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台灣人越生越少,以後誰買房...少子化衝擊房價?專家:這樣想,你可能忽略了2件事

台灣人越生越少,以後誰買房...少子化衝擊房價?專家:這樣想,你可能忽略了2件事

李奕農

房地產

shutterstock

2022-03-14 15:55

人口負成長、少子化,房屋需求會減少,房價從長期觀察應是下跌的趨勢,但這件事情為什麼一直沒發生?

 

有很大一部分原因,跟銀行這個角色有很大的關係!先前我們提及的影響房價的四個因素,利率、匯率、股市、政策。就有人疑問,為什麼最基本的人口因素,卻沒有在這裏面?我們從實證帶大家來解析,牽動房價的關鍵。

 

■建物耐用年限 影響房屋貸款成數

 

首先我們先來看,銀行承貸的關係,買房子通常需要貸款,銀行會針對可貸款的金額進行估價,估價的高低,有一個很重要的影響因子,就是房屋的耐用年限。

 

 

根據不動產估價師公會,對於建物經濟耐用年數做的定義,SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土構造的房子,經濟耐用年數都是50年。也就是說,超過50年的房子,在銀行的眼裡來看,房屋的經濟價值為0,會只剩下土地的價值。

 

土地的價值,就會牽涉到是不是完整的土地

屋齡50年透天厝 

對銀行來說,可能還有土地的價值,僅會計算土地,地上的建物是不認的。

屋齡50年公寓、大樓 

而公寓和大樓,價值就非常低了,因為土地是和總戶數一起持分,銀行幾乎是不願意放貸這種房子的。

 

■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵

 

房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的,銀行不願意參與的交易,基本上是不會成交的。也就是說,即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題,去買老屋也很可能沒辦法買,因為貸不到款,只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事,大概很少有人做得到。

 

同理可證,政府過往打房,只要針對貸款成數限制,就會直接衝擊市場交易量。因此,也許你覺得老屋有價值,但銀行覺得沒價值,無法保障他的債權時,這些房子在市場上是很難交易,不應該視為正常的房屋供給量。

 

■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現! 

 

人口負成長,房價不會下跌的原因?要同時考量需求和供給的影響,我們來看人口變化、全國新舊屋變化圖。

 

 

人口變化圖,出生人數是藍色線,死亡人數是紅色線,2020年出生人數低於死亡人數,台灣正式邁入人口負成長。

 

 

全國新舊屋變化圖,屋齡20年以下的房子的戶數,是藍色線,40年以上的老屋,是紅色線,在2019年的時候,老屋占比超越20年以下屋子的占比,就先一步出現交叉點。

 

至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較,主要的原因就是目前市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子,是大部分人心目中比較理想的住家。

 

40年以上的房子,如同前面所說,銀行會因為建物耐用年限的原則,放貸成數極低,甚至無法貸款,願意買而且能拿出全額現金的人,是很少的。在供需上,算是「死」的供給。房子雖然存在,但少了銀行的幫忙,就算想買也很困難。所以在2019年之後,「可以買賣的房子」,首度少於「不容易買賣的房子」。

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