北士科在哪？背後傳奇地主起底！百年神秘家族擁萬坪土地「房子只租不賣」…輝達台灣總部再來怎麼建？

許多人腦海裡的台北市北投區一帶，仍是一大片農地，你可能不知道，如今北投房價已出現每坪120萬元的行情，與台北市中山區、大安區、松山區、信義區及中正區五區，同時並列為「百萬房價俱樂部」。

根據住商不動產統計，即使近年政府打炒房，北投區的賣方依然相當強勢，成為支撐當地房價不墜的關鍵。而帶領北投房價一路飆漲、衝破百萬門檻的關鍵，正是近年快速竄出的「北投士林科技園區」 （簡稱北士科）。

北投士林科技園區(北士科)在哪？

▲北投士林科技園區的區位優勢，包含捷運紅線及規劃中之輕軌行經此處，且鄰近石牌站生活圈、榮總站生活圈、天母生活圈、芝山站生活圈、士林夜市商圈及社子島生活圈等優質生活圈，周邊亦有許多醫療與學術資源，以及大型科技企業深耕。圖/北士科官網(點圖可放大)

上市櫃建商猛推案，總銷百億元均起跳

北士科堪稱台北市這兩年最火熱的重劃區，上市櫃建商瘋狂獵地，土地成交價格也跟著屢創新高。2021年4月疫情期間，達麗建設與華固建設不約而同以每坪260萬元，向地主買下文林北路上的兩塊住宅區土地，寫下區域新天價，依容積單價換算，當時市場就預估每坪推案房價將上看百萬元。

先來看看範圍，或許就能理解房價飆漲的原因。占地約94.38公頃的北士科主要分為兩部分，東側軟橋段由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成的四角地組成，內有中正高中、文林國小等學校；西側新洲美段為福國路與外雙溪所夾腹地，西起洲美快速道路，東至承德路，全區包含25公頃的科技產業專用區，預計未來創造的就業機會可達3.5萬個。

在這當中，新洲美段目前以市民住宅區為主，正積極興建中；一線建商的推案則大都集中在軟橋段，也就是文林北路上。

事實上，如今的北士科已堪稱一線營建業者的兵家必爭之地，區域內累積超過三十家以上的建商插旗，大型住宅推案如雨後春筍般出現，產業聚落呼之欲出，中鼎工程、新光紡織、士林電機、新光人壽、仁寶電腦與舒康科技等，預計五年內將有超過二十棟全新大樓在此落成。

「原本在承德路六、七段都是一些中古車廠，2015年剛開始配地的時候，我們拜託人家買，人家也不會買。」從事北士科土地仲介買賣十年的祥安不動產協理劉洪琴回憶，早期北士科剛開發時，因為離政府完成配地、可隨時交易的時間還很遠，很多人覺得錢砸下去，要實現價值還得等待一段時間，交投並不熱絡。

她還記得，「當時地主拿著剛分配下來熱呼呼的權狀拜託她，劉小姐你幫我賣，」劉洪琴坦言，那個時候土地價錢還很便宜，卻始終乏人問津，「後來是我跟同事一塊一塊整合不同身分的地主，整合到5、6百坪的面積，才有建設公司願意投資。」

將近十年前的北士科，還是荒煙蔓草一片，土地開發業者都是選在洲美街內的「屈原宮」辦說明會，「因為地主人比較多，有些白天在上班，如果請他們到建設公司的辦公室又太遠，我們乾脆請建商配合地主的時間，直接在廟裡辦合建說明會，連投影銀幕都還是我們從公司搬過去的。」

劉洪琴說，後期市場慢慢熱絡，他們還會替不同建商分別舉辦地主說明會，許多土地就這樣陸續由地主轉換至建商。

劉洪琴說，2015年市府開始配回建地給地主，但真正頻繁交易是到2019年才開始，因為有大型建商進場，使得北士科成為土地買賣熱區，吸引包括華固、國泰、長虹、遠雄、聯上發及達麗、璞園、新潤等大咖卡位。

