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房市反轉向下指標:升息4-6碼、接近3%利率!專家4個理由直言:「這個時間點」最關鍵

房市反轉向下指標:升息4-6碼、接近3%利率!專家4個理由直言:「這個時間點」最關鍵

經濟日報 記者游智文

房地產

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2022-04-06 15:00

央行決議升息1碼,各界關注,升息到底對房市的影響多大?升到幾碼會是房市反轉的關鍵點?房市趨勢專家李同榮認為,只要升息超過四碼到六碼,接近3%利率,就是此波多頭房市反轉向下的關鍵指標,最有可能會落在2024上半年。

 

李同榮指出,氾濫的資金勢必面臨升息的壓力,全球逐步升息的力道,將持續兩到三年,直到全球通膨壓力解除才會停止,美國聯準會啓動升息,也等於宣告全球超低利率時代正式結束。

 

台灣也不例外,預期央行將逐步升息,2023年底將達四碼以上水準,而升息對房市的轉折影響關鍵將會落在央行升息四碼以後的時間點,預測2024是最關鍵時刻,主要理由有四:

 

一、這兩年台灣經濟成長率強勁,製造業回流,新興工業區帶動房價上漲,氣勢如虹,升息一碼對資金槓桿與房貸成本影響有限,對一般大眾影響也較有限,在景氣活絡與通膨尚難下降的階段,保值搶購心態猶盛,房價漲勢暫時難擋,惟利率逐步回升已是大勢所趨。

 

二、預期央行將逐步調升利率,最有可能的是每季調整半碼,以此類推,到2023年底有可能逐步攀升至四碼以上,而此時也正是房價進入末升段的關鍵時刻,只要市場有風吹草動或政策打壓,就可能造成房市反轉向下的趨勢,這個問題會在2024上半年逐步發酵。

 

三、當利率調升四碼以上,等於房貸利率成本增加75%以上,若以調升四碼為基礎,以一千萬貨款丶20年期本利攤還,調升四碼等於每年利息增加支出高達約5萬6千元,對首購族影響頗大,這時候剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚,房價下跌趨勢就會轉為明顯。

 

四、一旦利率調升至四碼以上,建商的土融建融成本相對提高,實質利率2.5%的成本相當可觀,若市場面臨轉折,銷售率衰退,成本轉嫁就相對困難,房市就會掀起建商倒閉風潮,負債比例越高的建商,在此時此刻應加強資金流動的風險管理。

 

李同榮指出,有人會引70年代早期利率高達13%為例,認為利率高到5%都無所謂,房價照漲,但那些年台灣是開發中國家,GDP成長都處於7%-10%增長的榮景,人均也大幅成長,不能一概而論。

 

未來兩年,台灣利率極可能升息至四碼以上,不但市場游資大幅緊縮,這個成本對現況房市的基本面丶技術面都會產生轉折性的影響,因此預測升息四碼以上最有可能發生在2024上半年,這也將是房市反轉最關鍵時刻。

 

 

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