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當年為了房貸優惠,老家掛在公務員大哥身上...4兄弟鬩牆案例:借名登記沒契約該怎麼舉證?

當年為了房貸優惠,老家掛在公務員大哥身上...4兄弟鬩牆案例:借名登記沒契約該怎麼舉證?
圖片僅示意,非當事人

張倍齊律師

房地產

shutterstock

2022-03-07 11:00

陳大、陳二、陳三、陳四共四兄弟,從小家境就不好,與父母親住在高雄一間租來的房子,所幸四兄弟人窮志不窮,老大陳大努力考上公務人員,已經到外縣市購屋居住,老二、老三與老四繼續住在高雄家中,也各有所長找到穩定的工作,陳家慢慢擺脫貧困的命運,家境愈來愈改善。

 

十年前,房東一直嚷嚷要漲價,老大陳大建議4兄弟乾脆一起將從小就居住的老厝買下來,讓父母親能住在習慣的地方頤養天年,4兄弟與父母親商議後,認為確實可以由4兄弟共同出資購入這間老房,以免租屋搬家之辛苦,於是同意4兄弟各出資1/4購屋。而因老大陳大是公務人員,信用比較好,於是由陳大擔任名義上的買方並向銀行辦理房貸,再由4兄弟按月分擔1/4應繳納的房貸6千元、稅費與水電等開銷,4兄弟都同意上面的辦法,並約定房屋所有權各1/4。

 

購屋後,陳二的太太就曾經提議應該把房屋所有權是4兄弟各1/4的事情,用書面約定清楚,以後才比較不會有爭議,陳二都以「兄弟之間不要簽約」、「大家工作都很忙,沒辦法聚在一起簽約」為由拒絕,簽立書面的事情也就一直擱置。

 

直到最近,附近房價上漲,陳大表示已經找好買家,要把房子賣掉,要求父母親與陳二、陳三、陳四搬家,大家才驚覺陳大背離骨肉、手足之情,要毀諾了,於是提起訴訟,主張這間房子是「借名登記」在陳大名下,要求終止借名登記,訴請陳大返還各1/4持分給陳二、陳三與陳四。

 

陳大則提出貸款資料,主張這間房子是他獨自出資購買,每月6千元並非房貸,是陳大念在其他3名兄弟手足之情而收的象徵性租金而已。而且陳大購買房地後,不但全部自備款均由陳大自己支付,貸款也是從陳大帳戶扣款,作為答辯。

 

陳二、陳三與陳四又急又氣,後悔當初沒有跟陳大簽訂借名登記的書面,訴訟上是否有證據可以證明「借名登記關係」?

 

借名登記就是人頭登記

 

司法實務上很常見到的爭議之一,就是借名登記。台灣特殊的國情,常有「人頭」文化,也就是不動產的所有權人,基於親友信用較好貸款方便,或是避稅等考量,將不動產「借」用別人的名字登記,不放在自己名下,而登記在他人名下。

 

法院對於借名登記的態度

 

過往,最高法院認為借名登記常常是為了脫產等違法的事情,不值得鼓勵,因此在法律效果上,常認為借名登記契約「無效」。近年來法院則傾向認為只要借名登記的內容本身不違反強行規定、公序良俗就有效。

 

例如過往的舊土地法第30條及土地登記規則第87條規定,農地買受人需有自耕農身分。因此沒有自耕農身分,卻買受農地並借名登記在有自耕農身分之人名下,曾有實務見解認為此借名登記契約無效(最高法院九十四年度台上字第九○七號民事判決)。

 

借名登記可以隨時終止

 

由於借名登記契約並非《民法》明文規定的契約類型之一,實務見解認為,借名登記契約在性質上比較像是委任契約,法律效果適用《民法》委任的相關規定,可以隨時終止借名登記關係,要求返還。

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