,使用共享汽車或租車應該就夠了。 我也好幾次跟兒子說明,不擁有車與房,把這些錢都拿去投資,對於將來的資產累積會產生極大的差距。尤其兒子正值對車感興趣的年紀,我已經明確地叮囑他「不能買車」了。 

 

作者簡介_獨言(DokGen)

個人部落格「資產從90萬到2億。平凡上班族邁向『及早退休』的自言自語」引發同溫取暖效應而人氣不墜。

本文摘自如何出版  《想要脫窮,先買張股票吧!

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