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SOGO三館效應提前引爆

SOGO三館效應提前引爆

去年SOGO百貨忠孝店營收一百七十八億元;微風廣場營收六十二億元。今年十月,名為「都市之玉」的SOGO百貨三館加入戰局,不但國內百貨龍頭可能重新洗牌,更提前掀起一波周邊店面租金狂漲巨浪。

周末午後,台北忠孝東路、復興南路口一群頭戴黃色工程帽的工人頂著烈日,在鐵籬笆內外來回穿梭,「SOGO三館十月底即將開幕,老闆要我們趕快完工,現在已經在收尾階段。」一名拿著電鑽施工的陳姓工人揮汗著說。


二十坪店面成交價近二億 神祕劉媽媽帶頭狂漲店租

「它就像一顆祖母綠寶石,鑲嵌在台北市最繁華的東區商圈,將是繼台北一○一大樓之後,最醒目的地標。」永慶房屋忠孝復興店郭良佐指著說,用碧綠色的玻璃建材,望去彷彿一座綠色城堡,夜間可透光的造形,SOGO三館的集客力有可能取代SOGO一館。

從SOGO三館隔著捷運高架橋望去,一樓的三角窗店面高掛著黃底的廣告看板,上頭寫著「店王將出,捷足先租」的斗大字眼,格外醒目。距離該店五公尺的信義房屋忠孝復興店長張凱華表示,該三角窗的店面,過去是中美鐘錶行,室內面積不到二十坪,卻被以新台幣一億八千萬元買下,租金開價每月一百萬元,迄今,招租廣告已經貼了兩個多月,仍然沒有店家進駐。

「神祕客不願降租金便宜租,財力肯定相當雄厚!」一位資深仲介表示,市場稱這位神祕投資客為「劉媽媽」,她除了買下中美鐘錶行,中心診所旁的YAP!三角窗店面也是她和朋友集資買下。另外在臨忠孝東路三段、正義國宅店面,原來三十年老字號「御和生餅鋪」承租的店面,最近也被劉媽媽買下,交易金額九千多萬元。

御和生餅鋪第二代傳人陳惠娟表示,原先店面租金每月要二十五萬元,如今房東易主,新房東調漲租金喊價三十五萬元,只好收鋪,在天母、內湖另尋新店面。「餅鋪大都是作熟客生意,人潮多的地方租金貴,不見得划算!」

隨著SOGO三館開幕在即,店鋪漲價的態勢更為明顯。附近愈來愈多的店鋪,房東寧可提前解約,賠上一、二個月的房租,也要拉抬店鋪的身價到二、三成以上。「原來是鍍金店面,SOGO三館開始營業後,就變成鑲鑽的啦!」一位精品服飾店員笑著說。

龍聯建設一位葉小姐表示,SOGO三館旁邊、沿著忠孝東路三段往西的一樓店面,這兩個月有三、四家換手承租,其中最靠近SOGO三館的豫園珠寶在兩個月前撤櫃,如今換上一家服飾店,據說,也是因為房東漲價的關係。


閒置十五年爛尾樓趁勢重生 大樓外牆廣告也喊漲

在SOGO一館對面、錢櫃SOGO店面旁的一棟十二樓高的爛尾樓「僑怡商業大樓」,西元一九九二年六月落成至今,都未營運過。這些年大門深鎖,藍色鐵捲門上積著厚厚的一層灰塵,在熱鬧的忠孝復興商圈格外不搭調。不過,這棟爛尾樓似乎有復活的跡象。僑怡商業大樓旁的佳安大樓一位李姓管理員說,這棟荒廢超過十五年的大樓,在一個多月前,開始清理雜物,一堆人忙進忙出。

果然,周末三、五位穿著藍色工作服的「泰源消防企業」工作人員魚貫進入僑怡商業大樓地下室,由於該棟大樓沒水沒電,這群人扛著發電機,在漆黑的地下室修理消防系統。泰源消防工頭王國洲表示,一位曹小姐委託他們公司,修理消防系統,只要將地下三樓到樓上十二樓的灑水頭都連貫起來,通過市政府的消防檢測,就可以申請水、電,開始營業了。

