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土增稅節稅》換屋以小換大就能重購退稅?一表懂:一生一次、一生一屋、重購退稅差在哪

土增稅節稅》換屋以小換大就能重購退稅?一表懂:一生一次、一生一屋、重購退稅差在哪

傅恪恩

房地產

shutterstock

2022-05-07 10:42

土地增值稅也有「自用住宅」優惠? 前篇提到地價稅有自用住宅的優惠稅率,那麼有人就想問了,土增稅也有嗎?

 

答案是有的,土增稅的「自用住宅用地優惠稅率」是10%,分別有所謂的「一生一次」以及「一生一屋」。

 

「一生一次」適用條件

 

1土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

 

2地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

 

3都市土地面積未超過3公畝或非都市土地積未超過7公畝部分。

 

4限一生一次。

 

5自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。

 

【隱藏版優惠】 除了上述5點,一生一次還有一個行內人暱稱的「隱藏版優惠」。 一生一次雖然有限次數,卻沒有限一次只能一間,所以如果你是個大地主,同時擁有多戶自用住宅房屋,且都符合自用住宅條件,可以規畫在同一天簽訂買賣契約,同一天到稽徵機關申報土地增值稅,只要面積加總在都市土地3公畝或非都市土地7公畝的範圍內,就可以同時適用自用住宅優惠稅率。

 

「一生一屋」適用條件

 

1「一生一次」已經用掉。

 

2出售都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝。

 

3出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女,無該自用住宅以外房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。)

 

4出售前持有該土地6年以上。

 

5土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

 

6出售前5年內,無供營業使用或出租。 

 

另外,一生一屋如同重購退稅,也可以先購後售,但必須在1年內賣掉舊屋。

 

換屋族土增稅3大優惠比一比

 

如同表格所示,土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制,但一生一次一人只能用一次,而一生一屋條件相對嚴格,所以是不是一買房就要用掉一生一次,其實可以先看看有沒有重購退稅的機會,進而判定是否要保留一生一次的機會,留作日後安排最有利的節稅規畫。 

 

換屋減免土地增值稅的優惠比較:一生一次、一生一屋、重購退稅

(圖片提供:《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》)

 

土增稅隨堂考 

 

問題:

 

Q1:房子是爸媽贈與移轉給小孩,也可以用一生一屋土增稅的自住優惠嗎?

 

Q2:重購退稅一次只能使用一間房?

 

Q3:要使用一生一次,本人、配偶或直系親屬需要設籍在房子裡多久?

 

Q4:為了使用一生一屋,可以把部分房子先放在信託下嗎?

 

Q5:只要小房子換大房子就可以重購退稅? 

 

答案:

 

A1:不可以,贈與非出售

 

A2:錯,只要條件符合且面積加總在限制內,也可以同一生一屋一樣,同時退好幾間

 

A3:如果是先賣再買,只要在簽約買賣前設好戶籍就可以了;如果是先買再賣,買新房屋時,舊屋要符合自用住宅的條件,包括設有戶籍

 

A4:不可以,房屋間數會合併計算

 

A5:不一定,要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅  

 

作者簡介_​傅恪恩

觀察房市十餘年,看過的房子以千為單位,持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

FB:https://www.facebook.com/fuknn/

本文摘自方智出版的《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐

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