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20年房貸vs.30年房貸該選哪一種?他以買1500萬房300萬自備款為例:原來加入通膨差這麼大

20年房貸vs.30年房貸該選哪一種?他以買1500萬房300萬自備款為例:原來加入通膨差這麼大

雨果

房地產

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2022-05-27 15:55

台灣的房價越漲越高,特別是雙北的新屋房價實在是高不可攀,為了讓年輕人買得起房子,部分銀行推出了30年甚至40年期的房貸,還款時間拉長,可以大大降低了每個月還款金額,但也有許多人抱怨,拉長貸款期間只是讓年輕人背更久的房貸,一輩子就為了一間房子在努力,政府應該要讓房價下跌才能讓更多人負擔的擁有一間房。

房價是否會跌,能不能跌個3成讓更多人能夠負擔的起,老實說,我認為難度相當高,但本篇的重點不會討論未來的房價漲跌,我們僅單純討論,在負擔的起的房價上,貸款選擇應該選20年還是30年呢?

 

我們用一個例子並計算出相關的數字來比較會比較清楚,假設目前要購買一間1500萬的房子,需要貸款1200萬,貸款利率1.5%,不使用寬限期,貸款時間20年與30年的每個月還款金額為 57,905 與 41,414,兩者相差 16,491 元,總還款金額為 1389.72 萬與 1490.9 萬。

 

貸款30年會需要多繳約 101.2萬,這樣看起來,貸款30年多角這些利息實在是太不划算了,手上有閒錢就要趕快提早還清才好,但事實上並不是這樣,我們必須要把通貨膨脹給計算進去。

 

通貨膨脹就是隨著經濟成長,市場物價每年都會跟著調高,相信你一定都有經驗,某樣你喜歡的商品,每隔幾年就會調漲一次價格,現金的價值與實際購買能力就會縮水。你每個月要還的房貸也同樣道理,第一個月的還款 41,414 元與30年後的 41,414 元,實際購買力就會有相當大的落差,你可以回想在30年前的一塊麵包與一碗滷肉飯價格是多少。

 

通貨膨脹會隨該國家的經濟發展程度有所不同,如果是快速成長的開發中國家,通貨膨脹可能會來到7%-8%甚至更高,如果是已經度過高度經濟發展的成熟國家,通貨膨脹一般會抓在2%-3%左右,以下我們就以3%來試算。

 

(圖片提供:雨果的投資理財生活觀)

 

(圖片提供:雨果的投資理財生活觀)

 

如果通貨膨脹是3%,範例中繳出去的 1389 萬與 1490 萬,換成現在當下的實際價值是多少,請參考圖二(為簡易計算,我們已將每個月的貸款金額統整成一年的還款金額)。

 

這個表要表達的是,雖然貸款20年下來總共累計繳出去的金額是 1389.72 萬,但在考量3%與1%的通貨膨脹情況下,實際還款折現成現在的真正價值為 1064.8 萬與 1266.5 萬元。

 

同樣的30年期的貸款,雖然總共累計繳出去的金額是 1490.9 萬,但在考量3%與1%的通貨膨脹情況下,實際還款折現成現在的真正價值為 1003.3 萬與 1295.4 萬元。

 

你有沒有發現,通膨3%的情況下,我們實際還款折現後的總價值竟然比我的貸款金額 1200 萬還要低。

 

(圖片提供:雨果的投資理財生活觀)

 

我們看圖三來比較一下貸款20年與30年的差別,我們先看通貨膨脹3%的折現總還款金額,20年的金額比30年還要多出 62 萬,這是現在價值的 62萬,不是20年後的價值,而通貨膨脹1%的折現總還款金額,20年的金額比30年還要少29萬。

 

我們可發現,在貸款利率低於通膨的情況下,越早還款的實際價值會比越晚還款還要高。

 

以上我們可以得到一個結論,在考量通膨的情形下,現實生活中也必須要考慮通膨,如果貸款利率低於通貨膨脹率,欠銀行的錢則是越晚還越好,例如目前已低至1.3%的房貸,如果貸款利率高過通貨膨脹,貸款則是越快還愈好,例如信用卡循環利息、汽車貸款、與信用貸款。

 

不過通貨膨脹並沒有一個固定與官方公布的數字,在不同的經濟發展期間,通貨膨脹率都會不一樣,其實經濟發展成長率、銀行定存利率、與通貨膨脹率是相關聯的,以目前台灣的情況,通貨膨脹率保守抓在2%-2.5%會比較適合,所以現在的低利率房貸能借越久越好,如果可能的話,我願意借40年的房貸。

 

你擔心變成30年40年的屋奴嗎? 其實30年的貸款並沒有綁定一定要用30年的時間來還,在房貸利率很低的時候,我們就照時間慢慢還,如果貸款利率增加到2.5%以上,我們就盡量將手邊的閒錢拿來償還本金,而且未來你也還有可能會換屋或是出售房產換成現金,並沒有一定會被綁定30年。

 

如果20年後你要退休了,就算房貸還沒有還完,也一樣可以將房屋出售換成現金當作退休金,或是也拿其中一部分錢去買一間房價較低的房子,一次將房款付清,同樣不會有房貸的負擔。

 

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作者簡介_雨果

「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士,曾任電腦補習班老師,現為外商公司總經理。著作:《聰明的ETF投資法》

本文獲雨果的投資理財生活觀授權轉載,原文於此

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