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房市降溫但通膨逼近,現在還適合買房嗎?張欣民:現在投資置產可能面對的5大風險

房市降溫但通膨逼近,現在還適合買房嗎?張欣民:現在投資置產可能面對的5大風險

張欣民

房地產

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2022-05-04 10:00

根據國泰金控最新國民經濟信心調查,買房意願指數下降至-52.1,是2019年5月以來新低紀錄,其中有68.5%的民眾認為現在不是買房時機,認為現在是買房時機的比例只有16.3%。顯示民眾購屋的意願度及信心度都在減弱。

 

幾乎是在這調查發布的同時,收到一位社大教過學生的LINE,「老師請教一下,最近跟家人去看了一個新建案,是重劃區內的第一個案子,單價3位數,採不二價銷售,您覺得現在若是貸款買來置產如何?」

 

根據國泰金控的調查,以及最近市場的觀察,兩年來持續熱絡的房市,近日來已漸漸的降溫,只是面對通膨的不斷進逼,手上有些閒置資金如這位同學的人,還是會想找房地產來當資金的避風港,然而面對外部環境逐步轉變的氛圍,心動想行動的人,難免也會心意不堅,想找些專家意見的支持。

 

每每接到這類的詢問,我都是十分謹慎,免得一不小心就砸了自己的招牌。以下是筆者給這位同學的回覆,從5個面向告訴他,現在投資置產可能面對的風險。

 

一、打炒房的雞尾酒效應逐步發酵、後勁不小

 

2020年底央行開出打炒房第一槍,後續還持續補槍,其間各部會也不斷加碼、加油添醋,表面上市場看似不為所動,實際上這就猶如一盅特調的雞尾酒,其後座力現在已悄然發酵中,有感覺的人已快倒下去,還能撐的人也只能強顏歡笑,這雞尾酒效應,後勁是不容小覷!

 

二、國內外資金退潮,買氣動能不足

 

近兩年來房市的熱絡,大家都知道就是一場資金派對,本專欄曾經點出,是「8道資金大水沖倒房市龍王廟」的效應,如今看來,曾經捲起市場千堆雪的資金大水,已逐一退潮中,特別是低利營造的大資金潮,隨著升息循環的展開,對建商、對購屋人都只是嚴酷挑戰的開始。

 

此外,是熱錢效應的快速冷卻,從最近台幣的急貶,就可見一斑,美國後續可能還有數波升息及縮表(shrink balance sheet)動作,外資班師回朝的副作用,衝擊的不只是房市,近一個月國內股市的激烈震盪走勢,明顯的也是反映外資撤出的作用,況且此副作用短時間內還見不到底。

 

三、投資客退場的倒貨效應

 

最近這一波國內房市的熱潮及房價的急漲,投資客扮演了興風作浪的角色,因此政府的健全房市措施,從央行的取消寬限期到最近行政院送到立法院的修法,在在直指投資客的要害,特別是禁止換約、禁炒房及檢舉制,已然在市場上掀起一波波拋售潮。

 

根據實價登錄資料顯示,近3年全台預售屋成交件數高達20萬2417戶,保守抓投資客占比約兩成,就有4萬多戶,這4萬多戶會在新政策實施前倒貨,此一賣壓及價格破壞效應,都是不利於房市之穩定,特別是推案量大的新興重劃區,更會是市場重要觀察的指標。

 

四、建商倒閉潮及爛尾樓現蹤

 

「陳勝宏:8、9月恐掀建商倒閉潮」,這是前些日子某報的醒目標題,陳勝宏是誰呢?他是現任台北市不動產開發公會理事長、全陽建設及陽信銀行董事長,這麼有份量又有30年建築資歷的人物此話一出口,立刻震撼了整個市場。

 

他強調,財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商,或者新建商,是選擇性管制下首當其衝的受害者,不只面臨資金壓力,甚至開始求售手中的土地。預期到8、9月時,會出現一波建商「倒閉潮」,而且「一定會出現!」

 

建商「倒閉潮」之後就是爛尾樓,這時候購屋置產,是不是碰到這類「倒閉潮」建案的機率也會跟著大增呢? 

 

五、疫情恐成最後一根稻草

 

這波新冠疫情剛開始,不少人抱著希望,期待會是SARS 2.0,有機會、有可能在房市撿到便宜貨。但兩年過去了,期待是一再落空。最近國內Omicron確診數急速攀升,直奔萬數關卡,配合上述的一些不利因素與現象,民眾在房價漲多情況下,也不敢再追高,這波疫情會不會成為壓垮駱駝的最後一根稻草呢?

 

當然,我沒辦法幫這位同學做決定,畢竟錢是他自己賺來的。無巧不成書,在回覆這位同學之後,另一位社大同學也來電問我,他10年前在新莊頭前重劃區高檔買了一戶房子,近年來該社區的房價已有回升,但是離入手價每坪還有4~5萬元之遙,問我要不要賣掉?還是繼續等待回本之日?或許這一個實際案例,正好也可做為前面同學的參考答案!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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