在今天看見明天

台鐵推動都更奮力一搏!

台鐵推動都更奮力一搏!

趙曉慧

房地產掃瞄

shutterstock

601期

2008-06-26 10:13

都市更新,為不少地震戶、海沙屋受災戶一圓家園重建的夢想,竟然也提供五、六十年老店的台鐵重新開張,將名下龐大的閒置土地,透過都市更新變更為商業區,讓資產活化、開發為商場。房地產,將成為台鐵第二個本業,而台鐵也不再只是鐵路運輸業,變身房地產開發商!

每年要虧損將近一百億元的台灣鐵路局,近年來奮力求生。除了推出「台鐵便當」,一年淨賺四、五千萬元,台鐵局局長范植谷腦筋還動到全台灣龐大的閒置土地,希望靠著都市更新,搶搭房地產的開發列車。

台鐵發言人、副局長張應輝,銜命推動范植谷的夢想,是台鐵土地開發的靈魂人物。他興奮地說:「五、六十歲的台鐵,以前只有鐵路工程的概念,缺乏土地開發的概念。現在不同了,台鐵就要大轉型!」這等於是宣告,開發房地產將成為台鐵第二個本業。

 

指標  透過都更活化,「京站」不會是惟一

 

若是經過台北車站北側,可以發現名為「京站」的大型建築工地,這是目前台灣最大宗銷售五十年地上權住宅案。屬於「台北車站特定專用區交九用地BOT開發案」中的一部分,對於持份五三%的地主台鐵來說,這不會只是惟一的一棟,台鐵名下的市中心閒置土地,未來可望透過都市更新活化,製造更多的「京站」。

張應輝說,全世界沒有一家鐵路局,單純僅靠運輸本業達到收支平衡,都還會涵蓋房地產開發。以日本為例,「國鐵」民營化二、三十年之後就達到盈餘。

日本的車站多半位在寸土寸金的市中心,日本讓車站變成商場,成為民眾的生活重心,而不只是乘車而已。

 

台鐵名下的土地,當年多半都只是劃成﹁鐵路用地﹂,因此而限制了其他用途,讓土地閒置為倉庫等,導致火車站周邊長達二、三十年成為落後發展地區,都市景觀老舊,拖累周邊房市。

 

為了活化資產,台鐵在一九九七年成立「產管處」。不過,若要將鐵路用地變更為商業區,再進行開發,就需要靠都市計畫通盤檢討,或是鐵路局自行提出都市計畫變更。但程序卻十分繁複、冗長,光是變更案從地方跑到中央就要費時兩年。

 

更麻煩的是,台鐵的土地都是國有,若想開發,就會受到《國有財產法》第二十八條的限制,所幸還有《促進民間參與公共建設法》〈即BOT〉、《都市更新條例》這兩條法源可以解套。

 

靠著《促進民間參與公共建設法》,台鐵與民間簽訂興建或營運契約有四案,包括「交九用地開發營運」〈即「京站」建案〉、「南港車站興建營運」、「松山車站興建營運」及「北車站二樓附屬商場營運」。另外,招商及規畫中的資產開發案還有八件。

 

目前台鐵還向立法院推動修改《路法》,賦予台鐵土地開發及多角化經營的法源。張應輝說:「從二○○○年到現在,我們都是靠都市計畫的變更,鬆綁法令限制,否則單靠修法會來不及。」

 

受惠  土地開發價值高,開發商場增就業

 

未來台鐵將要都市更新的土地及開發利益,到底有多龐大?

 

根據行政院二○○五年至○八年的都市更新示範計畫,選定全台灣五十處更新示範地區中,屬於台鐵的就有二十一處,總面積約為八十五.八公頃,公告現值約二百六十八億元。

 

其中最具開發價值的是「台北車站特定專用區暫予保留區都市更新計畫」,台鐵列管的土地面積約三.八公頃,公告現值約八十三.八億元。不過,由於土地被台北市政府指定多處古蹟、遺址及歷史建築,以及捷運松山線及機場捷運線穿越經過等因素,進度遲緩。

 

另一方面,《鐵路法》一旦修正通過之後,較具開發效益的土地資產更可達二十七處,土地面積約一百六十五公頃,公告現值約七百四十二億元。

 

