在今天看見明天

台開購地案原文重現 p.30

台開與遠森之間的購地疑案,經過連日來的發展,一連串的內幕、疑雲被揭露,已使得社會大眾如陷五里霧中。而事件的主角——台開公司,在遠森老闆立委王令麟出面攤牌後,除了回到談判桌上與遠森協調出彼此可接受的合作開發價碼外,手中能出的牌似乎愈來愈少。

事實上就本刊取得當年台開決定此項交易的董、監事聯席會議紀錄來看,當時台開面臨逾放比居高不下的沉重壓力,而這個案子,連同幾乎是同一時間進行的台北市中山區長春段購地開發案,均被台開視為活命仙丹,但如今看來,這案子還沒來得及解決台開的燃眉之急,反使台開陷入進退兩難的泥淖中。

而就當天有關遠森購地案的討論紀錄來看,雖然列席人不少,但實際參與該案發言討論者,除了提案報告人台開開發部經理陳文可、會議主席台開董事長劉金標外,尚包括了總經理蔡宗榮、副董事長高建文、董事鍾敬、黃鈴雄、蔡豪等人。


蔡宗榮一開口就很肯定購地案


會議一開始,蔡宗榮即對該提案表達相當肯定的態度,而鍾敬雖一度對該案採取較為保留的態度,不過,經高建文一番催促之後,鍾敬隨即表達支持立場。黃鈴雄接著提出了訂約須知等三項意見,整個案子再經蔡豪、陳文可、蔡宗榮及劉金標等人的發言,即獲通過。

為了使大眾進一步了解當初台開決策過程,本刊特別如實登載民國八十八年十一月二十五日台開經董事、監察人聯席會議,討論向遠森購地案的會議紀錄,當天會議由董事長劉金標主持,出席董事包括了副董事長高建文、林三孃、蔡豪、鍾敬、賴其炎及黃鈴雄,另未出席的兩名董事陳釘雲及王高津,分別由黃鈴雄及賴其炎代理;至於監察人部分,邱復生未出席,邱錦檉則請假。

除了董事外,當天列席開會的還包括台開總經理蔡宗榮、陳龍泉、李石渝、傅竹梅、黃鴻謀、林錦忠、蘇清雄、陳文可、蔡和雄、胡紹蓉、郭德郎、呂明泰及李火龍等人。該會議紀錄提及的「下一案」,所指的就是向協和證券購買台北市中山區長春段二小段七地號等三十九筆土地之提案,以下即為當天有關遠森案的討論紀錄:

本公司(台開)為拓展業務擬以總價新台幣壹拾捌億貳仟柒佰零伍萬元整承購遠東倉儲股份有限公司所有之桃園縣楊梅鎮老坑段八 – 三五三、八 – 三五四地號等四三四筆土地面積七萬五四九八平方公尺(約二萬二八三八.一四五坪)以便開發,謹檢呈可行性評估報告、鑑價報告等各乙份,謹提請核議。(報告人:開發部經理陳文可)


本案可獲利十億實為刻不容緩之事


蔡總經理宗榮報告:為使本案與下一案一致,擬辦之文字變更為「如奉核可,授權經理部門辦理後續事宜」。

主席發言:請總經理就本案之重要性、土地承購價格是否合理以及銷售市場等,提出適當之說明。

蔡總經理宗榮報告:本案及下一案如能依開發部所評估出售應可獲利十億元以上;為使公司有足夠收入及盈餘,乃為刻不容緩之事。本案因老丙建執照即將於十二月到期,案經通過後應辦理延期;觀本案附近房價,本案每坪售價二十萬元以上應有可能,故從各角度觀之應屬不錯,本公司較少建造高價位建物之經驗,惟公司既然要成長及生存,即應作嘗試,請各位同仁多多努力,並請諸位董監事給予指導。

