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興富發股利新高、殖利率逾9%,股價卻半年新低…老董抱屈:多頭還有7年「真的被低估」

興富發股利新高、殖利率逾9%,股價卻半年新低…老董抱屈:多頭還有7年「真的被低估」
▲看準壽險公司長期收租需求,興富發總裁鄭欽天表示未來不排除發行REITs。

財訊 / 游筱燕

房地產

潘重安攝

2022-05-16 22:20

編按:營建業者興富發(2542)公布配發現金股利4.16元、股票股利1.04元,優於市場預期,但股價卻是跌到44.7元半年多來低點,為什麼呢?

專家認為,營建業會因為投資土地、持有建案多寡等因素,造成營收時好時壞,就算殖利率有9%以上,還是不建議存股族買進,避免追逐高殖利率而買在股價高點。

不過興富發董事長則是喊話投資人,他說攤開上市櫃營建類股,普遍到後年業績都會很不錯,配息高、本益比低,許多股價都被低估,如果擔心買房被政府打房,不妨投資營建股。

 

興富發看準中南部發展,將未來十年重心移轉,多角化經營飯店、商辦;在確保長年獲利來源的同時,它建議政府,應將房市回歸市場機制。

 

根據《財訊》報導,2022年以來,房市很不平靜。自央行總裁楊金龍宣布政策利率調升1碼引發譁然,這是暌違十年首度升息,接著整個2月分,台南、桃園、基隆都陸續傳出預售案場遭稽查的違約事項。對照329檔期推案金額再創5年新高、總銷達7千億元推案量,顯得有些格格不入。雖然,近來傳出南部市場量縮價跌的訊息,但整體基期已經拉高,市場仍充滿詭譎氣氛。

 

國內獵地王興富發總裁鄭欽天接受《財訊》專訪時,特別從原料、剛性需求等實際數據分析,他指出此波房市不但「漲價有理」,而且在中南部的買盤支撐下,營建業的多頭至少還有7年!

 

 

中南部潛力買盤 支撐需求

 

鄭欽天首先提到看好中南部的理由,許多企業在中南部設廠帶來的就業機會,會持續發酵,進而帶動薪資提升。他以自己的朋友為例,去年赴台南設廠從北部帶了4位員工,如今加上當地的員工已增加到60人;近期又打算去高雄設廠,想招募5百位員工。或許這一兩年看不到薪資大增,但是3年後絕對會有感受,因為來設廠的,都是屬於利潤高的產業,並坦言未來十年興富發的營收獲利,會在桃園以南。

 

《財訊》分析,中南部的漲價效應,是因為房價基期低,造價一跳上來,房價就直接漲20至30%。鄭欽天舉例,以電焊工來說,原本一日的薪資為2千、3千元,而今8千元,技術好的甚至上萬元。一則因中南部大舉設廠;二則風力發電也搶走許多電焊工;三、過去南部案量不多,投入營建業的年輕勞工有斷層,都使得南部的發包成本比中北部高。

 

又桃園模板一平方公尺6百至7百元,高雄則要1千1百至1千2百元,高出1倍。中南部平均房價在40萬元以內,造價成本漲了6、7萬元,就幾乎占了15%,加上建商也要賺錢,所以此次中南部房價大漲,有20%幾乎都是通膨、工資、材料大增的加總所致。

 

鄭欽天忍不住說,自家有案子原本計算造價9萬多元,如今發包變成16萬元,「一坪差7萬元,我要去哪裡賺7萬元?全部都吐給工資了。」算到最後倒賠五千萬元,還有向客戶承諾的工期壓力,不準時完工還要罰錢,「其實好想賠給客人不要賣了,他交訂金10萬元,我還他20萬元,不然賠總價的15%都划算……」

 

