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5月報稅季》房子越住越老每年都有折舊,為何今年房屋稅竟比去年高?地政士點名4例外

5月報稅季》房子越住越老每年都有折舊,為何今年房屋稅竟比去年高?地政士點名4例外
圖片僅示意

陳冠融

房地產

歐陽蓉

2022-05-06 10:34

林先生收到最新一期的房屋稅繳稅通知書,發現這一期的房屋稅竟不減反增!他認為房屋在正常使用的情形下,每年都會產生折舊,既有折舊,房屋稅應該逐年減少才對,為何今年的應繳稅額沒有減少,卻反而比去年增加呢?

 

Q房屋稅為何不減反增?

 

A依房屋稅條例之規定,造成房屋稅的稅額增加,不外乎稅率提高、房屋標準價格提高、路段率提高以及房屋增建等因素。

 

說明解析

 

目前房屋稅的課徵依據為房屋稅條例。該條例於民國 103 年 6月 4 日經修正公布,將第 5 條有關房屋稅之稅率修正如下:

 

一、住家用房屋

 

供自住或公益出租人出租使用,其房屋稅的稅率為 1.2%,實務以 1.2% 稅率課徵房屋稅;其他供住家使用者,其房屋稅的稅率為 1.5% 至 3.6%。並由各地方政府視所有權人持有房屋戶數,訂定差別稅率。

 

二、非住家用房屋

 

(一)供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用之房屋,其房屋稅的稅率為 3% 至5%,實務以 3% 稅率課徵房屋稅。

 

(二)供人民團體等非營業使用之房屋,其房屋稅的稅率為1.5% 至 2.5%,實務以 2% 稅率課徵房屋稅。

 

由上述可知,房屋如變更使用,其房屋稅適用的稅率亦隨之變動,從而影響房屋稅額的增減。例如原為住家用的房屋,若一旦空置,將改按非住家非營業用的稅率(2%)計徵房屋稅;如改為營業用,則按營業用稅率(3%)計徵房屋稅。因此,每期所課徵的房屋稅額,會因稅率的提高而增加。

 

次依房屋稅條例第 11 條第 2項規定,房屋標準價格,每 3 年重行評定一次。重新評價後,再按房屋耐用年數予以折舊,按年遞減其價格。如此計算結果,房屋的課稅現值可能提高,而房屋稅的稅額也就相對增加。

 

再依房屋稅條例第 3 條規定,房屋稅以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。而所謂增加該房屋使用價值之建築物,依同條例第 2 條規定,是指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物,因而增加該房屋之使用價值者。因此,若有自行增建之附屬建物,無論合法與否,經稅捐稽徵機關查獲,認定該增建之附屬建物確實有增加應徵房屋稅房屋之使用價值,就會將增建之附屬建物的價值,加計在原房屋課稅現值內,併同課徵房屋稅。如此一來,亦會造成房屋稅的稅額增加。

 

本案林先生的房屋稅額增加,應不出前述幾種原因範圍。

 

不動產小常識

房屋稅之多寡,與房屋現值及適用稅率息息相關,而房屋現值又與核定單價、街路等級及課稅面積有關。至於如何計算房屋稅,請參閱本書「房屋稅之計算」。

 

作者簡介_陳冠融

現職:中原大學財經法律系兼任講師、普提地政士事務所地政士、大聖不動產估價師事務所執行估價師

本文摘自書泉出版《房地產買賣Q&A

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