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賴家傳擁萬坪土地，與建商合建分屋  傳承資產只租不賣

要認識北士科的大地主，不得不提的，就是宗親人數高達一、兩百位的賴氏地主。位於文林北路221巷內、擁有百年歷史的「賴氏古厝」，就是賴家人在北投的發源地，2006年，台北市政府文化局也將其列為歷史建築，顯見賴家在北士科是一股不可忽視的勢力。

賴家究竟在北士科擁有多少土地？外界眾說紛紜，但粗估應該有上萬坪跑不掉，而且儘管已有為數不少的土地賣給建商了，據當地人士指出，目前大大小小加起來應該還有1千多坪土地在賴家人手上，只是隨著後代開枝散葉，子女開始繼承，人數陸續增加，甚至有的土地是10個人共有一塊，整合難度也隨之增高。

除了直接賣土地給建商，據了解，賴家人也習慣與建商合建分屋，長虹建設位於新洲美段有一塊土地就是與其中一脈的賴家人合建，「他們就是資產的傳承，將來商辦大樓完工之後，他們也不會買賣，父執輩希望子女持有不動產出租，將來可以有源源不斷的租金收回來。」知情人士透露。

雖然賴家人系出同源，彼此有親戚關係，但對於長期經營北士科地主的仲介來說，每一房其實都是獨立的個體，想要成功說服地主賣地，要先搞懂彼此的恩怨情仇，甚至有很多年輕一輩的地主彼此都未見過面，「像我們協助客人賣地，常常都要分開簽約，王不見王的。」一位熟悉士林、北投地主的資深仲介指出。

事實上，針對不同個性的地主，建商與仲介得投其所好才能勝出，例如原本位於大業路上的HONDA旗艦店，將於今年11月底喬遷至北士科內的福國路，地主就是當地一位知名的「阿港伯」，他就堅持土地只租不售，私毫不動搖。

另外，有的地主喜歡打球，建設公司開發人員就要陪打球。「像我第一個案子，因為客人喜歡打高爾夫球，我就跟他約到石牌高爾夫球練習場，分析土地配回來後持分與賣掉的優缺點，幾趟下來，真的就聽我的建議把土地賣掉了，因為分回來面積變小，不如換現金比較實在。」一位土開人士透露。

莊子華家族早早卡位，40年前就獵農地坐等政府重劃分配

此外，北士科的大地主們，還有一類，是早在20幾年前還是農地階段就卡位插旗的，例如出身大稻埕大地主的隆遠集團董事長莊子華家族。

莊子華說，家族從3、40年前就鎖定台北市重劃區土地，包括內科、大直都是關注的範圍，北投、社子島更是不會錯過，「農地何時重劃分配，政府沒有時間表，但時間買得早，價格都不會太高，基本上就已立於不敗之地。」莊子華說。

有趣的是，自民國80幾年開始，他和母親、也就是北台灣傳奇地王「吳老師」，就各自陸續買進北士科的農地。

「我都是去法院買法拍地，媽媽都是透過仲介介紹而買。」莊子華坦承，其實這些區段徵收的計畫，政府很早就公告了，「沒有什麼內線消息，只是你要不要買而已。」一般建商不願那麼早投入資金的土地，但在莊子華母子眼中，卻是不可錯過的投資機會。

憑藉無心插柳的投資，隆遠集團在北士科擁有6百餘坪的土地，去年9月，也以富樂群建設名義在北士科推出「心仝聚」住宅案，堪稱是地主轉建商的成功代表案例。

宗教團體也來插旗，「劉德華御用法師」與台塑王家當鄰居

除了幾方大地主正在這塊台北最後處女地大展拳腳之外，盤點北士科地籍資料，也能看到部分頗具特色與實力的隱形地主。其中，位於區塊東北方、緊鄰文林北路的軟橋段16地號，目前登記的持有者就令人眼睛一亮：財團法人地藏悲願基金會。

「就是在社子島的地藏禪寺啦！香火鼎盛，很多政界名人都有拜，應該有點實力。」在地人士如此描述，但這其實還不足以形容地藏悲願基金會的完整能量。根據內政部資料，地藏悲願基金會的董事長是林慧明，一般人對這個名字或許陌生，但她的法號「地皎法師」卻在佛教界十分響亮，最傳奇的說法之一，是將地皎法師稱為「天王劉德華的御用法師」。

