在今天看見明天

地產業在大陸尋找第二春 P.38

台灣的房地產市場已經進入最嚴酷的寒冬,大部分建設公司若熬不過今年年關,可能將被迫關門大吉。許多業者看好大陸未來房市,紛紛往大陸尋找「第二春」。因此,最近半年以來,每個月幾乎都有業者組成參訪團往大陸跑,到大陸另起爐灶,投資房地產成為目前最流行的時尚。

事實上,國內房屋仲介業的龍頭「信義房屋」董事長周俊吉,早在八年前就已經開始著手在大陸布局,目前已經在上海開了八家直營店,另外還與三商行合作,在普陀區投資「崑崙商城」商場開發案。周俊吉說:「未來五年內要在大陸開三百家店。」

八年前登陸上海


過去十年來,台灣房屋仲介市場一直處於戰國時期,直營及加盟兩大陣營的龍頭老大都有更迭。在直營體系方面,早期一直都是由太平洋房屋居於領先地位,一九九四年,信義房屋營收超過十二億元,首度超越太平洋房屋的十一.七億元,而奪取了太屋十年來保有的龍頭寶座。至於加盟體系方面,老牌龍頭住商不動產,近三年內受力霸及中信兩大財團的擠壓,龍頭寶座早已被力霸房屋取而代之,而由於房市景氣低迷,加盟品牌的經營環境相對於直營而言,愈來愈艱困,沒有財團背景的住商不動產,最近甚至傳出向中信房屋尋求合併的訊息。

信義房屋已經穩穩坐定房仲龍頭的寶座,而且成為市場上的大贏家,直營店已經擴展到一百二十家,去年更率先成為國內第一家上櫃的房仲公司。雖然房市景氣實在是糟糕透頂,可是信義憑著多年來打下的品牌信譽,表現還是頗為不俗。今年七月,信義房屋宣布調高財務預測,全年營收調高為十九.五九億元,稅前盈餘二.三四億元,EPS 二.二元,今年一至九月營收為一四.八六億元,EPS 為一.六八元,達成率為七二.七二%。

除了立足台灣以外,周俊吉也積極部署大陸市場。一九八九年,周俊吉首次到大陸觀光旅遊,就對大陸的經濟發展印象深刻,一九九一年他便針對大陸進行市場考察。一九九二年,鄧小平南巡之後,他認為大陸的發展即將發生轉捩性的改變,於是當機立斷成立「上海信義」開始登陸作戰,而他所選擇的橋頭堡就是上海

周俊吉表示,「上海是國際都市,九二年時的居民年所得水準約為三千美元,與十五年前台灣剛出現仲介業時的國民所得差不多,所以相當具有發展潛力」,他還認為,以大陸的人口及土地幅員,房仲業在大陸的經營規模,至少會是台灣的十倍以上,周俊吉說:「信義在大陸,其實不是只想作一百或二百家店的規模,而是要做三千家以上的房仲品牌。」

要快速擴展市場就要與國際品牌結合


由於大陸當局的政策一直變來變去,政經情勢也變化得很快,信義在大陸的發展也因此一直在調整步伐。九二年,信義剛進大陸時,為了行事方便及打響名號,便與大陸最大的銀行系統「中國工商銀行」浦東分行合資,周俊吉說,「最主要是為了便於招募人才」,人才是仲介業發展的根本。

在台灣,信義是第一品牌,人才招募比較沒有問題,可是,在大陸卻是全新的面孔,而有了中國工商銀行的背書,才能吸引不錯的人才加入。但是,九四年中共法令修改,限制銀行經營房地產業,上海信義才由合資企業改為獨資企業,由信義房屋轉投資的 SINYI LIMITWD 百分之百持股。

信義房屋登陸的前六年,由於大陸仍實施「福利分房利度」,內銷房的市場沒有形成,而外銷房的市場成長有限,發展格局一直都受到限制,直營店也只開了八家而已。一九九八年大陸住房政策轉向,總理朱鎔基提出「住房貨幣化」政策,內銷房市場一夕之間成為新興熱門市場。因為市場的轉向,布局長達六年的上海信義,終於逮到等待已久的好機會,周俊吉說:「大陸已經蓄積五十年的能量,因此內銷房的成長速度之快,事實上已遠遠超出我們的想像。」

周俊吉在台灣的發展策略,一向堅持走直營路線,而且堅持「有多少店長開多少店」的拓點策略,所以發展軌跡一直都是循序漸進。可是,在大陸幾年下來,他發現大陸市場成長速度驚人,如果仍堅持直營路線,極可能會錯失發展良機,周俊吉指出,大陸的「聯華超市」及「華聯超市」兩個連鎖品牌,採取加盟的策略,在極短的時間內,一下子成長到三、四百個點,讓他印象相當深刻。周俊吉認為,想在大陸快速擴展市場,一定要與國際性品牌進行結合。

成立 CB 信義重新定位大陸市場


一九九八年, 信義房屋取得全世界最大消費商品管理公司 Cendant GlobalService B.V. 旗下房仲品牌 COLDWELL BANKER 的大中國區獨家代理權與品牌使用權,雙方合約年限長達四十年。周俊吉並成立「 CB 信義房產總部」,進軍大陸的策略,由原先的直營店一百八十度轉向拓展仲介加盟業務。

「 CB 信義」對周俊吉而言,可說是西進大陸的重新出發。據透露,行事作風一向堅持循序漸進的周俊吉,自去年取得 CB 代理權之後,就一直埋頭進行技術轉移及本土化工作,光是這部分的投資金額就達五十萬美元。而這部分的工作即將告一個段落,CB 信義目前已簽了兩家店,其中一家在明年元月即將開幕。CB 信義總經理薛健平表示:「明年上半年,CB 會開出二十家加盟店。」

薛健平指出,CB 信義目前的發展策略是,先將上海經營成一個「示範區」, 然後再 Copy 到其他區域。 而加盟的作法,也與台灣的單店授權不同,CB 信義是用「分區授權加盟」的模式,開放投資者加盟,加盟者取得的是一整塊區域的授權,而不是單點的授權。

「未來大陸市場的商機,絕對會比台灣大很多」,周俊吉估計,未來五年內,台灣的信義房屋,店數會成長到三百家的規模,而中國的 CB 信義,同樣也會成長到三百家以上。可是,之後台灣的市場就會呈現飽和狀態,而大陸則還有相當大的成長空間。周俊吉說:「想要進軍大陸房地產市場的台商,如果不捉住現在這個機會,將來一定會後悔!」

延伸閱讀

犧牲,不是孝順唯一的選擇:我愛你,但我也想過好我的人生

2019-01-17

全球股市潛伏危機?齊克用:中期上漲趨勢仍未結束

2019-03-07

他骨頭痛是肺癌轉移!這2大高危險族群要小心

2019-05-22

為何7是一條人民幣走勢不能跨過的紅線?

2019-06-19

小黃司機坐擁上億身價,老婆會通靈、兒子是電競世界冠軍...他半年狂花500萬旅遊,背後故事驚人

2019-08-19

編輯推薦