其中有一半的土地,將採用設定地上權或合建分坪之後,出租或經營收益,另外一半採用合建分坪之後,分期處分收益。張應輝說:「只有精華區內小於五百平方公尺以下的土地,我們才會賣掉。」

 

根據台鐵概估,未來五十年都更開發的財務總收益約一千二百七十多億元。預估二○○七年至二○一六年的收益,約二百二十九億多元,占總收益的一八%。二○一七年至二○五六年的收益,約一千零四十多億元,約占總收益的八二%。

 

「鐵路用地靠都市計畫變更為商業區,好處非常多,」張應輝表示:「台鐵必須撥出土地回饋給地方政府,這部分可以規畫成公園,或是將道路拓寬,地方政府等於不花一毛錢,就可以達到相同目的,讓火車站周邊的居民及房市受惠。」其次,鐵路用地無須向地方政府繳稅,但變更為商業區、開發成商場之後,可以增加就業機會及稅收。張應輝說:「這對縣市長來說,真的是好處多多。」

 

台鐵的運輸本業年年虧損,若再發展房地產的第二本業,又要如何保證經營績效?資金、人才等配置又如何規畫?

 

張應輝說,台鐵最大的籌碼就是土地與精華區地段,只要提供土地,其他可以透過BOT解決,「我們最重要的工作,就是招商找對經營者。」

 

都市更新,為不少地震戶、海沙屋受災戶一圓家園重建的夢想,也提供五、六十年老店的台鐵重新開張,但能否一舉轉型成功,各界都在拭目以待。

 

張應輝

出生:1955年
學歷:交通大學運輸研究所碩士、交通大學運輸管理系
現職:台灣鐵路局副局長兼發言人
經歷:主任祕書、貨運服務總所總經理兼產管處處長、運務處運輸處長;台北、台中、新竹、瑞芳站站長;副站長、課研、列車長

 

活化土地資源!——台鐵參與都更車站站區一覽

編號 

縣市

案名 

面積 (平方公尺) 

 08年公告/現值(億元)

1

基隆市

基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新計畫

34,208

23.99

2

基隆市

基隆市八堵地區都市更新計畫

61,871

4.50

3

台北市

台北車站特定專用區暫予保留區都市更新計畫

38,042

83.81

4

台北市

龍山寺(萬華區市政大樓旁)活動中軸都市更新案 

219

0.51

5

台北縣

樹林火車站及周邊地區   

32,216

18.50

6

新竹市

新竹火車站區都市更新地區

46,361

11.06

7

台中市

台中市火車站附近地區都市更新案

12,477

5.58

8

台中縣

豐原火車站周邊更新地區        

33,500 

10.11

9

台中縣

潭子火車站周邊更新地區

30,100

14.66

10

彰化縣

彰化市火車站北區都市更新計畫

17,011

3.11

11

彰化縣

員林火車站區都市更新計畫

56,800

14.06

12

嘉義市

嘉義市火車站附近地區都市更新案

30,400

3.04

13

嘉義縣

民雄火車站前周邊都市更新案

 30,254

 9.38

14

台南市

創意文化園區

9,477

7.33

15

台南市

台南轉運站更新示範計畫 

3,533

1.18

16

台南市

舊台汽車站地區

1,043

0.23

17

台南市

經濟部標準檢驗局更新示範計畫

349

0.42

18

台南縣

新營後花園鐵道再生計畫-新營車站至新營廠沿線更新計畫  

160,712 

8.99

19

高雄市

台鐵舊高雄港都市更新之再發展可行性

163,560 

25.38

20

高雄縣

高雄縣鳳山火車站

60,800

14.10

21

宜蘭縣

宜蘭市交通轉運中心都市更新計畫

35,320

8.28

合    計

 858,253 268.33

資料來源:台灣鐵路局

延伸閱讀

探訪台灣最美12個車站

2015-02-12

北中南十大黃金區段出列!

2009-05-21

味王、勤益、東元 坐擁金雞母

2010-07-15

南港商辦憑什麼每坪成交價上看百萬元?

2019-10-02

高鐵沿線投資經濟學正流行,204公頃彰化高鐵新特區開放迎賓

2020-07-02