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「我打算老後以房養老,當成我們夫妻倆的退休金」年輕拚買房就能安穩老後?退休規劃要懂的事

「我打算老後以房養老,當成我們夫妻倆的退休金」年輕拚買房就能安穩老後?退休規劃要懂的事
圖片僅示意,非當事人

2022-12-28 12:00

個性溫柔的 W,跟我一樣是房仲,因此他的收入很不穩定,前幾年結了婚,為了滿足太太「有房才有安全感」的願望,所以在2020 年勉強硬買了一間房,但W後來卻跟我說,沒想到買了這間房才是惡夢的開始。

 

雖然過去收入不算穩定,但跟女朋友一起租房省錢,平時娛樂開銷都不成問題,口袋也還有點錢,但婚後因為買了房,每個月跟老婆兩個人加起來的收入,有一半都得拿去繳房貸,還有一部分得去繳信貸,因為頭期款是兩人用去信貸補足的,以至於他現在的存款只剩下五位數字,幸好老婆是個知足、物慾又不高的人,因此平時省吃儉用倒也還過得去。

 

可是,每當節日或紀念日,W想帶老婆吃頓好的時,老婆總說:「沒關係,跟你在家裡面煮個小火鍋就很幸福啦」,或者是說:「在外面吃多不划算,我們自己買可以買一大堆耶」,W對於總是貼心幫這個家省錢的老婆感到不捨,就算W硬帶老婆上餐廳吃東西,她也永遠都是點菜單上最便宜的套餐,連附餐都捨不得加。

 

W 說自己真的沒想過,原本以為買了一間房就能讓生活變得更好、一切就會不一樣、大家會更看得起自己,沒想到現實卻是讓老婆得處處替自己省錢,手上拿了幾年的 iPhone7 都捨不得換掉,連放假看場電影都有罪惡感,下班後都在上網找哪裡有優惠券可以領,這真的不是他原本想像的買房生活,本來預計婚後要生小孩的計畫,現在也變成他們夫妻間不願多談的默契了。

 

我聽到這邊也只能安慰他說:「沒關係,至少你是 2020 年買的,這兩年漲不少啊」,W卻說:「漲那麼多也跟我沒關係,我如果賣掉這間房子賺了錢,到時買下一間房子也一樣變更貴啊」,不過W還是很樂觀地說:「算了啦,至少我現在有房子,至少我們老了就不用擔心去睡路邊,我打算老了以後,就把這間房子拿去銀行做以房養老,讓這間房當成我們的退休金」。

 

以房養老的盲點

 

我常說:「買房的目的,應該是讓生活品質變得更好,而不是變差」,上述收入穩定的 L 與收入不穩定的 W,雖然同樣都買了房子、同樣都會被同學虧有房很厲害,但他們的實際生活品質,卻遠遠不如其他住家裡或是租屋的朋友。另一方面,很多老百姓都不曉得,寄望著「以房養老」來度過晚年,其實是一個不切實際的規劃,讓我先問你一個問題:「你知道什麼是以房養老嗎?」

 

1. 以房養老是什麼?

 

簡單講,就是當你老到只剩一間房後,將這間房拿去銀行辦貸款,銀行再將這筆貸款像是養老金一樣,在接下來的30年內,分360 期每月固定撥款給你。但畢竟再怎麼說也是貸款,這個期間一樣有房貸利息,所以這個利息會直接從每個月該撥給你的錢中扣除。

 

等到銀行撥給你的錢(債務)越來越多,或是貸款者身故後,如果後續沒有繼承者(子女晚輩)去清償這些債務,銀行就會向法院聲請拍賣這間房子來清償,拍賣的錢如果有多,就是退給繼承者;如果拍賣的錢不夠清償債務,就會往貸款者(你)的其他財產去追償,不然就是成為繼承人的負債。

 

很多人都會這麼想:「都是那麼遠以後的事情了,房子的事就交給銀行跟子女處理,萬一拍賣後的金額不夠清償債務,子女再拋棄繼承就好!反正我人都走了,哪管那麼多。」

 

沒錯,這個思維很正確,但你可能低估了自己的壽命、退休後的開銷,以及長時間累積的驚人通膨。

 

2. 30年後的房價,萬一沒漲起來呢?

 

除非你是「房地產無敵論」的忠實信徒,相信房價只會持續爆漲上去,否則考慮到當30年後我們退休時,依照本書在第四章的國發會數據,2050 年後的臺灣預計至少消失 300 萬以上的人口,需求大蒸發,再加上接下來30年,建商不可能不蓋房子(以2016 至 2021 這6年空頭到多頭的供給量來算,平均每年能蓋出12.8 萬戶的住宅供給)。

 

我們保守只抓每年 10 萬戶供給來算就好,30年後就會增加300 萬戶的供給量,對比目前 2022 年 890 萬總戶數與 81 萬戶空屋量來算,再對照 2021 年後快速降低的家戶數增長量(2021 年 7.2萬、預計 2022 年會低於 7 萬戶)。

 

加加減減計算下來,等你30年後要進行以房養老時,屆時臺灣的空屋率預計可能已高達 30% 左右,是目前 9.1% 空屋率的 3.29倍以上,等於每10間房就有3間房是空的,請問空屋率這麼高、人口又那麼少的情況,你的房子還可能有多少價值呢?銀行會願意給你那間老房子估那麼高的價嗎?

 

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