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舊宅變金屋 都更全攻略

舊宅變金屋 都更全攻略

周啟東、趙曉慧、陳免

焦點新聞

攝影組

601期

2008-06-26 09:37

50年的木造老屋,翻身為價值7千萬元的台北市黃金店面,住老舊公寓的裝潢工人,可以讓一家人住進嶄新的雙陽台高級住宅,都市更新魔法在全台啟動!如果你住的是舊公寓,當建商來敲門時,你該怎麼辦?全台有哪些都更潛力區?深入了解都更,你也可以搶賺都更財!

板橋市萬板路、莒光路口的「千囍園」大樓去年底完工,洪萬億一家人高高興興搬進新家,有雙陽台、 落地窗外可以遠眺台北一○一、圓山大飯店。很難相信洪萬億只是一名裝潢工人,二年多前還住在二十三坪的老公寓中,但是當都市更新來敲門,他的人生因此改變了!

洪萬億原本住在台北市松山區,由於房價負擔不起,一九九○年,他三十歲時,一家五口搬到台北縣板橋市萬板路,花了三百萬元買了這個社區的三樓公寓,當時屋齡約十二年,地坪持分八坪,建坪二十三坪。

二○○三年,弘泰建設上門與住戶洽談都市更新,洪萬億的生活開始有了轉機。都更案完成後,洪萬億最後分到權狀面積三十六坪,室內二十八坪、三房,外加一個車位。

「千囍園」開賣時,建商一坪賣二十七萬元,最近有鄰居以每坪三十三萬元賣出,換算之後,洪萬億十八年前的購屋成本是三百萬元,都更後的新家價值一千一百八十萬元,帳面資產翻漲二.四倍!洪萬億滿意地說:「都更的房價增值效益,比買股票、基金還要好賺!」

因為都更來敲門而翻身的不只是洪萬億。擔任工程師的王先生在台北市羅斯福路上有棟木造二層樓老屋,這棟五十多坪的日據時代舊屋,持分只有九坪(占用部分國有地),一場火災後,這幢老屋更顯得破舊不堪,五年前建商來談都市更新,也開啟了他不一樣的人生。

在都市更新的魔法下,華固「史坦威」十五層大樓終於在去年底完工交屋,成為台北市完工速度最快的都更案之一,王先生分到一樓五十坪的黃金店面,「史坦威」現在每坪價格約八十萬元,店面每坪更達到一五○萬元。價值不到一千萬元的破舊木屋,五年變身為七千五百萬元的黃金店面,王先生可說是都更最大的受益者!

 

不只台北縣市,台中的「總太願景」、高雄的捷運紅線油廠國小站、台鐵舊高雄港站,都在如火如荼地進行都更,其實還有更多人在都更魔法下改變命運。十年前這些人還住在老舊的房子中,但是,一九九八年,《都市更新條例》正式施行後,這些人終於有了改變命運的出路!

 

抉擇  都更來敲門,慎選好建商

 

什麼是都更?簡單地說,就是二、三十年的老舊房屋因結構安全、影響交通等因素必須原地改建,零星改建反而造成景觀零亂,因此,政府制定《都市更新條例》,獎勵整條街廓大面積重建。

但是大面積更新,涉及的地主眾多,如果要所有人百分之百同意,根本是不可能的任務,「釘子戶」就因此產生。為了讓都更得以順利進行,法令規定,只要都更範圍內的三分之二住戶多數同意,就可以拆房子進行重建,因此多數決是都更最重要的精神。

由於法令的鬆綁,建商更願意投入都更改建案,台北市就有三一八件都更案正在排隊等待核准,而正在整合中的案子更是遍布全台大街小巷,當有一天,你的門鈴聲響起,都更來敲門時,你該怎麼辦?

王先生以過來人身分說,五年前華固建設來敲開他的門,當時他連什麼是都更都沒聽過,毫無建築專業知識的住戶到底要如何與建商談判,才能爭取最大權益?

