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母親去世後留下2棟房和1塊畸零地,怎麼分?4兄妹遺產爭執啟示:吃虧的人真的有可能佔便宜

母親去世後留下2棟房和1塊畸零地,怎麼分?4兄妹遺產爭執啟示:吃虧的人真的有可能佔便宜
圖片僅示意

王啓圳, 陳尚宏

房地產

shutterstock

2022-03-24 10:00

一位與世無爭的上班族,有一兄一姊一妹。幾年前因為母親身故而繼承 A 地。這一塊畸零地,1/4 的權利。但是「公同共有」,因為其兄嫂認為遺產分配不均,所以設立條件。倘日後遺產依她的認知分配公平了,這地再改為「分別共有」。

 

這塊地是畸零地,完全公開的事實,就像中國想要併吞臺灣一般,鐵一樣的事實。所以他兄嫂不想要,而要分他母親留下 2 棟房子的其中 1 棟所有權,不要這塊「沒有用的地」。若他與姊妹 3 人不依,那全部的遺產皆為公同共有,讓大家都很難處分資產。

 

他來問我、請教我,是否有其他更好的方式。我說:「就遺產分配的方式,我恐無能為力。但這塊畸零地,確實是塊值得保有及開發的地。」

 

第一,這一塊地,的確是一塊畸零地,無法單獨建築。

第二,旁邊那塊國有地,因為面臨 12 公尺道路,3.5 乘以 14公尺的最小檢討比,亦無法符合,也是畸零地。

第三,只要辦理公有畸零地合併證明之後,兩塊地合併即超過230 平方公尺,是一塊可以蓋 7 樓華廈的好地。

 

 

在他確認更多的訊息之後,同意以他繼承房子的權利,與兄嫂換地的權利(因為他兩位姊妹皆有資金上的需要)。而姊妹為了感謝他的努力及退讓,也各自將她們權益的 1/4(亦即是這塊地的1/16)給他,他即有 5/8 的權利,等於 62.5% 的權利。

 

之後他依照我的方式,辦理公有畸零地合併證明,再對國有財產署提出專案讓售,歷時約 1 年。又兩年後,A 地與 B 地被建商以高於市價的價格收購,其利潤超乎他兄嫂所要的那一棟房子。

 

沒有一塊土地是沒有問題的;但也沒有一塊土地,不值得用心開發。

 

土地權共有時,可申請分割,解放土地限制

 

一筆土地的所有權型態可以區分為「單獨所有」及「共同所有」2 大類。

.單獨所有:意思就是 1 個人單獨擁有 1 筆土地的情況

.共有所有:就是一筆土地的所有權,由 2 個人以上共同享有土地的權利。

實務上,共有土地整合處理,相對單獨所有的土地複雜許多。

 

共有土地的形成原因大致可以分為 2 大類:

第一類:有數人各自出資共同購買一筆土地,該土地即為該數人所共有。

第二類:基於法律之規定,單一筆土地的所有權人經過幾代的繼承或贈與,產生土地共有關係。

 

土地在共有狀態下,確實很難開發利用,也常因共有人數眾多,且共有人對於持分土地各有立場,導致整合破局事件時有所聞。所以,共有土地想要一次取得持分土地的全部所有權,本身就具有一定的困難度。

 

本篇就土地無法整合時,該如何借重法律的手段來突破持分土地利用的僵局。

 

.共有土地分割種類及規定

 

民法第 823 條第 1 項賦予各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物之權利。而分割共有物,則以消滅共有關係為目的。

 

法院在裁判分割共有土地時,除因該土地內部分土地的使用目的不能分割(如為道路),或部分共有人仍願繼續保持共有關係,及應就該部分土地不予分割,或准該部分共有人成立新共有關係外,應將土地分配於各共有人單獨所有。意即,共有人隨時可以採用單方的意思表示,請求其他共有人終止共有關係之權利。

 

分割共有物分類:分割方法比較

 

作者簡介

王啓圳

王家建築師事務所 主持建築師;人稱台灣貨櫃建築之父。高雄路竹人,鐵匠和木工之子,以父親的名字創立王家建築師事務所。

 

陳尚宏

測量技師、睦邑講堂土地開發系列課程講師

本文摘自書泉出版《NG土地開發即刻救援

 

 

 

 

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