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第2套房貸成數剩6成,這2族群直接受影響!升準威力比升息還大…專家解析「央行降溫變化球」怎麼走

第2套房貸成數剩6成,這2族群直接受影響!升準威力比升息還大…專家解析「央行降溫變化球」怎麼走

彭蕙珍

房地產

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2024-06-13 17:36

中央銀行周四(6/13)召開理監事會,雖然利率凍漲,但會中決議加碼第六波房市管制措施,下調「特定地區」第2戶貸款成數,六都與新竹縣市「2房」貸款成數從原先的7成降至6成,自周五(6/14)起實施。

這次央行沒有下修豪宅的總價認定標準,市場認為其管控力道較預期溫和。

 

換屋族多備自備款  影響兩族群

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,將第2套房貸降低貸款成數到6成,直接受影響的將會是「換屋族」與「交屋族」。

 

「換屋族需要想辦法多準備自備款,已有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋,不過若是幾年前買預售屋的民眾,名下還有房貸的客層,近期交屋時可能就容易出現資金缺口,不是想辦法補上額度,就是繳交45%的房地合一稅換約。」

 

此次央行還調高銀行的存準率,曾敬德表示,調升存準率的影響力比升息還大,可能會影響銀行放貸的金額,未來要觀察調整存準率後,銀行是否在放款時會更挑客戶,或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

 

 

房市「居高思危」 市場投降溫變化球

 

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市外,也影響總體經濟發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手。加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以央行利率不變,符合各界預期。

 

由於國內行庫的不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違1年端出了第6波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味,也為後續市場投下降溫變化球。

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調6都及新竹縣市的第2屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,對市場具有抑制作用,但由於管制區域未擴大,資金有可能轉往非管制區佈局。

 

她分析,本次管制只對想買第2屋的7都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制對象,首購族毋須過度擔憂。

 

截至今年4月底,全國新青安優貸受理戶數已逾5萬戶,反應相當不錯,卻也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」等疑慮,內政部明言往後不宜再加碼補貼,對新青安後續放款及查核將趨嚴。

 

她建議,首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。

 

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遏止炒房   市場不會馬上消風

 

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,為因應全球局勢,加上第1季已搶先升息等因素,此次央行以緊縮銀根,推出加碼信用管制等「組合拳」,是否抑制近期過熱房市有待觀察。

 

她指出,本次理監事會維持總裁一貫的「驚喜包」基調,針對外界矚目的是打房操作,緊縮第2戶貸款成數至6成,並以調升存準率1碼作為因應,等於直接關上非自用住宅的水龍頭,並透過調升存準率緊縮銀根,藉此遏止房市炒風。

 

她分析,在此狀況下,市場雖不至於馬上消風,卻可能出現緩步降溫,針對第2戶以上購屋人,無論是成屋或是即將交屋的預售,多少會出現打擊,進而有較多案量釋出,不過民眾期待的大幅修正,在今年若股市仍維持這種基調,恐怕並不容易。

 

針對投資客出手  打房是否有效待觀察

 

針對調降成數部分,徐佳馨則認為,看得出來央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客,由於這些買方即將交屋,最直接會面對核貸成數不足的問題,極可能因為資金周轉不靈而低價賣出,讓市場交易量增加,有助於緩解目前市場上供給不足的問題。

 

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充,理想上如此,事實上是否會出現央行的預想,可能沒那麼容易。畢竟是房價漲了一大段,就算買方無法交屋,可以透過解約解套,或是其他管道借貸,前者物件再回到業者手上,後者能讓買家再撐一段,價格難出現甜甜價。

 

他分析,中長期有機會讓市場慢慢消風,卻也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

 

「雷聲大雨點小」  下半年房市價量持續走高

 

永慶房屋指出,在房市有過熱疑慮的狀況下,市場普遍期待升息來挹注過熱的房市,最後結果出爐,央行維持利率不變,房市熱度恐怕難降溫。

 

對於本次會議也決議選擇性信用管制再加碼,再降低特定地區第2戶購屋貸款成數由7成降至6成,無寬限期,因並未擴及全台,管控力道弱,房市衝擊小。對於首購與換屋族群完全沒有影響。

 

永慶房屋表示,若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者,且為第2戶貸款時,恐需多準備一成自備款,衝擊較大。整體而言,本央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」,預期下半年房市價量持續走高機會大。

 

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