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「新青安」貸款真划算?本金越晚還越好?達人一算「1千萬40年得還1550萬」:景氣差股房雙跌全完蛋

「新青安」貸款真划算?本金越晚還越好?達人一算「1千萬40年得還1550萬」:景氣差股房雙跌全完蛋

彭蕙珍

房地產

shutterstock

2024-06-22 10:00

今年新青安房貸放貸爆量,5年寬限期與40年期房貸成為市場短期付款最輕鬆的方式。試算40年期新青安房貸1千萬,都不提前償還狀況下,利息支出高達550萬,等於借1千萬,40年要償還1550萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,曾敬德建議,工具沒有絕對好壞,要選擇最適合自己的方案,也要保守思考,如果萬一哪天景氣不好股房雙跌,甚至工作都受到影響時,怎樣可以平安度過不景氣。

 

曾敬德指出,新青安是由公銀行庫配合政策使用40年期房貸,1000萬房貸從20年期每月6.56萬,30年期每月4.37萬,40年期一口氣降到每月3.46萬元,對首購族來說相當有吸引力。但,延遲償還本金付出的代價就是「利息會明顯增加」。

 

不還本金  未來還更多

 

他強調,現在購屋者的觀念和長輩不同,當年長輩房貸利率可能7、8%,有早點把錢還給銀行的想法;現在房貸利率2%多,房貸利息比房租划算,加上投資理財工具多,有存債套利、投資ETF與股市等,從早點還變成晚點還,甚至將房貸利息當成房租,房貸本金越晚還越好的觀念。

 

試算新青安的千萬房貸5年寬限期下,不同年期的房貸方案,利息補貼期間每月房貸利息為1萬4792元,但20年期過了,寬限期每月還款高達6.56萬元。這是因為本金償還的較多。

 

總結下來,20年利息約280萬元,30年期寬限期後每月房貸4.37萬元,30年利息為411萬元,40年期寬限期後每月房貸3.46萬元,比20年期每月少繳3.1萬。40年期房貸利息高達550萬元,比20年期將近多了一倍。

 

表:新青安千萬房貸5年寬限期還款試算

註:假設補貼狀況未變動,利率條件以當下環境試算

資料來源:信義房屋不動產企研室

 

新青安「切結書」 專家:宣示意義大

 

另外,最近政府為防止新青安貸款淪炒房工具,防堵人頭戶轉租,推出「切結書」,若貸款後查出有轉租或人頭戶行為,要求購屋人歸還所有補貼利息、減少寬限期、縮小借款期限至20或30年。

 

曾敬德表示,公銀行庫進一步避免非首購自用型的買方,利用別人名義申請房貸,還是希望新青安可以照顧到真正需要照顧的首購族群,不過即使排除這些需求,自用的需求買盤動能還是強勁。

 

他指出,光靠新青安的防弊條款,並無法影響現階段的市場供需結構,尤其台股衝上2萬3千點,資金動能仍強勁,房市趨勢不會因此而扭轉。

 

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,優惠貸款主要是鼓勵自住者購屋,從嚴審貸,加強稽查,有其必要性,且對於目前過熱的房市頗有宣示性意義,對於以出租置產為目的的小包租公,多少能達到抑制的效果。

 

不過,查核金流和勾稽稅務都是耗時費用的行政成本,且除了雙北之外,租金登載或申報的比例不高,因此有心要置產者,或許會把目光放在這些第二屋限貸管制區之外,因此接下來仍要關注熱錢是否竄流到其他縣市。

 

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,透過切結書看似可以一定程度防止投機者利用新青安投資,實則形式重於實質,除非另有相關方式配套查核,不然不過是徒增第一線人員的壓力。

 

本文暫不授權媒體夥伴

 

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