張凱華說,僑怡商業大樓在十五年前,因為超越建築線占用到他人土地,使用執照發不下來,而且這塊地官司纏訟多年,傳出地主兄弟鬩牆,大樓蓋好後,始終沒有營業過。一位在地三十多年的投資客張一成說,這棟藍白相間的大樓外牆曾作廣告出租。「近兩三年來,有人計畫拆除重建,也有財團來整合,卻因為有地主漫天喊價,聽說一坪開價一千萬元,氣得該財團打退堂鼓!」

五年前,福特汽車將休旅車Escape掛在敦化北路、南京東路交叉口的台北金融大樓外牆轟動一時;《壹週刊》也在西門町中華路錢櫃KTV大樓,以帆布做成狗仔形狀做宣傳,掀起外牆廣告風潮。

這股外牆廣告風潮也逐漸吹進忠孝復興、敦化商圈,例如:錢櫃SOGO店外牆最近租給Nike作形象廣告、SOGO一館旁So Nice的旅遊廣告、頂好商圈的愛群大樓也掛上長條型的房地產廣告、Bistro 98大樓旁的酒類廣告等,「這股大樓外牆廣告風,近三年在忠孝復興商圈有愈來愈多的現象!」佳安大樓廣告委託出租戶陳先生說,因為SOGO三館開幕,預計會帶來更多的人潮,有些大樓管委會也向托租商漲價,普遍漲二成以上。


店面惜售心態屢創高價 集客力弱區域終將回歸行情

方圓三十公尺內,因SOGO三館開幕而貴的周邊店家,例子不勝枚舉。「從龍聯建設延伸到正義國宅,SARS(嚴重急性呼吸道症候群)之前,一樓店面每坪只要一百萬元,如今卻要三百多萬元。」張凱華說,不僅店面成交價格屢創新高,惜售心態更為明顯,因為店面是金雞母,除非有人出天價、獲利超過八十%以上,才會願意脫手。

住宅市場來看,郭良佐認為,SOGO三館後面忠孝東路三段二四八巷、懷生國中後面的公寓、電梯大樓,將因SOGO三館的興起,帶動一波漲幅,目前區域內的住宅也有惜售心態。至於,正義國宅斜對面安東街上的朕廈,閒置一年多的一樓店鋪,也有機會在這波百貨熱潮中,順利出租。

據張凱華了解,SOGO百貨一樓專櫃除了櫃位租金,還要抽三○%的獲利,外面的店家不用抽佣,成本相對低;不過,SOGO百貨的集客力肯定高過附近店面,周邊店面租戶要考量的是租金成本。

另外,忠孝復興商圈的店面租金,通常是一坪一萬五千元到三萬元之譜,除非是特殊的產品,像靠近SOGO一館到頂好名店城之間,有些一、二坪的店面,租金可能落在八、九萬元。張凱華說,一九八○年代,有一間一坪半的店面,成交二千多萬元,比東京銀座的店面價格還貴,更因此上了報紙,市場傳出該店面最近成交四、五千萬元,也創下區域行情的天價。

房地產專家、淡江大學產經系教授莊孟漢表示,從太平洋SOGO百貨忠孝店去年營收一百八十億元來看,不僅是台灣最賺錢的百貨公司,也是SOGO全球最賺錢的據點。

不過,捷運通道直接通往百貨公司,人群逛街的動線將是關鍵。無庸置疑,百貨公司的人潮仍會大過周邊街道的人潮,SOGO三館開幕前,雖有短期的租金上調行情,但集客力不足的區域,一段時間後仍會回歸市場行情。

老台北人張一成述說著捷運忠孝復興站的歷史,一九八九年宏國建設取得捷運忠孝復興站聯合開發權,希冀蓋一百二十六層高的摩天大樓,名為「花開富貴」,一度傳出加高十層到一百三十六層,取得世界第一高樓的美名。

但是,這項計畫後來移植到信義計畫區,成就了台北一○一大樓。後來,宏國出現財務危機,忠孝復興站聯合開發延宕十幾年後,才由遠東集團接手。

「這個都市之玉的建築,可是讓商家盼了十六年之久啊!」張一成緩緩地說。


 


忠孝復興租金狂漲效應,以SOGO三館為中心向外擴延
█御和生
地點:忠孝東路三段
成交金額:9000萬
租金:35萬∕月
█中美鐘錶
地點:忠孝復興交叉口
成交金額:1.8億
租金:100萬∕月
█YAP!
地點:頂好商圈
成交金額:1.5億
租金:110萬∕月

 

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