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房市在「主升末段」軌道上驚驚漲,會被央行升息給打斷?一關鍵因素沒消除,升2碼也難傷房價…

房市在「主升末段」軌道上驚驚漲,會被央行升息給打斷?一關鍵因素沒消除,升2碼也難傷房價…

經濟日報 記者游智文

房地產

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2022-05-17 21:23

美國聯邦準備理事會(Fed)宣布升息2碼,為22年來最大升幅,並從6月開始每個月475億美元的速度縮表。央行會怎麼跟進?房市趨勢專家李同榮模擬四種情境,並預料四種情境皆無法對房市產生立即性的影響,今年房市仍處於主升末段軌道上,呈現驚驚漲格局。

 

李同榮表示,6月央行理事會升息決策有四種可能情境,包括維持現狀、升息半碼、升息一碼、升息兩碼。

 

維持現狀機率不高,除非4、5月台灣消費者物價指數(CPI)有緩和現象,控制在3%以下年增率,且美國通膨也有趨緩,Fed升息幅度不高,這種情境下,央行才有可能利率維持現狀。而對房市而言,沒有升息干擾的影響,自然會維持多頭走勢。

 

升息半碼機率也不高,除非全球繃緊神經面對通膨採因應措施,俄烏戰爭緩和,石油價格不再飆升,全球通膨趨緩及國內CPI控制在3%左右。升息半碼才有可能。對房市而言,僅升息半碼也沒太大影響,仍然維持多頭走勢

 

第三,升息一碼:利率升息一碼,就是重貼現率調高0.25至1.75%,放款融通利率調高至2%,此種情況最有可能。

 

主要理由是全球通膨短期難以降溫、俄烏戰爭持續延燒,石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價,Fed持續以二碼以上速度升息丶加上六月起縮表效應,而台灣CPI持續上升3%以上,對全球與台灣經濟發展造成負面影響,央行也勢必跟進。

 

一方面維持國際間利率變動的平衡,另一方面抑制通貨膨脹與收縮氾濫游資,同時,對上升中的房價也會產生抑制效果。

 

對房市而言,房貸負擔仍然在可忍受範圍,只是心理層面會產生觀望氣氛,但因通膨關鍵因素未消,保值心理仍然大過觀望態度,房價續漲,但漲勢會收斂,交易量會稍受影響,房市仍然維持在多頭走勢上。

 

第四,升息兩碼:利率升息兩碼,就是重貼現率調高0.5至2%,放款融通利率調高至2.25%,此種現象是最壞情況,但應該不致在六月發生,除非Fed利率連兩次再調升三碼以上,而台灣也不一定會跟進。另外,除非台灣通膨也在失控狀況下,才有可能發生。

 

這種情況對房市而言,房貸利率負擔加重,但仍未到臨界點4-6碼,抗通膨的剛性需求仍然會支撐房市基本盤,此時,也就是抗通膨與升息之間的力量拉扯與較勁,台幣貶值與抗通膨的心理仍然會勝於升息的壓力,房市仍會維持在上升軌道,價小漲丶量微縮。

 

李同榮表示,預測房市要能以宏觀角度分析,綜觀上述四種情況分析,對房市影響,都是相同結局,抗通膨與擔心台幣持續貶值的預心理會暫時勝於升息所帶來的壓力,因此,今年房市仍然處於多頭走勢軌道上驚驚漲,只是房價漲幅會收斂,而交易量會稍受影響。

 

※本文由經濟日報網 (https://money.udn.com/money/index) 授權刊載,未經同意禁止轉載。

 

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