鍾董事敬發言:本案須投入資本三十多億元,又屬每坪售價二十萬元之高品質建物,建議仍須經廣告市調,對附近房價作調查。

高副董事長建文報告:每坪二十萬元難稱高價位,而目前房地產市場之低價位房屋,早已供過於求,隨著國民生活水準增加,市場上對品質有高度要求,本人十分認同並接受開發部此一提案。此類產品應以良好社區環境為包裝考量,不能以一般公寓等基本需求比較,附近社區如陽光加州第一期行情現已穩定於每坪十八萬元、領袖山莊每坪售價為二十幾萬元。本案地勢環境優良,交通方便,銷售對象為竹科園電子新貴,以竹科園內高品質住宅很少之情況,本人對本案之品質、特色、價位及環境予以認同,本案如執照無問題,建造期間會較短,約二年內可以完成,較諸開發工業區及低價位公寓更能符合市場需求,本人持樂觀態度。


遠倉在六個月內會將溫泉水權交給台開


蔡總經理宗榮報告:開發部所提評估報告第九、十頁有附近房地產銷售情況之資料,請各位參考,楊梅地區平均銷售率八成以上,而本案品質較佳,故價位應屬可達到之情況。

鍾董事敬發言:本人尊重高副董之專業能力,對本案亦予支持。

黃董事鈴雄發言:

一、本案最好於銷售前即有溫泉以利銷售,建請訂約時注意如部分假設條件不能達成之解決方式。

二、開發案應注意以下幾點:(一)水土保持:因本公司為永續經營,故品質應穩固;(二)產品結構:建議考慮以部分雙拼作主力,使其可以合併亦可獨立,進可攻退可守;(三)產品造型及景觀:台灣房屋市場已然成熟,較難投機,既屬高品質,即應注意造型並配合產品定位才有特色,並注意景觀問題,於大門出入道路兩旁種樹種花以美化;(四)重視產品行銷,隨時掌握訊息,銷售對象應是竹科園區、中壢地區之大公司及大工廠。

三、本人一向對開發速度不滿,一旦開發即應全力投入,請開發部門積極辦理,並掌控成本觀念。

蔡董事豪發言:總經理所提執照問題於附件五之註一註二有說明,依內政部規定得自動延期兩年,至於景觀及造型等既有高副董協助應無問題,溫泉鑽探部分經中油陳董事長朝威親自言明將照計畫進行,由於議價有其時效性,故建議以授權辦理方式為宜。

陳文可經理報告:對方承諾於六個月內會將溫泉水權交予我方。

蔡總經理宗榮報告:因後續辦理事宜很多且須爭取時間,故授權經理部門辦理,較為符合需求。


台開要轉虧為盈 要靠高副董的土地開發專業


主席發言:

一、本公司逾放金額高,如無新資金挹注,則今明年恐將難以為繼,此二件開發案可為公司帶來十多億元之盈餘,雖此等盈餘仍不足彌補損失,然此二案仍十分重要並關係公司存亡,不能拖延,請同仁了解其重要性。

二、本案地理環境與附近社區環境相較為優,本人亦喜歡此一環境,認為有塑造高品質之潛力,應有每坪二十萬元出售之可能;另,本人對高副董之專業素養有信心,其專長經驗乃本人及公司所要借重者,公司要轉虧為盈,尚須倚重高副董重振土地開發業務,希同仁向高副董多加學習,提升素質。至於執行時之技術性問題,請開發部門多費心,並請各部門高度配合,透過此二案扭轉公司形象。

決議:本案照案通過。

一個看似平常的購地開發案,如今卻搞得滿城風雨,姑不論台開、遠森間的交易幕後是否涉及不法的弊端,就台開當初向遠森購地開發的決策過程,所圖的不過是個利字,所謂在商言商,這樣的出發點,並沒有太大的爭議,只不過,台開急著購地開發為其經營壓力尋求解套方法,卻可能疏忽執行的風險。事到如今,台開幾乎陷入了玩也不是,不玩也不是的兩難,銀子還沒賺著,面子卻早已賠光了。

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