編按：本書作者將100本理財術暢銷書重點整理成冊，提到「買房」還是「租房」好？其實，這取決於自己的生活型態，包括購入價格、居住人數、房貸借貸額度等，因此不能隨便斷定何者比較划算。
買房還要考量「轉售價值」，參考地段、交通、生活機能等9大重點。面對房貸，建議根據自身財務狀況選擇最適合的利率類型（固定、浮動、混合），並搭配「提前還款策略」，才能讓房貸壓力最小化。
買房好還是租房好？
根據日本「住宅金融支援機構」於2023年3月發表的「房貸族實態調查」，針對房貸的商品特性和利息風險的理解度，申請「機動型」、「固定期間選擇型」（後述）的房貸族，有4~6成回答「稍微擔心自己不懂」與「完全不理解」。
此外，調查還問「若升息導致還款額度增加的狀況將如何因應」，約20%的房貸族回答「不知該怎麼做、不知道」。
1.了解買房與租房的優缺點
「買房與租房，何者比較划算？」這個問題的答案，取決於自己的生活型態（生涯規劃）。
包括物件的購入價格、房租、家族人數、房貸借貸額度、換屋頻率、搬家費用等，前提條件改變，結果也會不同，因此不能隨便斷定何者比較划算。
「兩者都有優缺點，最終何者比較划算，必須經過時間洗禮才知道。價值觀的影響也不容小覷。
論選擇購屋或租屋，購買或搬家時都需要一筆錢，必須好好存錢才能擁有更多選擇。」（坂本綾子《如今早已問不出口的投資基本觀念》／朝日新聞出版）
2.購屋應考慮「轉售價值」
許多作者指出，選擇物件的重點在於「購買資產價值不下跌（或者會上漲）的物件」。
「若以『邁向財務自由』為前提，購買轉售價值高的房子較划算。不過，若擔心自己選不出轉售價值高的房子，租屋則是最適宜的選擇。」（《擁有真正的自由 理財大學》／朝日新聞出版）
轉售價值愈高，愈容易享受以下優點：
● 賣出時較容易獲利。
● 出租可以獲得房租收入（房租收入可以償還房貸）。
● 自己住也不跌價。
● 容易找到買家，換屋更順利。
這樣買到升值房 9條件公開
轉售價值較高的條件：
● 人氣地段（「想住地區排行榜」的前幾名地段等）。
● 交通方便。
● 方便前往市中心。
● 離車站很近。
● 治安良好。
● 災害風險低（安全性高）。
● 生活環境優良、周邊環境整潔（採光佳、無噪音、生活圈內有金融機構、商業設施、學校、醫院等）。
● 物件管理佳。
● 超高層公寓或大社區等。
3.建立做得到的「還款計畫」
房貸利息有以下三種：
固定利率型
● 貸款期間的利率固定不變。
● 每期還款金額相同，直到結清（還完貸款）為止。
● 通常利率比機動型高。
適合固定利率型的人：希望按照計畫還款的人、預設未來支出會增加因此不想更動還款金額的人等。
機動利率型
● 貸款期間定期檢視利率（通常半年檢視一次，一年2次）。
● 每5年檢視一次每月還款金額（利率為每半年檢視一次，但每月還款金額5年間不變）。
● 市場利率上升，房貸利率也會上升（市場利率下降，房貸利率也會下降）。
● 不到最後一期，無法確定總還款金額是多少。
● 每月還款金額可能變多，也可能變少。
● 多數金融機構設定的還款金額上限為「現行還款金額的125％」，因此不會超過變動前還款金額的125％。
● 根據日本國土交通省住宅局「2021年度住宅市場動向調查報告書」，最多人選擇「機動利率型」（從民間金融機構借款的家庭中，有77.3％選擇機動利率）。
適合機動利率型的人：還款期間短的人、借款金額少的人、想提前還款的人、利率上升影響不大的人等。
固定利率選擇型
● 最初幾年（3年、5年、7年、10年等）的利率不變，固定期間結束後，重新選擇接下來的利率類型。
● 固定利率期間愈短，利率愈低。