傳言來自於2017年初劉德華拍戲墜馬受傷，隨後神速復原，據說當時劉德華之妻朱麗倩就將林慧明請到香港為天王祈福多日。無論傳言真偽，但林慧明早自1989年設立花蓮地藏禪寺，隔年在社子島建廟，隨後又分別在台中、高雄設有禪寺，影響力確實可觀，據2020年資料，設立至今已有27年歷史的地藏悲願基金會，財產總額約有26.8億元。

至於在北士科的軟橋段16號這塊土地，資料顯示，地藏悲願基金會是在2018年以每坪150萬元買下，並在2020年就已提出新建工程案，案名是「地藏悲願基金會文教大樓」。

依申請案資料，基地面積近2358平方公尺，建築面積近913平方公尺，外觀以白色及咖啡色為主，地上10層、地下3層，其中包含「大殿祭祀空間」，6樓以上則為寄宿住宅。據此規畫，不久後這裡可望建起一座全新地藏禪寺。

另方面，或許因為與新禪寺的基地位置相近，也或許是因為地主本身也有信仰堅定的形象，因此「軟橋段13地號」與「軟橋段5地號」，也被當地人士懷疑未來將是宗教用途。這兩塊地的地主，是台塑集團王家的家族成員。

根據地籍資料，兩塊地的持有者都包含了兩位王姓自然人，另一位則是法人，佳照投資。

資本額22.3億元的佳照投資，負責人是李見發，監察人為林芳芳，其中林芳芳的名字也出現在「王楊嬌愛主社會福利慈善基金會」董事名單中，而王楊嬌愛主基金會的董事長，則為台塑集團創辦人王永慶次女王雪齡。事實上，佳照投資與王楊嬌愛主基金會的登記地址也完全相同。

更直接的連結，是佳照投資目前也是上市公司大眾投控最大股東，持股約21.2％，大眾投控董事、王雪齡夫婿簡明仁亦是佳照投資在大眾的法人代表，據資料所載，簡明仁目前持有佳照投資3成股權。

王雪齡與母親王楊嬌、夫婿簡明仁都是篤信基督教，王雪齡與妹妹、也就是威盛創辦人王雪紅，據聞也長年在位於承德路的士林靈糧堂禮拜，王家人持有的這塊北士科燙金土地，是否真如地方人士揣測的將用於宗教？仍然未知，但這塊軟橋段13地號最近一筆實價登錄是在2017年10月，當時的成交總價為5億元，每坪單價128.2萬元，比起相鄰的地藏禪寺基地，入手時間早了一點點，價格卻便宜許多。

北投士林房價正加速迎頭趕上北市其他行政區

隨著北士科在產業聚集、科技發展支撐下，加上輕軌捷運建設、洲美快速道路串聯國道等交通優勢，以及天母周邊豐沛的醫療資源，使得北投士林一帶的房價正加速迎頭趕上北市其他行政區。

在北士科握有三塊基地、面積約3千坪的新潤建設機構董事長黃文辰，近期正在北士科推出首宗建案「士科潤山」，他觀察，目前該案成交的客群有一半是科技業新貴，他們過去奔波台北、竹科上班，未來隨著北士科產業群聚成形，也將定居在此，以目前住宅供給量才九百餘戶，未來就算全部開發完頂多2千至3千戶，供給量非常有限，成為支撐房價穩定成長的重要條件。

莊子華也抱持相同看法說，未來北士科商辦陸續完工後，預估將吸引近3.5萬名就業人口進駐，若以區域內住宅開發量體僅2千戶，「連主管住都不夠，北士科房價持續上漲的態勢不變。」國泰建設也預估，目前北士科推案量約3百億元，預估明年總統大選後還有大約4百億元推案將出籠，前景持續看俏。

輝達進駐，能否再度複製內科、軟科成功模式備受關注

鎂光燈正照進北士科房地產市場，大戲持續上演中，未來能否再度複製內科與軟科的成功模式，將是目前保守觀望氛圍濃厚的台灣房市重要指標。

雜誌全文：

從在宮廟裡辦合建說明會，到超過30家建商搶插旗 北市最後重劃寶地！ 北士科燙金傳奇

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