 

「首先要判斷對方是否有知名度、信譽好的建商,選擇建商很重要!」城林都市更新公司總經理陳美華建議,都更是一輩子的大事,金額動輒數十億元,如果碰到沒有誠信的建商,麻煩只會跟著來。

要如何判斷建商的好壞?永發開發建設公司總經理吳發義說,可以查詢敲門建商是否是上市公司?過去的建築案子有多少?有沒有做過都更案?有些先期的整合者都是小型的土開公司、仲介公司,根本沒有資金實力,只是收集同意書賣給下一手建商。遇到這樣的公司,最好不要簽下同意書,以免未來協調時,有多組人馬出現,更加複雜萬端。

 

聆聽  了解相關資訊,計算未來持分

 

建商確定後,一般會先舉行大型的公聽會,接下來就是建商私下拜訪談判分配的時刻,「第一次先聽建商的分配方法,不要提出要求,最好留下分配公式仔細研究!」台北市都更處長邊子樹建議,這時候就要自己做功課,多了解都更相關的訊息,「很多地主從頭到尾只問自己可以分多少,卻從不想了解都更相關的資訊,甚至有人堅持不要公設,令人哭笑不得!」

 

到底都更後可以分多少?這是地主心中永遠的問號,「首先要了解你的土地持分、使用分區,才能計算未來的分配。」專門負責都更規畫的東聯開發執行長林育全表示,都更改建是以土地持分做為分配基礎,擁有越多土地持分的人,就可以分回越多的建築坪數。

 

而使用分區對於建築總面積會有決定性的影響。以商三(第三種商業區)舊屋為例,容積率為五六○%,也就是說改建後一坪地坪可以蓋五.六坪;相對之下,住三(第三種住宅區)的容積率只有二二五%,也就是一坪只能蓋二.二五坪,差距非常大。

 

都更案之所以誘人,就在於其中的容積獎勵。屬於都更的獎勵有好幾個項目,上限為原建坪的五○%,其餘還有屬於一般建築獎勵的公共空間、停車空間及容積移轉等獎勵,這些林林總總的獎勵,在不同地方加起來有不同的上限。例如台北市管制較為嚴格,最高只有獎勵五成左右,北縣就較為寬鬆,最高可以到達一倍。

 

以商三舊屋為例,如果有一戶三十坪的老屋土地持分為十坪,乘上五.六的容積倍數乘以台北市的都更平均容積獎勵一.三二,再乘上公設、樓梯的虛坪係數一.六,十坪土地都更後可以分到一一八.三坪,等於放大了十一倍。

 

但這是全部的總權狀坪數,並非全部能由屋主分走,都更案建商投入資金、專業服務也要分取一定成數的房子,與建商談判時,未來的分配比例是相當關鍵的。吳發義指出,台北市房價較高,建商是以賣出的價格做為計算依據,一般建商與屋主的分配是四比六,如果是更貴的精華區,如大安區也有三比七的分配案例;而台北縣的房價較低,一般是五五對分,但這些都是通例,實際情形還是要由雙方協調。

 

以上述都更後總權狀坪一一八.三坪為例,如果是台北市的四六分,屋主可以分回六成,也就是最後可以分到七十一坪的權狀坪數,十坪變成七十一坪,憑空增加七倍的面積,這就是都更的魔法。

 

但計算公式只是參考,最後還是要由屋主與建商達成共識,只要屋主團結合作,還是可以談到更優惠的分配條件。二○○三年弘泰建設開始上門與洪萬億洽談都市更新,不過,建商開出的條件只給洪萬億權狀面積二十四坪、外加半個車位。他心想,若是扣掉大柱子,室內實際坪數才十四坪,「這跟套房差不多,要怎麼住人?」於是他與其他住戶反過來要求建商加碼,他則要求二十八坪外加一個車位、一個機車位,否則不配合都更。

 

定案  記錄分配共識,最後才簽都更計畫書

 

這一協商,就足足談了快三年,開過三次公聽會、三次協調會,最後大家各退一步,協議住戶負擔法定規費,建商負擔包括公共設施在內的營建成本。洪萬億最後分到他想要的坪數。

 

如果與建商達成分配共識,最好將分配方案白紙黑字寫成合約,越詳細越好,其他如租金補貼、分配樓層、建材特殊要求等也可以寫入,簽好後再簽都更計畫書。

 

「可以先簽發起都更同意書、概要同意書,但是在所有分配條件談妥前,絕對不要簽都更事業計畫同意書!」王先生以自己的親身經驗說明,事業計畫書成案後就排除其他

建商,只要簽了,就只能被建商牽著鼻子走。

 

二年前,四十幾年的木造老厝終於被拆掉,整個工地開始動工,但王先生手中只有一張他分到的五十坪店面簡單平面圖,心裡實在不踏實,最後他透過關係到都更處調閱建商的送照圖,一看之下大吃一驚,一個九十公分乘九十公分的大柱子就在他的店面中,而當初約定店面寬度也由五米四縮水到只剩四米九,在與建商爭取後,只獲得一點點補償,但是已經無法改變最後的結果。

 

這段協商的過程長短不一,有時一年就可以完成,但有時戶數太多時,十幾年也無法完成,這是都更整合最困難的階段。如果幸運都達成共識,最後就等著老屋變成黃金屋!