根據《財訊》報導,因此,善於管控成本的鄭欽天,早已提前看到未來趨勢,一一年即成立建築資訊中心,至今規模已有一百多人。建案興建前會與規畫部門互相搭配,從管線、配置、機電、裝修,先在電腦中跑過一遍,提供各角度圖檔,透過手機截圖與工班溝通,快速又直接,所以地下挖深、樓層蓋高的成本都比同業低。

 

青年購屋商機 上看9兆元

 

又好比以鋁模取代板模,外牆平整不用再打底。使用預組鋼筋柱,先在工廠焊接,再到現場吊裝。木地板取代地磚,貼磁磚要在一樓運水、運沙、攪拌,而木地板施工只要3天。整體而言在工法改善後,現場施工的人工需求減少二至3成。

 

鄭欽天說,大家常問他「為什麼南部有這個需求?」他說,過去台南房價低時,容積180至200%,根本不可能蓋大樓,只能蓋幾千萬元的透天厝,如今台南的房價已達30萬至40萬元,200%的容積蓋大樓就划算了,才會有建商一直推案。過去台南低總價的大樓新產品沒有人提供,興富發就提供這樣的產品以滿足需求。

 

根據《財訊》報導,年輕人買房的需求,可從台灣目前人口結構來分析。鄭欽天表示,以上次總統大選來說,30至35歲的人口,有480萬人,兩人1戶就240萬戶,若打對折也有120萬戶,以全台預售大約一年平均十萬戶來算,12年的需求是穩定的,無關政府打不打房,基本需求都存在。假設不全部買新房,以120萬戶再打7折,還有80多萬戶,就算近一、兩年消化掉20萬戶,至少還有6至7年的需求。若平均1戶1千2百萬元,80萬戶就有9兆多元的商機;過了7年又有換屋的新需求產生,是內需循環產業。

 

至於政府打房,限縮建商的土建融,提高自備款,鄭欽天倒有不一樣看法。他認為營建業是循環週期內的產業,不可能全部用借貸,也應自己把資本養大,「台灣建商資本都太小,人家香港一家地產公司,是我們全營建業的資本!」尤其許多中南部建商是臨時股東,賺了就分,沒有長期累積經營。不過話鋒一轉也說,政府頻頻的大動作,就是告訴國人台灣未來的景氣會大好,房價還會漲;因為不可能經濟成長、設廠增加、就業機會增加、薪水增加、國民所得再增加,房價卻暴跌,「不應去製造民眾對未來的恐慌!」

 

▲鄭欽天說南部房價大漲,有20%為通膨、造價、工資所致。(圖/財訊攝影組)

 

擬發REITs 開闢籌資管道

 

鄭欽天私下透露,最近正在思考發行REITs(不動產投資信託),用案子的獲利來當籌資管道,是一種私募基金的概念,這在中國或其他先進國家十分盛行;又或者,可做土地出租、經營管理,抑或將辦公大樓出租,再發行成REITs賣給保險公司長期持有,「有些壽險公司投資不動產部位才1%,如果興富發做出好產品,讓壽險業投資部位可以拉升到5至7%,那空間還滿大!」但一切仍在初期的評估階段。

 

鄭欽天直言,營建業到後年業績都會非常不錯,至於今年的房市買氣,不會像去年瘋狂,漲多的地方會先冷靜一下,但漲幅落後的地區終究還是會反映。比方淡水,如今房價可能還低於中南部蛋黃區,待淡江大橋通車後,往三重、新莊、板橋的車程在20分鐘內,至少單價也會到35萬元。所以鄭欽天也不忘提醒投資人,攤開上市櫃營建類股,普遍至少到後年業績都會很不錯,配息高、本益比低,許多股價都被低估,如果擔心買房被政府打房,不妨投資營建股。…(本文出自《財訊》雙週刊658期)

 

延伸閱讀:

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鄭欽天看房市2》投資客永遠都在!這種不動產商品勝算更大

鄭欽天看房市3》少子化房市泡沫?來看一個關鍵數字

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