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透視吳清友的「二房東策略」P.26

新學友跳票,誠品也傳問題,吳清友經營誠品多年,八十八年度每股小賺一.○五元,雖然延票事件已澄清,不過誠品的未來還是令很多愛書人關心。

吳清友經營誠品,為了讓業務快速成長與財務健全,過去五年來股東注入現金二十億元;為了更節省成本,吳清友還親自督導庫存管控,庫存金額已由去年底的一三.○五億元降到現在的七億元以下;同時也為了讓剛成立不久的誠品開發物流公司展現效應,吳清友決定退書八十萬本左右。


靠招牌的租金淨利就有二十一億元

其實,早在一年多前,誠品財務不佳的傳聞便已流傳,根據八十九年度的財務報表,誠品資本額為十億元,每股虧損一.三七元,八十八年度則小賺○.一五元。虧損的主因為投資損失一.○一億元,其中包括被投資公司台中龍心百貨合併財報認列投資虧損,另外存貨損失也由前一年度的十七萬元大幅增加至一○四六萬元。

誠品在去年底的上市櫃股票短期投資餘額為三.○八億元,認列備抵損失八四一一萬元,金額看來還好,但相較於當期本業營業淨利五四二一.四萬元則不能說「不多」,至於去年底帳列持有的短期投資股票,最多的是聯電一一七○張與華邦一一五○張,帳列市價分別為五六八二.七萬元與三七八二.四萬元。

而誠品店數達四十四家,但實際列在資產的土地與房屋建築僅一二.四三億元,若加計認列子公司龍心百貨持有的台中市北屯區大坑段土地(二.八八億元 )等金額一.四一億元,總計不動產持有金額為一三.八四億元,顯示誠品單店多為「只租不買」。

誠品「只租不買」、再當二房東招商開起商場的租賃策略,在商用不動產業者的教學中可是個相當重要的研究案例。假設誠品的租金費用就是八十九年度財報上所列的「推銷費用」一○.七四億元,招商的租金收入全為列帳的「專櫃銷貨收入」三二.四八億元,單靠「誠品」招牌所創造的商場租金淨利就達二一.七四億元。


活用商場策略堪稱典範

不動產業者觀察,這應是維繫誠品本業書店的主要來源,而且靠著複合式商場書店的經營,誠品也遠較其他連鎖書店來得穩當。

至於誠品商場的租金收入抽成聽說相當可觀:一般百貨公司對專櫃的抽成是營業額的二○%至二五%,誠品採最高標準二五%,再加上其他管理費用,業界盛傳誠品最高抽成比率可達三成。而誠品能夠在這幾年之間快速成長而不發生財務危機,除了股東支持與店面只租不售外,它的活用商場策略也堪稱典範。

一位專營商用不動產的業者舉例,當誠品要進駐台北市天母新光傑士堡開設忠誠店,房仲業大多不看好,因為斜對角不遠處就是大葉高島屋百貨,但開張營運後真是跌破了大家的眼鏡,仔細研究發現,誠品天母位在天母地區的地標,而進駐的商店如餐廳為中高價,再以書店號召,巧妙地將市場區隔。

位於台北火車站前大亞百貨的誠品站前店同樣可以印證。誠品以書店與設有書店櫃的新光三越競爭,效果的確產生,而且還為房東大亞百貨帶來人潮。房仲業說,據聞大亞以極低的租金租給誠品,卻產生極大的集客效果,真是個極佳的雙贏策略。


全力發展網路書店

至於今年誠品獲利營收的情況,吳清友說,實際情況很難評估,因為最後三個月是旺季,但保守估計應是小虧,不過營業額預計較去年成長一七%,預估全年營業額七○億元,其中書店占四○億元,商場約二十一、二億元。雖在八月有衰退,但一至八月的營收仍成長六.六%,可算是書店業不景氣中受到波及最小的。

至於明年,在今年的九個書店一個商場加入營運、總共貢獻十五億元以上的營業額後,應該會小賺;在展店計畫上,誠品擬於台北市開一家旗艦店||營業面積至少四、五千坪以上的書城,但因目前景氣不好,還未做最後定案。

未來經營比重,誠品將以書店經營為主,商場事業為輔,並預計在二○○四年左右申請上市。吳清友表示,他並不急著上市,而上市的意義是希望誠品能做到全球第一個虛實整合、供應鏈整合的企業,不在乎規模大小,而是重視營運策略。

此外有鑑於閱讀並未泡沫,也愈來愈多人上網,誠品未來重點目標之一,就是全力發展網路書店,同時發展大華文市場,不排除二到三年後赴大陸大都會中設點。

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