 

都更魔術可以讓木造舊屋變身為七千五百萬元的黃金店面、讓擠在老舊公寓的裝潢工一家人住進有雙陽台的高級華廈中。沒有老舊房子的人,若能搭上這波熱潮,投資有都更題材潛力的房子,也可以讓自己的財產快速翻倍。

 

「商業區、四層樓以下、三十年舊屋是最好的標的,臨馬路越大越好!」專門從事法拍業務的透明法拍副理沈家偉說,四樓以下的房子土地持分多,靠近馬路的商業區房子,容積率可以蓋到法定上限,獲利才可以極大化!房地產投資達人張淳淳,就是依照這個準則投資有都更潛力的舊屋。

 

解密  商業區且近馬路,都更優質好標的

 

去年她到台北市復興南路、科技大樓捷運站一帶看屋,發現一群屋齡超過三十年的老舊公寓,其間有幾間清粥小菜餐廳,油煙很多,曾邀演藝圈友人一起投資,但是他們看了都不太喜歡,不過在張淳淳眼中卻是黃金屋。她心想:「這裡以後一定有改建的商機。」打聽之後,果然發現已有建商進場布局。

 

於是她拿出自備款一百多萬元,以總價一千一百萬元買下一戶三十幾年的四樓公寓,這是商四分區、建坪三十坪、地坪約十坪。今年二月間以一千三百萬元賣給有興趣都更的建商,八個月之間就獲利二百萬元!

 

張淳淳在民生東路也有一間舊公寓,也是在短期內獲利二百萬元出場,賣給有心等待都更的人。此外,大約二、三周前,張淳淳又買了一戶通化街的老公寓,才開始要裝潢而已,建商已經登門邀請她去參加都更說明會!

 

為何張淳淳那麼幸運?其實她選的都是建商眼中的黃金屋,「都更黃金屋」有什麼密碼?張淳淳說,屋齡老沒有關係,但一定要臨馬路,地址有「巷」、「弄」的都不要,有「路」、「街」的地段才優質。此外,使用分區最好是商四,這樣容積才會高,至少改建之後高度可達十二層樓。

 

張淳淳不想資金積壓太久,在都更開始之前就實現獲利下車,將風險降到最低,只賺一段都更財。也有人在都更案賺到錢後,再繼續加碼長期布局都更題材舊屋,四十多歲的許小姐在板橋「千囍園」都更案中分得一戶新房,出售後進帳一千兩百萬元,十三年獲利三倍。

 

她看好都更前景,立即以賣屋的錢買下隔壁三樓的老舊公寓,搶先布局,讓都更獲利繼續加倍!

 

除了投資客外,其實一般薪水族也可以投資低總價的都更平房,做蔥油餅的張先生,就是以自備款較低的老舊眷村平房為主要投資對象。三年多前,他以不到一百萬元的價格,買下和平東路、瑞安街周邊一戶老舊眷村平房的地上權。建商看好這裡的都市更新商機,去年二月間以三百五十萬元買下,不到兩年的時間,張先生保守估計至少獲利二、三倍。

 

主動  潛在利益甚驚人,不等建商自己賺

 

但是都更曠日廢時,有時買進舊屋卻遲遲沒有動靜,除了早點賣掉下車外,也可以自己跳下來主動推動都更,如果成功,利益更是驚人!