適合固定利率選擇型的人：想在固定期間還一定款項的人、固定期間結束後可承受利率變動風險的人等。
借房貸時要考慮物件的購入價格、利率類型、還款期間、年薪、生活型態等，依此建立合理的還款計畫，這一點很重要。
建立合理還款計畫的重點
1.頭期款設定在購屋價格的「1~2成左右」
房屋的購入價格由「頭期款＋房貸」決定，頭期款愈多，貸款額愈低，可減輕還款負擔。
話說回來，人很可能因為生病、受傷、失業等原因減少收入，事先準備一筆現金或存款（上班族需準備3~6個月生活費、派遣員工和自雇者以一年為宜）才是上策。
為了避免急需用錢時現金不足，請務必備妥「緊急應變金」。
2.考量購屋雜支和維護費用
買房需要支付各項雜支費用，包括稅金、手續費等，支出總額比房屋價格還高。
買房後還有各項支出，例如房屋稅、地價稅（相當於日本的固定資產稅），還有房屋的維護費（停車位、管理費、修繕費用等）。
若將每月房貸的還款額設定為「過去租屋時支付的房租」，日後可能為了應付維護費用，影響還款狀況。
3.每月支付額應「低於實際收入的4分之1」
房貸每年還款額最好控制在「年收入4分之1以下」（有些作者建議不超過5分之1）。
「以三十世代的家庭收入（600~700萬日圓，約合新台幣118萬~138萬元）為例，貸款金額不可超過3000萬日圓（約合新台幣590萬元）。（略）思考各種降低貸款額度的方法，例如存下頭期款再購屋、調降物件預算等。
即使是年收入較高的雙薪家庭，貸款額度也要控制在4000萬日圓（約合新台幣786萬4000元）的範圍內。」（深田晶惠《房屋貸款就這樣借》／鑽石社）
4.設定提前還款，盡早清償債務
許多理財書作者一致同意「設定提前還款（全額或部分），盡早清償債務」、「還款期間以60歲（最長不超過65歲）為限」。
提前還款的想法
● 退休後若要付房貸，將對退休生活造成負擔（如預計65歲還清房貸，卻發現每月還款額超過年收入的4分之1，須重新思考資金計劃）。
● 還款期間太長，容易受到轉職、辭職等收入減少的影響。
● 提前還款可減少本金，免除原本應支付的利息。
● 假設房貸利息2％，儘早還款就能省下2％的資金，拿去投資。
● 許多人利用退職金清償房貸，若房貸利率低，建議不要清償房貸，將退職金拿去投資，有機會創造更多利益。
● 清償房貸會失去「團體信用生命保險（還款者如有意外，房貸餘額歸零的保險）」的保障，務必注意這一點。
● 若享受房貸扣除額，在某些條件下，最好不要提前還款。
● 提前還款會減少手邊資金，可能無法支應不時之需。
作者簡介
藤吉豐（FUJIYOSHI YUTAKA）
曾經任職於編輯製作公司、出版社，歷任2本汽車專業雜誌的主編。
從2001年成為自由編輯，從事雜誌、企業宣傳雜誌的製作、商業書籍企劃、執筆與編輯。採訪超過2000人，包括文化人、經營者、運動員、藝人等。
小川真理子（OGAWA MARIKO）
株曾經任職於編輯製作公司，後來成為自由寫手，與大型廣告代理公司的相關公司合作製作企業網站內容，擴展工作範圍。採訪過無數人，包括兒童、市井小民、文化人、經營者等。
目前從事商業書、實用書等書籍的編輯與執筆，同時活用過去30年寫作資歷培養的「書寫」、「聆聽」的技巧和心態，致力於寫作講座，以學生、社會人士以及懷抱作家夢想的人為對象，指導寫作技巧。
本文摘自春天出版社《最高理財術：將「一百本理財術暢銷書」重點整理成冊！基金經理人、理財規劃師、知名投資家、經濟評論家……實踐的『理財術』祕訣完整收錄》
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