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房市會冷卻還是亂象更多? 打炒房新法傳7月上路 「買方斷頭+賣方斷鏈」恐掀起營建業大洗牌!

房市會冷卻還是亂象更多? 打炒房新法傳7月上路 「買方斷頭+賣方斷鏈」恐掀起營建業大洗牌!
近兩年預售屋市場頻傳紅單轉售情事,消保官常前往接待中心稽查。

梁任瑋

房地產

內政部提供

1320期

2022-04-06 10:24

近期房地產討論焦點是,政府最快今年7月可能限制預售屋換約轉售,引發市場「解約潮」、「下車潮」,交易怪象頻傳。

為了有效打擊房地產市場的投機炒作,內政部去年底祭出5項打炒房措施草案,包含:限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約須申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制,目前草案雖然尚未送交立法院審議,但傳聞最快今年7月就會實施,房地產業者認為距離施行只差臨門一腳,擔心可能造成更多交易糾紛。

 

興建工期長+資金凍結

潛在客戶將趨於保守

 

「這5項最嚴重的,應該還是預售屋交屋前限制移轉,」台北市不動產代銷經紀業公會理事、創意家行銷副總經理柯仲武說,雖然修法尚未上路,但已可預期,購買預售屋的客戶資金將被綁得動彈不得,尤其是,目前預售屋興建時間普遍相當漫長,短則3年、長則5年,這項措施勢必會讓有意購買預售屋的客戶趨於保守,「預售屋市場至少會萎縮1至2成的客源,銷售期拉長已不可避免。」

 

過去長期耕耘雙北市的創意家行銷目前也揮軍南台灣房市推案,每周都赴台南與業主開會的柯仲武觀察,「會短線投資的都是『低基期』市場,南部正在走早年台北的路線,」如今因北部房價過高,預售屋換約賺差價的現象已少見,但在南部依舊非常活躍,最主要的原因還是房屋單價很低。

 

柯仲武說,南部只要認真找,還是可以買得到1字頭、2字頭的預售屋,再加上產業帶動上萬戶的驚人剛性自住需求成長,導致土地持續上漲,房價也跟著水漲船高,預售屋還沒交屋,房價已大漲2、3百萬元,換約仍有利可圖,讓投資客有介入空間。

 

雖然政府為了抑制買氣,直接封了預售屋換約這條管道,不過,道高一尺、魔高一丈,知名房地產部落客《住宅週報》社長陸敬民舉近日在竹北發生的投資客惡意毀約案例說,不少自住客2021年向投資客買竹北高鐵特區的預售屋,雙方簽訂私契約預定今年底辦理換約手續,藉此規避建商規定客戶1至2年不能換約的規定,但近日卻發生投資客看到房價大漲,想找下一手或成屋後賣更高價,結果以種種理由刁難想毀約,甚至寧願賠違約金也在所不惜,造成自住客的痛苦。

 

陸敬民表示,打炒房打到今天,部分投資客反而希望內政部打炒房法案愈快實施愈好,而且最好要「溯及既往」,讓他們跟買方的私約可以因「與法令牴觸而屬無效」,相信未來這類交易糾紛將層出不窮,而消費者能求償的範圍有限。

 

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則指出,預售屋可以提供負擔能力或是財務條件較低的買方、建商一個成交機會,也讓買方擁有客戶變更的準定製化消費尊榮,所以該制度確實是適應市場需求,不會也不該消失。

 

但不可否認,現在預售屋契約的讓渡不但可讓投資客賺價差、套利,甚至成為聯合壟斷房源、刺激房價飆漲的工具,也是部分小資族在大通膨時代鎖定購屋成本,類似購買金融商品權證的投資作法。

 

內政部新草案內容

 

買方斷頭+賣方斷鏈

財務壓力恐掀建商洗牌

 

「限制換約,鑒於『房地合一』2.0的高稅閉鎖期長,交屋的貸款及稅負成本又高,應會激發下車潮,其中,未來去化、成屋貸款問題較大的產品會先被拋售。」黃舒衛認為,在市場上,生活機能落後的重劃區、大量體的套房社區、管理費用高的產品,近期周邊推案或待售物件,會因為潛在買方觀望而價跌量縮。

 

最嚴重的是,買方直接斷頭或繳違約金出場。他認為,建商雖然可收違約金,且有收回產權、愈賣愈高的立場;但財務條件差的建商會面臨資金斷鏈的窘境,全案盤出或尋找金主的壓力變大,恐出現建築投資市場洗牌的現象。

 

針對預售屋防弊,黃舒衛也認為,建立「解約申報制」有其必要性。他指出,目前實價登錄2.0僅要求預售屋成交登錄,解約不需登記,因此有不肖建商勾結代銷、投資客或關係人合作「定錨價」、「實登銷售」,用假登錄、換約或關係人交易等手法,企圖創造銷售榮景,政府推出的解約申報制,將可防止有心人操作行情。

 

他認為,欲防堵實登流弊,也可另設檢舉獎金,現行制度造假、錯漏的違規成本太低,不實申報房價,每件依法只罰三萬到十五萬元,加上地政與稅務機關資料庫未連線,等於讓不肖業者有操作價格、破壞市場秩序的機會。但祭出吹哨人制度之餘,也要慎防浮濫舉發或同業搗亂,影響市場運作與企業信譽。

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