 

民權東路、林森北路口商業大樓林立,位在林森北路上、中山國小對面的舊公寓,已有人在默默布局推動都更。二十年前陳先生用一百三十三萬元買下一戶自住,四年前,一位在開發公司的朋友跟陳先生提到了「都市更新」,原本從事貿易的他,在了解都更的魔力後,他決定自己整合推動都更。

 

在四年的整合時間,陳先生陸續買下三戶,甚至與其他住戶一起花了一億元,將已被建商標走的公有土地買下來,最後他的持分已達到全部基地的二六%,成了最大的地主。目前該區域豪宅一坪高達一百萬元的行情,陳先生保守估計,他的房子改建後的每坪房價在五十萬元左右,依他的土地持分,至少可獲得的權益價值有六億多元,換算他在買房子和買土地的過程中所投入的自有資金三一五○萬元,投資報酬率達到一九○○%!

 

風險  店租高且店家多,更新整合難度高

 

但是投資也有其風險。有一位萬太太數年前看好錦州街、吉林路附近三層樓四十年老公寓的都更潛力,以四百多萬元買下其中一棟的三樓公寓,打算一邊自住、一邊等待都更,但沒有想到這竟是她人生惡夢的開始。

 

二樓住著一戶中年夫婦,時常抱怨新搬入的萬太太一家太吵,甚至時常報警處理紛爭,有時女兒回家關門太大聲,這位鄰居還走出來大聲責罵萬太太的女兒。二年前,有建商要來提議都更,這個惡鄰居硬是不願意參加,最後身心俱疲的萬太太只好搬家,將房子另外租給別人,成為投資都更的受害者。

 

除了看地段、打聽有沒有惡鄰居外,有時太熱鬧大街旁的老屋反而是燙手山芋。忠孝東路SOGO旁的正義大樓就是台北有名的都更案例。這批五十幾年的老公寓,十四年前就有建設公司在推動改建,一樓以上的住戶都同意了,但就是一樓的店家不願意參加,「店主每月的店租就可收二、三十萬元,要他們放棄是不可能的!」一位不具名的房地產仲介業者說,店租高的熱鬧區域、而且店家多的老屋,反而是都更最難的地方。

 

由於都更通過時間長短無法控制,即使大部分屋主都同意也不一定成功,時間成本是最重要的變數。「投資老房子應該回歸有增值潛力的標的,都更只是槓上開花的利多而已!」吳發義建議一般投資人投資前一定要謹慎。

 

透明法拍副理沈家偉建議,投資人買舊屋最好看附近的生活環境好不好、是否在明星學區之內、有沒有靠近公園、捷運站,如果以上條件都滿足,就是值得投資的黃金老屋,而都更利多只是進一步加分的條件而已。

 

本身也投資都更屋的利嘉投資執行長李輝煌指出,投資都更屋最好能夠出租,而且租金最好能夠扺付貸款,這樣才能有等待的籌碼,別想今天投資,明年就可以獲利,這樣永遠賺不到最後的都更財。

 

都更就像天邊美麗的彩虹,彩虹不知何時會出現,但等待是要付出成本。都更成功雖然獲利驚人,但沒有成功前仍然是一間老房子,因此,都更可以是投資配置的一部分,但絕對不能是孤注一擲的目標!


小辭典

 

容積率:容積率係指地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比例。

 

建蔽率:為建築面積占基地面積之比例,這是為了維護都市景觀不受建築物過度擁擠所擬訂建築物興建比例。

 

建坪、地坪:地坪是指主體建築的占地總面積;建坪是建築物中實際建築面積加總的坪數。簡單的說,某塊土地面積50坪,地坪就是50坪,而該地有棟四層樓的建築物,每

 

層樓面積都是30坪,則建坪為30x4 =120坪。

 

房屋土地持分:當多數人共同擁有某一個標的物時(建物或土地),每一個人所持有的部分。舊屋如果所占土地為100坪,由四層樓四人共有時,其每人持分即為25坪。

 

土地使用分區:其意義就是將都市境內的土地適當的劃分區域,規定各個區域的使用,分為住宅及商業區、工業區等,其中住宅及商業區另有不同建築規定,以維生活品質。

 

建商不會告訴屋主 10 個都更祕密

 

1.都更雖是三分之二同意即可強制執行,但目前仍未執行,別受建商威脅。
2.建商協商時先從一樓及頂樓下手,這二個樓層較有談判籌碼。
3.一樓、頂樓合法加蓋,也可以爭取列入持分。
4.與建商對分,其實有總金額、總坪數算法,可以找專業人士提供意見。
5.雖然容積移轉是建商花錢換來的,住戶也可以要求一定比例分配。
6.公設、陽台、停車位、車道等虛坪,是坪數換算最會被灌水之處。
7.有些建商會要求概要、計畫書一起簽,分配未達成共識前,別簽計畫同意書。
8.送照圖應在合約中明定送審前邀請所有住戶一起審議,無異議後才送審。
9.對分最好是自由選擇,住戶不要同意由下而上分,愈高樓層越有價值。
10.撐得愈久領得越多,但是不要獅子大開口,破局就全盤皆輸。

 

都更鍍金!— — 台北縣市都更10 大黃金屋案例

 

中正史坦威
位址:台北市中正區羅斯福路一段 
使用分區:商三 
生活機能:近中正紀念堂捷運站、南門市場、中正國中學區 
都更前房價:25~29(萬元╱坪)
都更後房價:75~78(萬元╱坪)

 

麗景天廈
位址:台北市文山區育英街 
使用分區:住三 
生活機能:面景美河堤,溪口國小、景美國中、河堤國小、景美夜市
都更前房價:16~18(萬元╱坪)
都更後房價:40~44(萬元╱坪)

 

南京文學大樓
位址:台北市松山區南京東路五段
使用分區:商三 
生活機能:近橋邊、但周邊有公車站,距離南京三民站約步行五分鐘,近中崙市場 
都更前房價:23~27(萬元╱坪)
都更後房價:40~45(萬元╱坪)

 

榮耀世紀
位址:台北市內湖區星雲街
使用分區:住三 
生活機能:德安捷運站5分鐘、AIT預定地、近超市 
都更前房價:15~18(萬元╱坪)
都更後房價:50~55(萬元╱坪)

 

國泰御園
位址:台北市文山區木新路三段
使用分區:住三 
生活機能:面河堤景觀好,近興隆路木新路口、力行國小學區 
都更前房價:16~18(萬元╱坪)
都更後房價:37~55(萬元╱坪)

 

圓頂世紀館
位址:台北市中山區南京東路三段 
使用分區:住三 
生活機能:近中山女高、遼寧夜市、靜巷住宅 
都更前房價:23~28(萬元╱坪)
都更後房價:80~85(萬元╱坪)

 

正隆麗池
位址:台北市北投區北投捷運站前
使用分區:商三或商二 
生活機能:近捷運、市場走路五分鐘,近北投國小 
都更前房價:18~23(萬元╱坪)
都更後房價:45~49(萬元╱坪)

 

大同世界一期
位址:台北市大同區敦煌路
使用分區:住二或住三 
生活機能:近重慶北路商圈、重慶國中 
都更前房價:16~17(萬元╱坪)
都更後房價:35~40(萬元╱坪)

 

板橋千囍園
位址:台北縣板橋市萬板路
使用分區:住二 
生活機能:近莒光路、市場 
都更前房價:12~15(萬元╱坪)
都更後房價:25~32(萬元╱坪)

 

國鼎榮耀交響曲
位址:台北縣板橋市萬板路
使用分區:住二 
生活機能:近莒光路、市場
都更前房價:12~15(萬元╱坪)
都更後房價:28(萬元╱坪)

 

商業區舊屋最值得投資!——台北市土地使用分區容積率一覽
住宅區 住一 住二  住三 住四
容積率% 60 120 225 300
建蔽率% 30 35 45 50
商業區 商一 商二 商三 商四
容積率% 360 630 560 800
建蔽率% 55 65 65 75
台北市住宅區大部分的使用分區是住三、商業區則是商三,容積率越高,改建後的坪數就越多,獲利越豐厚

 

都更、合建比一比
  都市更新 一般合建
同意門檻 2/3以上多數同意 100%同意
都更容積獎勵 最高1.5倍獎勵
地方政府 台北市:水岸、老舊社區、交通樞紐及科技產業軸容積再加倍給予
容積獎勵

台北縣:捷運沿線500公尺容積增加一倍

分配 權利轉換有政府監督審核

建商、地主私下協議
租稅獎勵

房屋稅:更新2年內減徵50% 

地價稅:更新期間免徵

土地增值稅:更新後第一次移轉,減徵40%

契稅:更新後第一次移轉減徵40%

依法徵收

更新後2年減徵50%

程序 須按都更法定程序進行 沒有特定程序
花費時間 時間較長:3至10年不等 時間短:2至3年

 

 

 

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